經濟適用房是商品房的一種，購購后同樣具有占有、使用、處分、一定的收益權。

　　但在土地供應、政策優惠、收益調節等方面與商品房有所不同。

　　什么是經濟適用房？經濟適用房是不是商品房？在上月恒基精品家園購房者俱樂部舉辦的經濟適用房展賣會上，參觀者對這些問題表現出極大的興趣。展賣會期間，還舉辦了兩場專題講座，建設部住宅產業司一位官員就經濟適用房的相關政策及其與商品房的關系進行了詳細闡述。現將其中的要點整理成文，以饗讀者。

　　一、什么是經濟適用房？

　　經濟適用房是政府為解決中低收入家庭的住房困難，在土地供應、稅費等方面給予適當優惠，在銷售環節上政府限定價格的一種社會保障性的商品住房。具有經濟性與適用性雙重特點。經濟性是指住宅價格相對普通商品房而言是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適應性是指在住房設計及建筑標準上強調住房的實用功能，而不是降低建筑標準。

　　二、經濟適用房與商品房的相同點

　　１．二者都是由開發公司開發建設的，都是用于出售。經濟適用房與安居工程有本質區別。安居工程是由政府安居或房改辦操作執行，是一種非市場模式。２．二者都屬于商品房，都有一定利潤。經濟適用住房是商品房的一種形式，只不過是微利的商品房。在建設部、國家計委、國土資源部頒發的《關于大力發展經濟適用住房的若干意見》中明確規定，經濟適用住房價格中只能包括３％以下的利潤。

　　３．國家對于二者的工程質量、環境質量、功能質量、服務質量都不會低于普通商品住宅。要求完全一致，政府在經濟適用住房建設過程中起組織參與作用。

　　三、經濟適用房與商品房的不同點

　　１．土地供應方式不同

　　商品房按現行法律規定要實行土地出讓，交納土地出讓金。經濟適用住房不交土地出讓金，土地使用權國家劃撥。

　　２．兩種建設方式的優惠不同

　　商品房是一種市場化的運作方式，而經濟適用房土地使用權是通過劃撥方式取得的，國家在其開發過程中減免了若干稅費，所以同地段經濟適用房與商品房差異要在５００—８００元平方米之間。

　　３．經濟適用房與商品房的價格確定方式不同

　　經濟適用房是由政府確定指導價，７項成本加３％的利潤率就是經濟適用房的價格。商品房價格由市場調節，政府不加干預。

　　４．設計不同

　　因為具有經濟性與適用性的要求，所以經濟適用房的面積要適中，能保證功能齊全即可。而商品房的面積卻無明確要求。

　　５．設備標準要求不同

　　出于市場競爭的需要，許多商品房都在采用進口設備設施；而經濟適用房則要選用價格適中，質量較好的材料，不能追求高端。

　　６．操作方式不同

　　經濟適用房政府參與較多，政府劃撥土地后，確定容積率、配套等基本指標后，實行招標。而商品房政府基本不予干預，由市場調節。

　　７．銷售對象不同

　　商品房是市場化的，任何人都可能購購；經濟適用房明確售給中低收入家庭。經濟適用房原則上只允許一個家庭購購一套。

　　８．兩種住房享有權力不同

　　商品房具有占有、使用、收益、處分等四種完全的所有權權力形式，隨時可出售、出租、繼承、，交一定稅費即可；經濟適用房只有占有、使用、處分三權，而收益權受一定限制。出售時要補交上土地出讓金。按北京市新近頒布的房改政策規定，收取標定地價的１０％，但現在北京尚無標定地價，所以按銷售額的３％收取。

　　在土地收益上，４０００元平方米以下的，收益全部歸己；４０００—５０００元平方米的，８０％歸個人，２０％歸國家或產權單位；５０００元平方米以上的５５分成。稅收上，也給予一定優惠，契稅減半，一年以上，營業稅免收。

　　９．物業管理方式收費標準也要有所區別。商品房政府核定成本構成，由市場進行調節；而經濟適用房政府嚴格規定，國家要求５角平方米以下。

　　四、購購經濟適用住房需要注意哪些問題

　　１．房子不要追求大，而要實現功能完善；過大除房價款高外，物業管理費也相應要高；

　　２．購購經濟適用房的購房人多是頭次購房，一定要搞清分攤面積、使用面積等概念，充分考察戶型；

　　３．簽好合同，按新《合同法》規定，實行約定優定原則，所以合同中的條款必須簽訂全面，不得偏信廣告宣傳，廣告宣傳只有告知功能，在法律上沒有效力；

　　４．了解物業管理基本內容并在補充條款中對交房時間、面積誤差、關鍵的配套設施加以約定。

　　５．購房時向開發商要“使用說明書”和“質量保證書”兩書。　佟崢

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