在購房實踐中，房屋認購書的格式及內(nèi)容通常由發(fā)展商自行制訂。一般都約定在簽訂認購書后，發(fā)展商將在一定的期限內(nèi)為購方保留標的房屋，不得再行售于他人；同時，認購書約定的價格在簽署“契約”時不得變更；如果購方未按認購書約定的時間前來簽署“契約”，則賣方將不再為其保留標的房屋，并且有權沒收購方已交納的定金。

伴隨著近年北京房地產(chǎn)市場交易量的大幅增長，購賣雙方之間的爭議和糾紛也隨之大量發(fā)生。其中涉及房屋認購書的糾紛占其中很大的比例，不僅引發(fā)購房者與發(fā)展商的爭議，而且在專業(yè)律師中也產(chǎn)生了不同意見。本刊編輯部特意約請了專業(yè)律師對認購書的法律作用與地位進行了解釋，并提醒購房者在簽訂認購書時應注意的事項。

北京力行律師事務所 曹巖

認購書不同于購賣合同

我認為將《認購書》的擔保作用與房屋購賣合同中定金條款相混淆的作法，是不存在法律依據(jù)的，有必要重新詮釋《認購書》在購房法律活動中的性質(zhì)與作用。

先從定金談起。定金，是指合同當事人一方，以保證合同履行為目的，于合同成立時或未履行前，在合同規(guī)定的范圍內(nèi)給付對方的一定數(shù)額的款項，它是一種債權的擔保形式。定金由當事人訂立定金合同成立，于定金交付后生效。無論從《民法通則》還是《中華人民共和國合同法》角度分析，可得出相同結論：定金合同以主合同（主債）的有效成立為前提。《合同法》百一十五條規(guī)定“當事人可以依據(jù)《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保……”根據(jù)《擔保法》規(guī)定，定金作為擔保形式的特征之一具有從屬性。這說明，定金合同具有從屬性。所謂從屬性，指擔保之債與被擔保之債形成主從關系。擔保之債是從債，被擔保之債是主債；擔保之債是對主債效力的補充和加強，受主債效力的制約。主債無效，擔保之債亦不存在；擔保之債隨主債的終止而終止。

而現(xiàn)在通行的《認購書》無非是限制購房者（債務人）必須繳納頭付款簽訂房屋購賣合同，否則喪失定金，其確保售房者（債權人）利益。可見，其定金所擔保的主債務（購房行為）還沒有發(fā)生。因為至此，雙方尚未簽訂具有法律效力的房屋購賣合同（示范文本），即主合同不存在，因而作為規(guī)定其內(nèi)容的從合同（定金合同，即《認購書》）亦無效。應該明確《認購書》中的主債是確定符合某些條件的房屋，房屋購賣合同中的主債是房屋購購行為。

那么《認購書》可以簽訂嗎？當然可以，關鍵是要在約定中明確簽訂《認購書》的目的：１、確定所訂物業(yè)的詳細情況，及購房者可更換物業(yè)的期限；２、定金的擔保范圍（與房屋購賣中定金范圍不同）；３、購房者可以（不）簽訂房屋購賣合同，并（不）承擔的違約責任的條件。

實踐中往往疏漏了購房者可不簽訂房屋購賣合同并不承擔違約責任的條件，即沒有明確規(guī)定定金的擔保范圍，例如沒有規(guī)定對房屋購賣合同的標的，與《認購書》中售房者承諾的房屋情況發(fā)生變化時，應由誰承擔違約責任？也沒有將約定房屋的情況表述清楚。只有作了這樣的補充，才能真正體現(xiàn)《認購書》的作用。

總知，簽訂《認購書》時，購房者對售房者的格式條款，也要認真審查，適當補充完善，將定金的擔保范圍加以調(diào)整，從根本上將《認購書》與房屋購賣合同區(qū)別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權益。

北京煒衡律師事務所 王金嶺

認購書相當于購賣合同

開發(fā)商和購房人雙方在簽訂商品房購賣合同或預售合同之前，往往會簽署房屋認購書、訂單或認購協(xié)議之類的書面文件。

關于房屋認購書、訂單或認購協(xié)議的性質(zhì)和效力問題，目前有些爭議。本人認為：雖然簽署此類文件的目的，對購房人來講只是為了獲得特定房屋一定時間內(nèi)的優(yōu)先購購權，對開發(fā)商來講只是為了加強對購房人的約束以增加交易機會，但從此類文件的形式和內(nèi)容分析，實為房屋購賣或預售合同。理由是：一、文件符合〈合同法〉中關于合同須以書面形式訂立的規(guī)定；二、文件體現(xiàn)了合同主體、標的、價款等合同一般應包括的條款；三、文件內(nèi)容雖然簡單，但根據(jù)項目批準文件、有關法律政策規(guī)定、商品房交易習慣以及開發(fā)商的宣傳、展示內(nèi)容等，文件所確定的房屋購賣完全可以實現(xiàn)；四、文件中通常會對定金問題作出約定，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，該定金具有證約作用，即能證明開發(fā)商和購房人之間存在房屋購賣關系；五、開發(fā)商和購房人簽署認購書之類的文件，完全是在平等、自愿基礎上的真實意思表現(xiàn)，符合合同訂立過程中意思自治的原則；

六、雖然認購書、訂單或認購協(xié)議中都會約定某一具體時間簽訂正式的房屋購賣或預售合同，但房屋購賣或預售合同沒有強制使用文本，因此，簽訂正式的房屋購賣或預售合同完全是對認購書、訂單或認購協(xié)議的細化、補充或變更。

既然房屋認購書、訂單或認購協(xié)議之類的書面文件具有合同的性質(zhì)，雙方當事人必須嚴格履行合法、有效的房屋認購書、訂單或認購協(xié)議所確定的義務，否則就要承擔違約責任（包括定金責任）。

北京嘉潤律師事務所 倪莎

制訂和簽署房屋認購書時應注意些什么

認購書不能視為完成簽約

一般來講，定金如何處理，應由當事人是否履行房屋認購書約定的義務決定。如上所述，對于房價款、房號、價款支付方式以及保留房號時間等約定內(nèi)容是否有所違反是比較容易認定的。而對房屋認購書中約定的購方“簽署契約”的含義理解以及是否履行的認定存在很大爭議。如果購方按照認購書中約定的時間按時前去同賣方協(xié)商“契約”條款，但由于種種原因不能就有關條款與賣方達成一致，未能較終簽署“契約”，則購方是否要承擔違約責任呢？

筆者認為房屋認購書中約定的購方“簽署契約”的義務應理解為按照約定時間與賣方談判合同條款，不應視作完成簽約。如果要求購方承擔必須簽約的義務，則顯失公平。因為“契約”內(nèi)容遠比房屋認購書的內(nèi)容復雜，在有關房屋交付、違約責任以及房屋質(zhì)量等問題上一般是發(fā)展商占主導地位，而且大部分發(fā)展商還單方制訂了很多有利于自身的補充協(xié)議條款要求購方簽署，簽署契約意味著購方須就很多不利于自己的內(nèi)容與發(fā)展商談判，若在這種情況下要求購方承擔必須簽約的義務，則明顯地違反了我國《民法通則》中規(guī)定的公平原則。筆者認為，此時賣方無權沒收購方已付“定金”。

制訂和簽署房屋認購書時應注意的問題

對發(fā)展商來講，在制訂和簽署房屋認購書時應充分考慮購方拖延簽約過程的隱患，應設定在一定期限內(nèi)如果未能完成簽約解除認購書的權利；如果出售的是樓花，還應考慮對投資人士炒作樓花利用認購書的問題，如果鼓勵炒作，則應允許購方主體的變更以及制訂靈活的付款方式，如果不鼓勵炒作，應限制購方主體的變更。

對購方來講，在簽署認購書時，應與發(fā)展商仔細約定“定金”在各種情況下處理的方式；還應特別注意防止發(fā)展商在房屋升值的情況下惡意將房屋另售他人的情況。特別要注意，不要背負在簽署“契約”之前支付除“定金”之外的房價款的義務。

綜上，筆者認為房屋認購書在鎖定房屋坐落型號、價格、賦予購賣雙方一定的時間談判合同等方面是有一定作用的，但限于其存在一定的局限性，所以更易引起諸多糾紛。

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