法寶一：免除收房傷痛　從簽合同開(kāi)始

為避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，建議消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)選擇資信良好的開(kāi)發(fā)商，將風(fēng)險(xiǎn)控制在前期。

簽合同時(shí)應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)，包括收樓時(shí)間、收樓程序（如先驗(yàn)樓，無(wú)異議后再收等）；驗(yàn)樓時(shí)從配套設(shè)施到房?jī)?nèi)各項(xiàng)交付物指標(biāo)的具體詳細(xì)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（面積、地面、體墻、廚廁等等），較好附上設(shè)計(jì)圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準(zhǔn)。同時(shí)注明收樓時(shí)原開(kāi)發(fā)商的廣告、售樓書(shū)、樣板房等都可成為房屋結(jié)構(gòu)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。較妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ钦?qǐng)上一位有經(jīng)驗(yàn)的律師，分析購(gòu)房合同中有無(wú)標(biāo)注不明或易成歧義的條款陷阱，免除收樓時(shí)的麻煩。

法寶二：切記查看“三書(shū)一證一表”

“三書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》，“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。

根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！叭龝?shū)一證一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門(mén)權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記，是發(fā)展商交樓的必要條件。

法寶三：先驗(yàn)房后收樓

先驗(yàn)樓再繳費(fèi)、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓購(gòu)家先驗(yàn)樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)貨不對(duì)板，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力——負(fù)責(zé)任的發(fā)展商會(huì)積極善后，無(wú)良的則會(huì)實(shí)施“拖字訣”，讓購(gòu)家勞心勞力，這對(duì)購(gòu)家來(lái)說(shuō)是不公平的。

為避免出現(xiàn)這種情況，購(gòu)家應(yīng)事先在購(gòu)房合同中特別約定先驗(yàn)房后收樓，另一方面如合同已成事實(shí)，則可采取在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

法寶四、商品房交付過(guò)程中常見(jiàn)的問(wèn)題及其解決方法

貨不對(duì)路，收到“毛病房”怎么辦？

這里所說(shuō)的“商品房存在瑕疵”，包括兩個(gè)方面，一是商品房存在質(zhì)量瑕疵，二是商品房存在權(quán)利瑕疵。

商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在問(wèn)題。目前，商品房交付過(guò)程中，購(gòu)房人以交付的商品房存在質(zhì)量問(wèn)題為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍，由此產(chǎn)生了大量的糾紛。

商品房存在質(zhì)量瑕疵，購(gòu)房人能否拒絕接收房屋，頭先要依據(jù)《商品房購(gòu)賣合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中關(guān)于達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任的約定，若合同中明確約定開(kāi)發(fā)商交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同，則購(gòu)房人可以拒絕接收房屋。

其次，對(duì)于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門(mén)窗損壞等質(zhì)量瑕疵的，因其一般不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，購(gòu)房人不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商交付存在這樣質(zhì)量瑕疵的房屋就無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，開(kāi)發(fā)商對(duì)于交付質(zhì)量瑕疵的房屋，視具體情況不同，應(yīng)承擔(dān)維修、更換、重做等違約責(zé)任，對(duì)于因維修、更換、重做給購(gòu)房人造成損失的，開(kāi)發(fā)商還須向購(gòu)房人賠償損失。

商品房存在權(quán)利瑕疵是指交付的商品房存在抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。對(duì)于開(kāi)發(fā)商交付的商品房存在抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，若開(kāi)發(fā)商在銷售該商品房時(shí)未明確告知已設(shè)定了抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，商品房交付時(shí)仍然存在權(quán)利瑕疵的，購(gòu)房人可以拒絕接收房屋。

入住時(shí)沒(méi)交管理費(fèi)，開(kāi)發(fā)商不給鑰匙怎么辦？

實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商將商品房的鑰匙交給物業(yè)管理公司，讓購(gòu)房人從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙，而物業(yè)管理公司往往把購(gòu)房人是否交納物業(yè)管理費(fèi)作為領(lǐng)取房屋鑰匙的前提，由此產(chǎn)生了糾紛。

事實(shí)上，物業(yè)管理公司把購(gòu)房人交納物業(yè)管理費(fèi)作為領(lǐng)取房屋鑰匙前提的做法是錯(cuò)誤的。購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房購(gòu)賣合同》，并依據(jù)合同向開(kāi)發(fā)商支付了房?jī)r(jià)款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按合同的約定向購(gòu)房人交付商品房（即交付房屋鑰匙）。從法律關(guān)系來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理公司只是開(kāi)發(fā)商的代理人，代理開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付房屋鑰匙，購(gòu)房人只要不存在合同中約定的開(kāi)發(fā)商可拒絕交付房屋的情形，物業(yè)管理公司就不能拒絕向購(gòu)房人交付房屋鑰匙。

物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費(fèi)是基于《房屋使用、維修、管理公約》和《物業(yè)管理委托合同》，購(gòu)房人不交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可依據(jù)上述合約的相關(guān)條款，追究購(gòu)房人相應(yīng)的法律責(zé)任，而不能以購(gòu)房人未交納物業(yè)管理費(fèi)為由拒絕向購(gòu)房人交付房屋鑰匙。

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