二手分析

　　央行、住建部、銀監(jiān)會3月30日聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。同時，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購購頭套普通自住房，較低頭付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，較低頭付比例為30%。同日，財政部發(fā)文《關于調(diào)整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，購購2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　對此，合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌分析，二套房貸頭付下調(diào)，一方面由于目前經(jīng)濟下行壓力較大，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)成為穩(wěn)增長的重要支撐，穩(wěn)定樓市成為當務之急；另一方面，總理兩會上強調(diào)“鼓勵自住和改善性住房需求”，支持改善性住房需求的措施要落地。“準確地說，下調(diào)二套房頭付和利率不是”救市“，而僅是恢復到嚴厲限制改善購房之前的正常水平，是貸款政策的回歸。”

　　此外，換房需求得到信貸支撐。龍斌表示，營業(yè)稅放寬有助加快市場流通，購房2年即可實現(xiàn)無稅負購賣。次購房頭付和利率下調(diào)，降低了換房的門檻和購房成本，加快樓市復蘇步伐。改善性需求對于樓市有比較強的帶動性，其入市必然加快庫存消化，以及提高大戶型消化率，一二線城市市場回暖預計因此會加快，三四線城市成交量也會逐漸增加，或許相對會有些滯后，去化和去庫存應該會加快。

　　咨詢量突增房源有望增加

　　一日內(nèi)連出兩新政，且都是對市場產(chǎn)生正面影響的利好，無論是購家還是業(yè)主，均對新政相當關注。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，從合富置業(yè)部分行了解到的情況來看，新政出臺后頭日，咨詢量普遍錄得增加，而部分咨詢量多的分行，單日錄得的咨詢量就比新政出臺前增加了20%-30%。咨詢的客戶當中，不少是有意換房的改善型購家，對二套房貸頭付款比例降到40%的新政較為關注，而不少業(yè)主則較關注營業(yè)稅新政，這些咨詢的業(yè)主大多都是持有證已滿兩年但未滿五年的物業(yè)，存在出售套現(xiàn)的意愿，希望知道新政對自己出售的物業(yè)存在哪些利好。

　　梁燕明分析，從以往情況來看，由于存在5.6%的營業(yè)稅稅費支出，新政出臺前，證未滿五年的物業(yè)，受關注度往往都大幅低于證滿五年的物業(yè)，甚至有購家在看中物業(yè)后，因得知物業(yè)證未滿五年而放棄購購。營業(yè)稅新政實施后，有望激活這些證已滿兩年但未滿五年的物業(yè)，重新受到購家的關注，購房者的房源選擇空間明顯增大。由于營業(yè)稅新政的出臺，這些證滿五年物業(yè)稅費支出不高的優(yōu)勢依然存在，因此，這些證滿五年的房源，在新政后受關注亦不會受到太大影響。

　　除此以外，部分之前一二手樓價倒掛的區(qū)域，二手房的吸引力在新政后有望有所提升，主要原因在于，這些區(qū)域內(nèi)之前之所以存在一二手樓價倒掛的現(xiàn)象，并非物業(yè)本身價格和質(zhì)素沒有吸引力，而是由于證未滿五年而稅費支出較重，房價加上稅費支出后的購房成本高于同區(qū)在售一手房源，因此，新政前這些二手房源對購家吸引力并不大。不過，在營業(yè)稅新政出臺后，情況有可能出現(xiàn)改變，部分證已滿兩年的二手房，受到新政利好而減免營業(yè)稅支出后，購房成本支出反而比同區(qū)在售一手樓要低，而且更有戶型及發(fā)展成熟度等優(yōu)勢存在，有望重新吸引購家關注。

　　購家憂漲價看中即加緊入手

　　新政出臺后，廣州（樓盤）二手市場表現(xiàn)相對較理性，二手房成交出現(xiàn)小幅增長。據(jù)陽光家緣網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月30日-31日這兩天全市單日二手房網(wǎng)簽量升至200宗左右，而一周前的3月23日-24日這兩天全市單日二手房網(wǎng)簽量僅在120-150宗左右的水平。

　　之前看中物業(yè)后仍猶豫未決的購家，在新政后普遍都加緊作出購房決定，而之前觀望多時的購家，也出現(xiàn)加緊入市的趨勢。梁燕明表示，新政出臺后的頭日，有多宗因價格而談不攏的個案，購家的態(tài)度出現(xiàn)轉變，不少個案都趕在3月31日這天簽約成交了，主要原因在于購家擔心新政后樓價可能一改之前平緩的走勢進而明顯上升。當中，約七成的購房個案是改善型置業(yè)，而在改善型購房個案中，超過六成屬于按揭購房，反映二套房貸新政對加快這些改善型購家出手存在正面的影響作用。

　　此外，由于擔心業(yè)主在新政后提價，亦有不少之前已看中物業(yè)、打算一次性付款購房的購家，趕在新政出臺后一兩天時間內(nèi)簽約成交。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月31日至4月1日這兩天簽約成交的個案當中，約有四成多是一次性付款購房的個案，而業(yè)主仍然普遍能給予一次性付款購房的購家較大讓價幅度。即使是總價不高的成交個案，業(yè)主依然愿意給予一次性付款購房購家較大的讓價幅度。如有一宗總價不到100萬元的樓梯樓兩房成交個案，由于購家選擇一次性付款方式購房，業(yè)主較終亦同意讓價7%將物業(yè)出售。

　　現(xiàn)時，雖然有個別業(yè)主因受新政利好而調(diào)高放盤價，但市場上大部分業(yè)主仍保持理性。梁燕明表示，新政只是釋放出積極信號，而目前市場形勢并未完全逆轉，若業(yè)主出現(xiàn)反價，購家會追漲的意愿并不高，大多購家會寧愿改而另選其它物業(yè)。
 

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