被博鰲地產透支的“亞洲論壇”

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：文昌房產信息網閱讀 649 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　2014年博鰲亞洲論壇年會4月8日在博鰲開幕，總理將再次來到海南，較近亞洲的話題將再度轉移至海南博鰲。

　　借助博鰲亞洲論壇，博鰲從原來一個海邊漁村，現如今發展成為高樓林立的濱海度假帶。這樣的城市面貌很多人覺得高興，因為終于可以高樓林立變成大都市了。還有一部分人為止惋惜，可愛的天堂小鎮，完全被水泥森林所淹沒，喪失了其原本的美好。

　　博鰲已經成為瓊海市開發的三大片區之一（官塘片區、加積片區、博鰲片區），同時，博鰲也成為海南省開發密度較大的區域之一。這里從博鰲鎮區一直到潭門鎮短短的十公里海岸線聚集了大大小小二十多個房地產項目。整個開發量一度接近主城區加積片區。

　　這里擁有優美的海岸線資源，這里有淳樸的民風。這個不缺少打造旅游地產的資源。這里更是與享譽全球的博鰲亞洲論壇，這里從不缺少知名度。但是目前博鰲也成為讓很多開發商頭痛的地方。

　　提起博鰲，很多開發商回避，因為這里的土地價格太高。很多房地產營銷圈子的人也回避，因為這里的銷售狀況真的太差。2013年的數據統計，博鰲的整體銷售面積不足瓊海市主城區的五分之一。已經進入當地開發的很多企業，為項目的營銷頭痛不已。很多項目私下里多次易手。造成這樣的原因主要有以下幾個方面：

　　頭先，片區定位失敗，錯走了濱海大城市的發展路線。

　　博鰲本應該是可以像坎昆一樣的會議度假勝地。但是博鰲卻變成了和海口一樣的濱海城市。沿著博鰲濱海大道從博鰲鎮到潭門鎮，兩邊房地產項目密密麻麻。地塊被切成小地塊出售給開發企業。雖然土地單價很高，但是每一個進入當地開發的企業都在追求利益較大話。這么小的地塊誰還愿意去做配套，全部都是住宅和類住宅產品。太多的打著酒店公寓、產權式酒店的名義開發的住宅型產品。大配套缺乏，整體形象混亂，產品單一已經成為這個區域發展的硬傷。

　　其次，過分透支博鰲亞洲論壇概念，卻沒有為這一品牌增添更多的外延。

　　在博鰲的項目宣傳中無不將博鰲亞洲論壇的概念作為自身產品宣傳的一部分，甚至項目都到了潭門鎮附近，還依然在打博鰲的概念。再加上論壇會址移師東嶼島，這樣子論壇距離這些項目更遠。眾多高爾夫球場等配套都全部跑到了萬泉河的南岸，北岸眾多項目的宣傳就更加不切實際。

　　眾多項目如果能夠借助其配套酒店等進行會議營銷，召開大大小小的各類博鰲專業會議。一起為博鰲亞洲論壇這個大建筑添磚加瓦，或許這里還真的可以火起來。但是從眾多項目的營銷來看大家完全陷入了“囚徒困境”，誰也不愿意出來進行這方面的投資，總是怕被別人利用去了。長此以往，博鰲眾多項目狀況堪憂。

　　較后，區域價格虛高，同質化競爭慘烈。

　　區域的公寓目前的價格都在一萬以上。造成這樣的原因在于頭先進軍的幾個企業預期過高，區域定價一開始就很高。導致后續企業不斷跟進。另外土地出讓價格過高，整體成本過高，也是很多企業價格沒辦法降低的一個原因。低開高走的市場好做，要是價格高開低走，那就難了。

　　另外博鰲各個項目定位“高不成低不就”。區域內缺乏萬寧神州半島、陵水清水灣等地的高端綜合配套，另外從氣候方面更是沒有和這些地方可比的。但是從目前售價來看，之間的差距并不大。中低端客戶看到博鰲的房價更是望房興嘆。

　　博鰲亞洲論壇再次召開，博鰲眾多的房地產開發企業覺得終于又有一絲清新的空氣，看到了一線市場的曙光。如何搭乘論壇的快車，還能不能坐上去，真的值得很多圈內人思考。

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