１、二手商鋪的市場總體狀況

近幾年，在經濟高速發展而銀行利率又相對偏低的雙重刺激下，越來越多有“大量閑置資金”的人利用投資來保值、增值的意欲加強，開始紛紛把目光轉向充滿誘惑力的商鋪投資領域，北京的商鋪熱隨著商鋪供應量的迅猛增長不斷升溫，而隨著城市規劃和消費者需求的不斷變化發展，社區性商業和區域性商業將成為北京未來商業發展的。

統計數據說明，從去年下半年至今，北京商鋪供求兩旺，餐飲類商鋪的需求較突出。一方面，北京商業環境日益成熟，另一方面，越來越多的新興成熟社區對區域內商業配套需求越來越多，并輻射到周邊區域。同時，從北京經濟的發展速度和城市建設的前景判斷，市場對包括超市、便利店等在內的商鋪的需求將繼續保持旺盛的狀況，而這些需求將為北京市商鋪市場提供更多的發展空間，使商鋪成為房地產開發和投資的又一個熱點。

雖然現階段的二手商鋪還處于萌芽狀態，但隨著一手商鋪熱銷高潮的來臨，必定會有一些由于經營、還貸、出租不善的商鋪流入到二級市場。而與新商鋪在推出時的大造聲勢，夸大地段優勢和前景以抬高價格相比，二手商鋪更具投資潛力。一般，二手商鋪在經過一段時間的市場洗禮，自身的優劣性和價值已“一目了然”，夸大的價格水分被擠壓。此外，二手商鋪一般帶裝修，購家不必在裝修上花費太多，這也為購家節省了許多費用。

２、分析

購購商鋪投資的目的有二：一是用以出租賺取收益；二是作為資金保值并升值的手段。二手商鋪投資與前兩種投資形式相比，投資單價高，總價高，投資區域性強。而不同品種商鋪的租售價格也相差很大，中小型臨街商鋪、商業商鋪、房產項目自帶商鋪等售價主要受地段影響，１萬元／平方米—４萬元／平方米不等。但二手商鋪同時具備時效性強、空置周期短、空置率低等特點，且租金回報率高。目前，北京商鋪投資平均回報率約為１０％左右。優越地段的商鋪率約為１０％—１５％左右，投資回收周期短。但同時，商鋪容易受到周邊環境及其時效性和政策性的影響。

３、熱點區域和面積

地段是決定商鋪售價的關鍵因素。對于以出租形式進行商鋪投資的人士來說，除了地段因素外，面積也是影響出租價的重要因素。商鋪的熱點需求區域多集中在ＣＢＤ及其輻射圈、東二、三環、亞運村、望京等區域，主干道及其臨街的商鋪需求旺盛。面積在５０平方米—２００平方米左右的商鋪較為熱租。

■空置房投資

１、空置房的市場總體狀況

由于土地金融政策門檻提高，開發企業資金壓力加劇，開發商加快了對商品房項目尾房的銷售速度，被稱為“一級半市場”的空置房２００４年一季度交易放量，并顯示出良好的市場前景。空置房主要是由于開發商在項目銷售完成８５％左右后所形成的尾房，也有部分開發商用于抵債的債權房及被法院罰沒、羈押的房屋。隨著開發商與中介公司一、二級市場的合作，空置房價格便宜、無期房風險、物業配套設施成熟等特點逐漸為人們所認知，同時以其獨特的比較優勢逐漸成為投資者們的新寵。其據建設部公布的統計數據顯示，目前全國空置、積壓１年以上的商品住宅面積達到１．２億平方米，其中北京占１０％，多達１２００萬平方米，沉淀資金高達７００億元，按人均居住面積計算，可安置北京市約５０萬人口。

２、投資收益

購購空置房，投資、自住兩相宜。空置房的高端住宅，用來自住舒適宜人；因樓盤知名度高，用于出租，也可以獲得穩定的回報率。如“我愛我家”曾代理銷售的某公寓項目，位于方莊社區內，緊鄰**５號線，不但品質有保證，而且隨著**５號線２００６年的全面通車，其投資價值顯而易見；亞北奧運公園附近某空置房項目原價６０００元／平方米，現價５２８８元／平方米；方莊地區三環內某空置房項目原價６５００元／平方米，現價４５００元／平方米，這些項目深受購房者好評，迅速就被一空。而近期我愛我家推出的羅馬花園公寓，原價１．４４萬元／平方米，現售價僅５５００元／平方米；陽光廣場公寓原售價１．４４萬元／平方米，現價僅６３００元／平方米。由于許多空置房都是“名樓盤”，自身具有良好的地段優勢和高品質的居住環境，投資者若對所購房屋進行裝修后出租可獲得較高的收益回報。

３、熱點區域和戶型

空置房與二手公寓相似，以出租來獲取資金回報的投資者，仍需選擇傳統的熱點區域，如ＣＢＤ及其輻射圈、中關村及亞運村等。靠近**、主干道等交通便利區域及社區環境成熟完善的區域也是租客們偏愛的區域。戶型上也以８０平方米—１５０平方米的兩居室需求較為旺盛。

■投資提示：

我愛我家提醒廣大投資者，投資的收益是誘人的，但風險同時也是存在的。無論您選擇哪種投資形式，一定要學會規避一些可能發生的風險。頭先，房屋產權狀況必須查清。二手房的“身份”較為復雜，了解清楚其產權狀況十分重要；其次，要對所購購的二手房的地段、戶型及相應的小區環境、物業管理等進行多方面的考察。較后，決定投資二手房后，一定要選擇大型房屋中介公司進行交易，避免在交易過程中發生不必要的糾紛。

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