一、住戶內建筑面積

1、住戶內建筑面積按其外墻內面積的總和。

2、住戶內建筑面積具體計算方法：

（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算建筑面積；

（2）建筑物內的技術層，層高超過2.2米的，應計算建筑面積；

（3）用深基礎做地下架空層，由住戶使用或購購的層高超過2.2米的，按架空層外圍水平面的一半計算建筑面積；

（4）住戶內有地下室的，其面積按相應入口的上口外墻外圍的水平面積計算；

（5）封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。其中凹陽臺，半挑半凹陽臺，從陽臺外邊垂直進深深入室內超過1.5米的，其超過部分面積不予折算。挑陽臺及挑外廊、檐廊的底層有地坪及圍欄的，可按其水平投影面積的一半計算建筑面積；

（6）有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算建筑面積；無柱雨蓬挑出墻外1.8米以上的，按伸出墻外水平投影面積的一半計算建筑面積；

（7）室內樓梯按其水平投影計算建筑面積。

二、公用建筑面積

1、公用建筑面積存在兩個以上權屬套（單元）之間。

2、公用建筑面積由以下兩部分組成：

（1）電梯井、梯樓間、管邊井、變配電間、設備間、水箱間、公共門廳、通道、值班警衛室以及其它功能上為整幢建筑物局部及整體服務的公共用房和管理用房建筑面積；

（2）住戶與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻體水平投影面積的一半。

3、下列建筑面積作為公用建筑面積，但暫不列入住戶分攤：

（1）地下室功能不明確的機動用房；

（2）大樓內的物業管理用房和住宅小區的居委會用房；

（3）按建設項目要求建筑的公用車庫；

（4）為住宅小區房屋共用配套設施用房，如變配電間、小區門衛間、公廁等；

（5）用作公共休息，綠化等場所的架空層。

三、公用面積分攤應遵循的原則

1、產權雙方有合法的權屬分割文件或協議的，應按其文件或協議規定計算分攤。

2、沒有權屬分割文件或協議的，按相關面積比例進行分攤計算。

3、公用建筑面積的公攤應體現合理分攤的原則，能夠與較初的設計功能相符合，要充分考慮分攤面積大小的對等和均衡，同時力求使計算簡便、直觀。

四、幾種常見公用建筑面積公攤的方法

1、公用外半墻（不包括地下室部分）的建筑面積由一層以上各權屬住戶分攤。

2、列入分攤的公用設施、設備用房及各類管道井，其建筑面積依據設計功能按“誰使用、誰分攤”的原則進行分攤（使用戶均攤）。

3、公用樓梯間、電梯間的建筑面積分攤：

（1）樓梯間和電梯間都具有連續性和整體性、樓梯間的建筑面積包括出屋面部分、電梯間的建筑面積包括電梯機房的建筑面積，按每幢通過樓梯間、電梯間出入或疏散的權屬住戶參與其建筑面積的分攤。樓梯的梯段建筑面積按水平投影面積計算；

（2）對于商住樓，假設一、二層為商業房，標準層為住宅，因為商業房需要大空間，所以造成住宅樓梯間不能垂直落地，而是從異另設樓梯間或室外樓梯先到達二層樓板，然后再進入住宅樓梯，這時本幢住戶就增加了一層至二層屋面建筑面積。這種增加的公用建筑面積，應由一、二層及標準層住戶共同承擔；

（3）高層建筑的消防樓梯通常連接地下室人防工程，為整幢大樓消防服務，其建筑面積應由整幢大樓分攤。

4、通道的建筑面積的分攤：通道是為層內各權屬單位水平交通設計的具有連通性的整體，在商住樓中較為多見，分攤時應按照通道的建筑面積所占其使用單位建筑面積的比例進行分攤，或按照購銷雙方的協議進行分攤。

（楊明）

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