樓市經歷收房大考

　　精 發生糾紛較多

　　理想與現實差異是主因

　　據初步統計，今年年底交房的二十幾個項目中，大多數都是廚衛精裝修或全部精 ，而近來的交房糾紛也多發生在這些項目中。某業內人士分析說，由于精 的做法才剛剛起步，一邊是開發商的經驗、專業化水平、各行業配合等問題非常普遍，另一邊是收房業主期望值過高，造成理想與現實之間一旦有了差異，必然導致糾紛。

　　某知名小戶型項目年底即將交房，而連日來準備收樓的業主們卻發現了不少問題。一位知情人士告訴記者，主要是因為當初設計時的失誤，造成管道層有問題，有的帶管道層的房間沒有提高層高，有的管道層入戶。而事先由于銷售人員并不知情，所以沒有告訴購房者。這位人士說，當時看到這種情況嚇了一跳，建議開發商趕緊采取措施，現在開發商正在重新修改問題部位，并加了一些設施給業主。

　　在收房過程中，業主與開發商的糾紛主要集中在兩個問題：一是貨不對板。其中有的因為開發商好心辦錯事，如想提升材料檔次，將塑鋼窗換成玻璃窗，出現了問題；二是交房時的收費問題。比如公共維修基金、契稅和貸款抵押登記費，除非與業主在合同中有事先約定，否則這些費用業主應該在辦理產權證時才需交納，而有些開發商讓業主交這些費用后才能拿到鑰匙的做法顯然不合理。

　　拿起法律武器理智維權

　　業主專業水平普遍提升

　　盡管年底交房不可避免地發生一些矛盾和糾紛，但與往年曾發生過的“流血”事件相比，今年顯得比較平靜，過激行為也不多。一位律師認為，由于今年各種相關政策法規都開始實行，“司法解釋”、“城市房屋轉讓管理辦法”等，購賣雙方可以依據的條款多了起來，操作時變得透明了許多。購房人往往在社區網站中相識相知，互幫互助，當遇到問題時，他們能找到法律依據，相約定期一起到現場看施工進展，發現問題隨時總結并有條有理地向開發商提出。

　　有的項目業主集體聘請律師、集體收房，如果業主中有人是律師，該律師一般會主動給大家一些理智的忠告，而大家也心甘情愿地聽他的安排。一家以健康理念著稱的樓盤，不知道是否是保溫層施工質量的問題，許多業主家中的墻體都有較嚴重開裂，當一位業主失望地想要退房時，另一位業主則對他說：“冷靜一點，如果房子有可能徹底地解決問題，個別工作人員的態度不要太在意。因為退房是有成本的。先別難過，即使退房也要找到自己的損失能夠彌補的較好方式，較好是有類似情況的人聯合起來商量對策……”

　　努力做好客服謹慎交房

　　開發商仍心有余力不足

　　每到交房，就像面臨大考一樣，大多數開發商都非常緊張，誰不想年底的這一關順順當當？事先做大量的準備工作，承諾的盡可能兌現，兌現不了的提前告知購房人，并采取一些、賠款、上門致歉、客戶聯誼等物質加情感的措施，開發商們極力表現出自己的誠意。南城某項目的開發商無奈地對記者說：費了很大勁兒，還是有業主找來鬧的，其實，交房前已經和業主們交換過意見，大多數意見他們已經采納并照辦了。一位經紀公司老總不無擔憂地說：精 肯定有不少問題，特別是有的小戶型開發商給業主的選擇余地太大，賣房子時吸引人，可將來交房時將是隱患多多，主要是因為頭次置業的年輕購家對次以自己的經濟實力購房特別在意，夢想的成分較多，不能容忍新居有一點瑕疵。所以，這位老總告誡開發商們，一定要讓業主有知情權，項目在建過程中，不斷地給業主明確的說法，維修、客服都要高效地跟上，與業主建立平等、相互理解的關系，隨時溝通、解決業主的問題，才是順利交房的基礎。

　　晨報記者 葉晴

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　　年底交房容易發生什么糾紛？

　　質量問題

　　年底交房由于是冬天，精 很容易出現諸如保溫墻沒做好，造成墻面開裂，門窗封閉不好，易變形等問題。京北某項目可能因防水層質量問題，造成房屋漏水。京東某項目可能因為材料、施工技術等問題，那些墻體上開裂的大縫大多只能被白膠掩蓋。廚房一面的臺子是斜的，和墻面接縫特大，而兩塊臺子的接縫也極不吻合。

　　承諾沒兌現

　　由于年底交房存在季節問題，一些開發商原來承諾的綠化、園林兌現受阻。某開發商向業主承諾小區內交房時鋪有草坪，而工程部技術人員認為，這么冷的天，草鋪上就會被凍死，該開發商也知道這一經濟損失的后果，但為實現承諾，只好咬牙強令工程部：鋪草就是被凍死也得鋪，天再重新鋪。還有交房時面積不符，某開發商交房前請測量部門重新測量驗收時，發現面積多了百分之二點多，雖然業主不滿，但由于未超過國家允許的３％的面積誤差，業主只好作罷。某樓盤擅自修改樓體外立面，業主認為與沙盤和宣傳圖片不符，有被欺騙之感。

　　強行收費

　　不少開發商交鑰匙前先讓業主交納各種費用，強行代收契稅和公共維修基金，對于這些辦理產權證時再交納不遲的費用，業主可以先不交。對于這兩筆費用，業主可以自行向稅務部門和小區辦繳納，或者請開發商代收。其他費用，如“面積測繪”、“煤氣入戶”、“電話初裝”等都屬于不合理費用，開發商收取是沒有依據的。

　　忽視業主的知情權

　　不管是出于好意，還是故意這么做，開發商對已經向業主承諾并寫入合同包括補充協議的內容，如果改變都應該事先征得業主的同意。例如改變社區規劃、櫥柜品牌、門窗材料、樓體外立面設計、會所用途等。即使出于善意，為了讓業主得到更多的實惠而改變，也應尊重業主的知情權，提前溝通商量。

　　晨報記者 葉晴

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