拆遷房是不是商品房？能否當(dāng)作商品房出售？許多消費者也許還不是很清楚。北京宣武區(qū)人民法院近日審結(jié)一起房地產(chǎn)開發(fā)公司以無證回遷房當(dāng)作商品房出售引發(fā)的糾紛，依法判決雙方的房屋購賣合同無效，公司退還購房者房款并付利息，而購房者支付公司拆改損失費和房屋使用費。

　　事情的由來是，某外企員工李女士經(jīng)過與家人的再三“考察”后，選定某房地產(chǎn)開發(fā)公司在本市二環(huán)路以內(nèi)的一套建筑面積為112．71平方米的四居室單元樓房，經(jīng)商定，房價為66萬元。1997年12月，李女士與該公司順利簽訂《商品樓購銷合同》。房子到手后，李女士一家對住房進行了精心的設(shè)計和裝修。然而，一年過后，公司答應(yīng)交房后12個月內(nèi)可辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的承諾未兌現(xiàn)，李女士在一次與鄰居閑聊中得知這棟樓根本不是商品房，而是危房改造回遷用樓。因與該公司爭論未有結(jié)果，于是李女士將公司起訴到法院，要求返還購房款、后期公共維修金并賠償裝修費10萬元，搬遷費1000元和利息。

　　法院查明：雙方簽訂的合同約定，開發(fā)公司保證所售房屋產(chǎn)權(quán)為北京市產(chǎn)權(quán)的商品房，公司在交房后12個月內(nèi)為購房者辦理商品房產(chǎn)權(quán)證明。同時李女士分次向公司交納購房款，并交納1998年8月至2008年8月的公共維修基金2152．4元，另對房屋裝修工程項目造價鑒定為75553元。法院認(rèn)為：出售商品房應(yīng)取得土地使用證書和商品房銷售許可證明。而該公司對小區(qū)實施危改拆遷后，至今未辦理上述兩證，因此無權(quán)按商品房出售。故開發(fā)公司與李女士簽訂的《商品房住宅樓購銷合同》屬無效合同。依法判決開發(fā)公司退還李女士全部購房款并按銀行同期貸款利率支付利息，返還公共維修金1722元并給付裝修款7．3553萬元。同時李女士因使用住房并裝修，應(yīng)支付開發(fā)公司拆改損失費2000元和搬入房屋至騰房之月止的房屋使用費標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米3．05元。

　　辦案的法官提醒說，商品房與拆遷房有區(qū)別。商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而拆遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有大、小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。因此消費者在購購商品房時，一定要注意審查“五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》及《商品房預(yù)售許可證》。

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