專家教你避開預售商品房陷阱

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 540 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

一些不法開發商在商品房預售的過程中，通過設置“土地他項權利”給毫無購房經驗的消費者暗設了道道“陷阱”。如何識別不法開發商的“伎倆”，維護購房戶的合法權益？記者就此采訪了省國土資源廳執法監察局局長林依標和政策法規處肖金華科長，他們從開發商預售商品房的6個“硬件”、抵押商品房土地使用權、開發商預售商品房前的“七證”審查，以及由消費者明晰購房后的合法權益等四個方面，引導購房者繞過商品房預售陷阱。

預售商品房六項“硬件”　　

　　根據國土資源部、建設部、監察部等七部委《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》（三）款規定，開發商合法預售商品房的前提“硬件條件”有：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）開發企業的《營業執照》和資質等級證書；（五）工程施工合同；（六）商品房預售方案。其中，預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附上商品房預售總平面圖、分層平面圖。對不具備上述“硬件條件”的預售房，將不能辦理商品房土地預售登記。

“分割房號”避免財產糾紛　　

　　據介紹，開發商原有且未售出房產對應部分的土地使用權，可以繼續用于抵押貸款；但在未經書面告知而獲得已購房戶書面同意的情形下，開發商不得再將土地使用權用于抵押貸款，同時國土資源行政主管部門也將不予辦理土地抵押登記。為確實保護普通購房戶和抵押權人的權益，國土資源行政主管部門在辦理土地分割登記時，將把具體的“分割房號”作為形式要件備案；同時，請有權的評估機構對抵押財產進行評估時，宜具體到單個房間，以盡可能避免發生抵押處置時的財產糾紛。　　購房者可查開發商“七證”

　　調查表明，眼下開發商私自將已預售的商品房繼續用于抵押或設置房地產他項權利的現象時有發生。購房戶如何“慧眼識假”？購房前審查開發商是否“七證”俱全是一條有效途徑。所謂的“七證”分別是：國有土地使用證、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、開工證、內（外）銷商品房預售（銷售）許可證、住宅質量保證書，以及房屋使用說明書。

購房后享有兩個權利　　

　　購房戶購房后有權享有兩項權利。這兩項權利是：（一）根據《福建省房屋消費者權益保護條例》第十五條規定，開發商出售已設定他項權利（如土地抵押權）的商品房時，必須無隱瞞主動告知購房戶有關房屋權利受限制的情況，否則購房戶有權請求人民法院或仲裁機構變更或者撤銷購房合同，并可以要求開發商加倍賠償損失。（二）對已隱瞞房屋權利受限制情況的，根據七部委制定的《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》（三）款，以及《商品房購賣合同示范文本》第十二條規定，因開發商原因，已售商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，除另有約定，開發商必須承擔全部責任。

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