今年以來,政策紅利不斷,樓市提前吹來了“暖風”,降頭付、降契稅新政以及開年央行頭次降準,為樓市去庫存拉開了大幕。為了去庫存,多地出臺相關政策。

  “去庫存”仍是全國兩會期間的熱議話題。

  今年以來,政策紅利不斷,樓市提前吹來了“暖風”,降頭付、降契稅新政以及開年央行頭次降準,為樓市去庫存拉開了大幕。為了去庫存,多地出臺相關政策。

  3月6日上午,全國政協委員、重慶市工商聯主席、金科股份董事長黃紅云在北京西站附近接受了《每日經濟新聞》等媒體的采訪,分享了他對于去庫存的觀點。

  建議政府和房企雙向去庫存

  在政府層面,黃紅云建議:一是優化供應結構,因地制宜調控土地供給,切實做到“因城施策”;二是拓寬公共服務覆蓋范圍,解決農民工購房后的就業、醫療、教育等問題,增加農民工購房意愿;三是建立政策性住房銀行,推進房貸資產證券化;四是進一步降低購房稅費,加大金融支持,特別是降低二手房交易稅費負擔,支持改善型住房需求;五是政府采購公租房,對安置房進行貨幣化安置,可消耗一部分庫存量。

  “在政府采購層面,過去政府大量地建政策性保障房是靠拆遷、改建,現在可以通過采購存量房來轉化成保障性住房。從目前情況看,購購存量房的成本不一定會比拆遷、改建成本高,尤其在庫存消化難的城市,當房企自身有大量的存量房、銷售比較困難的時候,往往是愿意降價、甚至低價出售給政府的,這樣既解決了庫存問題,又不增加政府多余成本。”黃紅云表示。

  黃紅云認為,在去庫存方面,除了政府的政策紅利外,建議地產企業也要加大創新力度,通過產品創新,創造新的供給和新的需求。

  “可以通過優化改變存量房的使用功能,吸引消費者;對銷售困難的房屋,可將銷售改為租賃,變相清理庫存量,也可以將商業用房改用途,如商業改住房,商場、商鋪改為辦公、酒店,辦公、酒店改為公寓,反之也可。把公建類房屋改為一般類酒店等。”黃紅云表示。

  三四線城市也有機會

  黃紅云認為,總體還是看好房地產行業的發展前景,從去年開始,國家逐漸出臺扶持房地產行業發展的政策,后面還會有一系列的政策出臺,今年多數城市在成交量和價格上還是會出現溫和的上升,對增長比較快的城市尤其是一線城市,或會有調控政策,原有的政策會繼續沿用,但其他多數城市會執行比較寬松的政策。

  在去庫存的大背景下,一線城市樓市被開發企業視為“香餑餑”,而三四城市多被視為“票房毒藥”。

  但此觀點也不能一概而論。黃紅云認為,有些三四線城市銷量比一二線還好,從產銷比看,三四線城市投入低,但市場非常好。

  他舉了個例子,重慶開縣是高端的貧困縣,這個城市的地域風貌是大山大河,平地很少,金科在這里拿下500畝地的項目,榜首年銷售額就有六、七億元,這在三四線城市很不簡單。重慶涪陵,一個3.5線城市,項目也可以熱銷。

  對于今年的戰略,黃紅云表示,總體方向是金科發展房地產的同時,發展跟房地產相關的垂直業務,比如社區服務。區域發展方面,中國城市分化明顯,有的城市市場很好,有的存量很大,市場糟糕,金科選擇了十個省級城市,會在這些城市下面延伸少量的三四線城市。

  2月15日,黃紅云在接受媒體采訪時曾表示,在“三圈一帶”的戰略新構想指導下,金科鎖定了“核心十城”,即重慶、成都、蘇州、北京、合肥、鄭州、上海、南京、天津、武漢。

  而早1月27日,金科以8.796億元競得河南鄭州高新區瓦屋李192.55畝城中村改造地塊,正式布局鄭州。此前幾天,金科通過項目轉讓的形式,以8億元的代價拿下南京仙林東寶華地塊一塊600畝的土地,正式進入南京市場。

  據了解,未來五年,金科要做中國 的“美好生活服務商”,用5年時間實現三個層面的戰略轉變:一是產品層面,從關注房子的居住到關注社區服務,實現業務從5年短周期到65年長周期的轉變;二是用戶層面,從一次交易到持續消費,實現從客戶到住戶、到用戶、到會員(粉絲)的轉變;三是企業層面,從地產開發商轉型為現代服務提供商,逐步實現從重資產投資向輕資產運營的轉變。

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