盡管樓市暖風正勁,房地產行業的調整卻在加速進行。據北京和上海產權交易所網站顯示,今年截至6月中旬,掛牌待轉讓房企及項目股權(及債權)累計達42宗,居各行業之頭,其中有20家房企出售100%股權。與此同時,恒大、保利等大型房企正在加速收購,以彌補在土地市場直接拿地投資的減少。業內人士認為,雖然樓市向好,但金融風險卻在加劇,中小房企被并購或破產頻現的現象還將繼續,而對于收購方來說,未來如何融合收購的項目,將是一個問題。

　　“大魚吃小魚”頻現

　　6 月5日,保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)分別與上置集團以及上置投資(上置集團的控股母公司)簽署股份投資意向書,公司或全資附屬公司擬以 0.25港元/股的價格現金認購上置集團新發股份,股份認購完成后,公司或全資附屬公司將成為上置集團持股30%以上的單一較大股東。

　　海通證券認為,一旦本次收購完成,保利地產有望控制上海核心區域內100萬平方米左右優質項目。由于一線城市土地獲取難度大,交易完成將直接增強保利地產的區域經營實力。資料顯示,上置集團專注房地產開發運營,以上海為逐步拓展至具有較大經濟增長潛力的省會城市和區域城市,其房地產開發的物業組合, 以中高端物業為主。企業目前擁有土地儲備逾200萬平方米,已形成跨區域發展的、綜合性房地產營運企業集團。

　　無獨有偶。5月28日,恒大湖北公司以16.07億元成功摘得武漢三江航天房地產開發有限公司67.08%股權;6月2日晚間,恒大又宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股份。

　　兩筆收購之后,恒大將獲得重慶、武漢兩個二線城市的大量優質土地。據介紹,重慶中渝集團擁有總建筑面積約342萬平方米的已竣工物業及發展中物業,其中包含233萬平方米的土地儲備;而三江航天房地產在售的項目有航天雙城、航天頭府(武漢)、航天嘉園(三期)和航天龍城等項目,其中航天嘉園屬于百萬大盤,項目總體量為84萬平方米。

　　盡管年初以來貨幣政策已經呈現明顯寬松的特征,一線城市和部分二線城市樓市也已經進入快速復蘇通道,但部分房企資金鏈斷裂或被整體收購的聲音仍然不絕于耳。近日,報道稱百強房企華光地產資金鏈斷裂,2000多業主無家可歸;深圳房企佳兆業正在進行債務重組,盡力避免破產,而同樣遭受房源被政府鎖定的深圳另一房企京基集團,也被曝正在接受調查;大連億達也被傳高負債隱憂。

　　據北京和上海產權交易所網站顯示,截至6月中旬,掛牌待轉讓房企及項目股權(及債權)累計達42宗(其中北京24宗,上海18宗),居各行業之頭。其中將50%以上控股權出售的房企累計達23家,將100%股權出售的房企有20家。

　　四類房企將退出樓市

　　“在樓市基本面仍然是以去庫存為主旋律的市場背景下,銀行等金融機構將通過嚴格執行放貸企業標準、下調企業信用評級、降低抵押率,甚至停貸等方式對于風險房企或項目進行風險控制,防止樓市出現債務違約,控制自身壞賬率。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為,這些動作有可能會讓占有整個行業完全數量的中小房企面臨資金面緊張的問題。

　　張宏偉認為,在今年和未來幾年里,四類企業較容易“倒下”。榜首類是產品類型偏高端周轉率較慢的企業,這些企業的銷售業績較容易受到影響,容易在樓市下半場趕不上市場發展節奏而被淘汰;類是前期拿地過于激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業,或盲目多元化擴張,導致房地產主營業務受到影響的企業;第三類是由于金融機構 “風險控制”,一部分資信不太好貸款受限的中小企業;第四類是非地產企業跨界進入樓市的企業,因為在產品標準化、融資渠道構建、購房者C端客戶的把控能力等方面無法實現開發成本的降低,也無法實現較快的銷售,這個時候這些企業勢必會面臨發展的問題。

　　行業集中度越來越高

　　隨著兼并浪潮加大,地產行業集中度上升的趨勢已經基本確立。

　　從樓市下半場特征來看,房地產行業增速下滑趨勢勢在必然,此時,房地產行業也將呈現出規模化聚集與并購重組頻繁發生的特征,“大魚吃小魚”的并購現象與合縱連橫的“強強聯合”成為新常態。“大者恒大,強者恒強”的局面正在形成。

　　張宏偉認為,隨著樓市進入下半場,樓市的深度調整將導致更多的中小房企退出房地產或被收購,而這對于綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發展的機會,尤其是對于大型品牌房企來講,會在樓市下半場這個階段繼續“大魚吃小魚”,增強自身在行業內的規模化優勢。

　　“中小房企經營困難增加,只能通過賣股權等方式獲取融資,預計收購價格并不會太貴,同時,通過兼并和收購,大房企規避了傳統拿地的風險,這也是近期拿地投資力度相對減少的一個原因。”易居智庫研究研究總監嚴躍進說,不過,值得注意的是,項目并購之后如何融合將是一個問題,尤其目前地產板塊處于調整過程中, 很多外部收購的企業股權和項目如何運作,需要大房企較好的維系和平衡能力。
 

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