海南房?jī)r(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì) 變動(dòng)幅度將處于合理范圍

　　今年以來(lái)，受市場(chǎng)調(diào)控政策及信貸政策持續(xù)收緊影響，國(guó)內(nèi)各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)不同程度的下滑，購(gòu)房者觀望情緒增強(qiáng)，“救市”呼聲頻頻傳出。在此背景下，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩，住宅銷售量持續(xù)下降，銷售價(jià)格漲幅逐步縮小。預(yù)計(jì)今年四季度，隨著政府加強(qiáng)對(duì)房市的積極引導(dǎo)，政策傾向的逐步明確，以及企業(yè)資金回籠步伐的加快，海南房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

　　8月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)降幅

　　1－8月份，海口新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲1.8%，比去年全年漲幅擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，今年1月份同比漲幅達(dá)到3.2%的峰值后，呈逐月回落態(tài)勢(shì)，8月份開(kāi)始出現(xiàn)同比下降。1－8月份，三亞新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4%，比去年全年漲幅擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，自2013年11月同比漲幅達(dá)到5.5%的峰值后，開(kāi)始回落。兩個(gè)城市的新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅同比回落都較為明顯，8月份，兩市新建商品住宅價(jià)格同比指數(shù)均達(dá)到今年以來(lái)的較低值。

　　1－8月份，海口新建商品住宅網(wǎng)簽成交共10528套，比去年同期減少17.4%；三亞成交共6183套，同比減少35.7%。今年以來(lái)海口和三亞新建商品房成交量都有所減少，但仍高于2011、2012年同期水平。

　　從總體來(lái)看，與北京、上海、廣州等一線城市相比，海口和三亞的房?jī)r(jià)走勢(shì)均出現(xiàn)漲幅回落態(tài)勢(shì)。以2009年12月為基期來(lái)看，今年以來(lái)海口和三亞新建商品住宅價(jià)格仍保持上漲態(tài)勢(shì)，且定基指數(shù)漲幅遠(yuǎn)高于北京、上海、廣州3個(gè)一線城市。

　　三亞房產(chǎn)銷售影響不大

　　海口房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要以剛需為主，外來(lái)購(gòu)房者今年以來(lái)下降趨勢(shì)較為明顯，以剛需為主的購(gòu)房群體通常采用按揭方式購(gòu)購(gòu)住宅，因此“限貸”政策的持續(xù)實(shí)施，對(duì)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大；而三亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要來(lái)自于島外購(gòu)房者，通常采用一次性付款方式購(gòu)購(gòu)住宅，而三亞大部分樓盤(pán)只接受一次性付款。因此“限貸”政策并未對(duì)三亞房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生較大影響。

　　海口在售樓盤(pán)的折扣變動(dòng)通常較為靈活，付款方式的不同，銷售人員的不同，都會(huì)使折扣產(chǎn)生不同程度的浮動(dòng)。而在三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)上樓盤(pán)的標(biāo)價(jià)較為穩(wěn)定，折扣確定后不會(huì)發(fā)生變化。

　　今年以來(lái)，受大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量減少，各樓盤(pán)為了能夠推動(dòng)銷售，紛紛出島參加各種房展及促銷活動(dòng)，今年四季度開(kāi)發(fā)商的銷售仍會(huì)放在島外市場(chǎng)上。

　　調(diào)控政策良性推動(dòng)市場(chǎng)

　　為了全面深化海南省改革，有針對(duì)性的解決海南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)的問(wèn)題，改變海南房地產(chǎn)業(yè)“一股獨(dú)大”的局面，降低房地產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)的比重，同時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，今年海南省政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要“一降一增一保”，即逐步降低普通商品房開(kāi)發(fā)比例，增加產(chǎn)權(quán)式度假酒店等高端經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，加大保障性住房的供應(yīng)力度。進(jìn)一步對(duì)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　海口、三亞因地制宜，及時(shí)適度的調(diào)控政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供保障。今年以來(lái)，為了消除大環(huán)境對(duì)市場(chǎng)的消極影響，海口6月批準(zhǔn)實(shí)施本省戶籍居民購(gòu)房入戶政策，并與8月進(jìn)一步放寬本省戶籍居民購(gòu)房入戶政策；對(duì)島外中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)銷售排名前10的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)家庭僅此住房轉(zhuǎn)讓免征個(gè)人所得稅。

　　三亞為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，先后出臺(tái)減少純住宅性商品房開(kāi)發(fā)、限制居住類項(xiàng)目戶型面積等政策，確定三亞市域范圍內(nèi)的居住類項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建筑面積應(yīng)達(dá)80㎡以上，并將逐步減少純住宅性商品房的開(kāi)發(fā)，通過(guò)金融、會(huì)展、文化、創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。從整體上來(lái)看，適時(shí)調(diào)整的政策，既能因地制宜地為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展提供有利條件，又能為房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資勢(shì)頭放緩

　　1－7月，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資721.46億元，增長(zhǎng)19.8%，增速同比回落14.8個(gè)百分點(diǎn)。1－7月全省本年新開(kāi)工面積為725.53萬(wàn)平方米，同比下降28.6%。1－7月，本年到位資金為1143.16億元，增長(zhǎng)14%，低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速5.8個(gè)百分點(diǎn)，主要由于房屋銷售面積的進(jìn)一步下降影響了定金及預(yù)付款的交付，開(kāi)發(fā)資金更多依靠企業(yè)自籌，企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源或面臨壓力。

　　今年更多的房企開(kāi)始加快推盤(pán)，加大促銷力度，回籠資金。海南房企推出多種營(yíng)銷方式：一是以價(jià)換量，減少利潤(rùn)，降低價(jià)格。海口西海岸今年新開(kāi)樓盤(pán)普遍參照綠地海長(zhǎng)流7900多元的售價(jià)，通過(guò)打折方式降低開(kāi)盤(pán)價(jià)格；二是改變常規(guī)銷售方式，與第三方專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)合作，節(jié)約銷售成本；三是通過(guò)大幅降價(jià)加快尾盤(pán)推售；四是拓展島外市場(chǎng)，通過(guò)推介會(huì)直接吸引客戶。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，海南島作為中國(guó)僅此的熱帶島嶼，其房地產(chǎn)市場(chǎng)具有資源稀缺性的特點(diǎn)，隨著人們生活水平的提高，人們追求健康人居的需求將會(huì)越來(lái)越旺盛，受需求量不斷增加的影響，海南房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌。然而，2010年初，海南房地產(chǎn)價(jià)格大幅攀升，上漲的幅度遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)一線城市，此后一直處于平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)。伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境，房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)受政府調(diào)控和企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力的雙重影響，海南的房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度將處于合理范圍之內(nèi)。

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