編者的話：

　　本報不久前刊登的“樓市何時能擺脫非法開發”一文在讀者中反響強烈，一些讀者打來電話向我們述說了自己在購房過程中受到的欺騙以及遇到的一些問題。對此，特將一些在購房過程中，容易忽視而又容易被少數不誠實的發展商所利用的一些細節告訴給大家，以免今后有更多的人在“小河溝里翻船”。

　　近年來，購購商品房的人逐漸增多，這表明人們的生活水平正在不斷提高?？墒巧贁捣康禺a開發商卻借機處處設置“陷阱”，使那些對房地產知識不了解的消費者上當受騙，從而引起許多糾紛。在這里，我們把購房時容易出問題和被購房者忽視的小節列舉出來，給大家提個醒。

　　1．權屬證書

　　一般來說，許多房地產項目在預售時，證書不是很全，雖然有些可以慢慢補齊，并不影響購家的購購與居住，但是也有可能潛伏著風險，所以您在簽約之前，較好還是看一下有關該房產項目的權屬證書后再做決定。

　　這里所說的權屬證書主要包括：建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、開工證、銷（預）售許可證。另外，購家還須注意上述證明文件中的建設單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發展商名稱一致。如果不一致會給購家辦理產權證帶來麻煩。缺少部分證書不一定真會有風險，如果某個項目假造證書的話，則必有很大風險，請購家注意。

　　2．防止面積欺詐

　　商品房銷售一般以單位面積價格來計算一套住宅、一棟樓的總價，這時面積就成了影響總價的至關重要的因素。對于一套已經存在、大小已經固定的住宅來說，面積大，總價就會增加，開發商就可以從中多獲利，于是，購房者經常與開發商在房子面積上產生糾紛，常出現的問題有：

　?。?）增加每套住宅應分攤的公用面積、將不應計入銷售面積的部分原封不動地算進去。

　?。?）以建筑面積計價，承諾一個較高的使用系數但又不把使用系數寫入合同，房屋交付時使用系數大打折扣，使購房者損失實際可利用的面積。

　?。?）以使用面積計價時，混淆建筑面積與使用面積的概念，擴大計算使用面積的范圍。

　?。?）小幅度夸大使用面積和建筑面積，在有關部門實際測量后，因差額較小，不再重新結算差價。

　　在合同中對面積差異的處理有所約定。面積差異不超過合理比例———3％時，房價保持不變，若超出此比例，雙方就是議定處理辦法。

　　3．簽訂認購書

　　購房者購房步是與開發商簽認購書，并交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后，或是因售價又提高了，或是購房者隨著對該項目的了解覺得不合適，還有因得不到銀行的貸款而無法購購該房產時，發展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購家沒有履行合同，所以沒收定金。在這里建議購家較好與發展商在協議中約定，若購家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續費等，這樣就避免了很大的麻煩。

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　　4．購房合同文本

　?。?）您應與發展商簽署由房管部門印制的合同文本。因為這些文本中都對雙方的權利義務進行了明確規定，較少出現發展商擬訂的“不平等條約”。

　　合同中要明確對不按設計圖紙施工和達不到質量等級的處理辦法，做到越詳細越好。另外，在簽約前您較好查明代表發展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權委托書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發展商推卸責任。

　　實踐中，往往存在開發商與投資商不一致的情況，比如項目是張三開發，實際上是李四投資，作為購家還是應與張三簽約，否則以后辦理各種手續會很麻煩。

　　除了簽訂正式的合同，您還必須簽訂補充協議，包括一些正式合同中沒有體現的相關條款，例如關于發展商提供的裝修情況以及承諾的便利條件和配套服務等。（2）關于價格

　　一般購家應繳納按購銷雙方約定的計價標準和房屋面積計算出的房價款和按國家規定應繳納的各種稅費。

　　有些發展商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求購家在預售契約中承諾接受物業管理服務，并接受相關約束，這是對消費者的侵害。所以，購家應該將物業管理條款與預售契約分開簽署，或另外設置條款確定物業管理的費用標準。

　　（3）交房日期

　　因建設資金不足而延期交房是常有的事。開發商為逃避責任，常常在交房時大做文章。常見的有：只注明竣工日期，沒有標明使用期；交房日期極其含糊，如將交房日期定為“水電安裝完畢后”、“質量驗收合格后”等；利用大的市政建設做幌子，稱其為不可抗力因素導致延期交房……對此，購房者應注意簽合同時一定要將交房日期明白地確定為“某年某月某日”。同時，還要注明開發商不能按時交房需承擔的責任。

　　5．注意所購房產是否已設置抵押權

　　開發商在進行商品房的開發過程中，往往出于融資的需要，以先取得的全部或部分國有土地使用權或正在建設中的工程作為抵押物向銀行申請貸款。根據我國《擔保法》的規定，未經抵押權人同意，抵押人（一般為借款人）不得處置抵押物。因此，在抵押權尚未解除的情況下，開發商預售商品房前必須經享有抵押權的銀行同意，且保證預售所得款項先用于償還貸款，購賣雙方才能順利辦理產權過戶。

　　因此，在購房前購家核驗開發商出示的國有土地使用權證時，須注意該證書上“有關他項權利證明”欄內是否注明有上述抵押情況。如有上述情況，購家應注意核驗自己購購的房產是否屬于已抵押的部分。由于個別開發商未能按期償還銀行貸款，造成銀行不愿放棄其在開發項目上設置的抵押權，導致購家無法順利取得產權證。

　　6．關于違約

　　簽約的目的就是假設日后會出現違約現象并提前設定一些條款預防，所以在預售契約中一定要清楚約定違約責任，較好明確約定違約金，現行違約金標準為每日萬分之四。

　　有些發展商要求客戶在簽訂正式的預售契約后，再簽訂一個補充協議，兩份協議中約定的糾紛處理方式有所不同，請購家注意協調統一，以免日后扯皮。金玉潔

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