房地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天，各類房展會(huì)接踵而至。但眾所周知，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范，有的發(fā)展商、銷售商主體不合格，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法。市場(chǎng)不規(guī)范，就意味著風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。這幾年，房地產(chǎn)項(xiàng)目非法銷售的事例，新聞媒體時(shí)有曝光，較常見的銷售陷阱是以亞北地區(qū)為代表的一批“違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目”，如果這些購(gòu)房者在購(gòu)房前，懂得到公證處進(jìn)行《商品房購(gòu)賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的公證，切實(shí)了解該房地產(chǎn)開發(fā)商是否真正五證俱全，也許就不會(huì)陷入進(jìn)退兩難的境地。

　　未雨綢繆先公證

　　作為消費(fèi)者的公民、法人，對(duì)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)了解很少，防范風(fēng)險(xiǎn)的能力有限。公民、法人及新聞媒體在呼吁對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)督和管理的同時(shí)，也在尋求用法律手段保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。這種情況下，公證所具有的預(yù)防糾紛、防范風(fēng)險(xiǎn)的功能適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

　　前幾年，北京某公司在深圳的一棟房產(chǎn)被人私自轉(zhuǎn)讓了，官司打到法院才知道，有人假冒該公司法定代表人的簽名簽了一份委托書。在北京，凡涉及房地產(chǎn)購(gòu)賣、轉(zhuǎn)讓的委托書必須公證，不會(huì)出這樣的事兒。因?yàn)楣C的過程中，公證員要審查委托人的身份證明和房產(chǎn)證明，要當(dāng)面核實(shí)委托人的簽名。前不久有報(bào)道說，兩位女士同時(shí)被一個(gè)假房主騙了半年的租金，如果這兩位女士面對(duì)真假難辨的房主，要求租賃合同去辦理公證，就可以避免上當(dāng)受騙。

　　公證登記缺一不可

　　公證是一種司法制度，政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理者，如何運(yùn)用公證手段規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)迫切問題。目前經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目正在推進(jìn)，政府給這些項(xiàng)目的優(yōu)惠政策能否落實(shí)到老百姓身上，也需要對(duì)項(xiàng)目的預(yù)售合同、購(gòu)賣合同辦理公證，從宏觀上規(guī)范市場(chǎng)行為。

　　商品房預(yù)售合同、購(gòu)賣合同、房屋、土地使用權(quán)的抵押、轉(zhuǎn)讓合同如辦理公證，應(yīng)在房屋土地管理部門登記之前。因?yàn)楹贤堑怯浀那疤岷蜅l件，沒有有效的合同，登記就沒有了依據(jù)。公證是司法手段，目的是使合同符合法律要求，成為有效合同，保證行政登記建立在合法的合同基礎(chǔ)之上。關(guān)于公證和登記的效力問題，現(xiàn)實(shí)中存在著誤區(qū)，認(rèn)為規(guī)定登記生效，公證還有什么用？為了說明這個(gè)問題，我們來舉個(gè)例子：經(jīng)過公證的遺囑，是有效的遺囑；但遺囑的生效，需滿足一個(gè)條件，即立遺囑人死亡。法理認(rèn)為，公證賦予遺囑的是成立效力，死亡產(chǎn)生的是生效效力。涉及房地產(chǎn)的合同公證也是這個(gè)道理，公證賦予合同的是成立效力，登記產(chǎn)生的是生效效力。

　　貸款購(gòu)房公證幾多

　　當(dāng)前老百姓比較關(guān)心的個(gè)人住房貸款涉及的公證有以下幾方面：購(gòu)房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》、《商品房購(gòu)賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的公證；辦理個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人資信材料審查，為其出具并負(fù)責(zé)向銀行轉(zhuǎn)遞法律意見書；借款人與銀行簽訂《借款合同》公證；借款人與銀行簽訂《抵押合同》、《質(zhì)押合同》公證；賦予《借款合同》、《還款協(xié)議》、《抵押合同》、《質(zhì)押合同》強(qiáng)制執(zhí)行效力公證；抵押人簽署的辦理抵押登記、注銷登記、變更登記的《委托書》公證。

　　申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需提交的證明材料有：（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司主體資格材料，包括企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件），法定代表人身份證明，授權(quán)書及代理人身份證明；項(xiàng)目材料，包括國(guó)有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程開工證，內(nèi)銷商品房銷售許可證或外銷商品房許可證；其他材料，包括與銀行簽訂的《合作協(xié)議》，有關(guān)合同文本。（2）銀行的主體資格材料，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件），金融許可證，授權(quán)代表人的身份證明；其他有關(guān)合同文本。（3）借款申請(qǐng)人的各種證明等等。

　　公證可以使售、購(gòu)、貸三方放心，提高相互信任，促成簽約，因?yàn)橐坏┌l(fā)生糾紛，公證書是保護(hù)權(quán)利人利益的較有效法律文書。

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