目前房地產行業的興旺并不是真正的復蘇，只有當實體經濟復蘇后，才能說房地產真正復蘇。09年下半年，開發商依然需要謹慎經營。

　　2008年10月，觀點地產新媒體曾專赴重慶采訪黃紅云先生。其時，黃紅云對于整個社會經濟乃至房地產行業的運行狀況與當時大多數開發商的判斷并不一致。但無論如何，正是在這樣的判斷的基礎之上，金科一方面在積極的做上市準備工作，另一方面則在加大自己的土地儲備。

　　2009年初，市場回暖，與四川奇峰方面的合作讓金科迅速與各方達成協議，著手重組“ST東源”。金科像是一個市場調整當中的“幸運兒”一樣，避開周期作出了企業布局調整，并在新一輪的資本浪潮當中尋找到了進入資本市場的機會。

　　觀點地產新媒體：您怎樣看待08-09年中國房地產行業所經歷的如此巨大的轉折？您對此次轉折過程中，印象較為深刻的事件是什么？

　　黃紅云：應理性看待08年中國房地產行業的調整。08年，房地產市場一片唏噓概嘆，悲觀情緒蔓延。其實，走過08年，企業的內功又得到了一次很好的修煉，行業又向熟階段靠近了一步。2008年房價“暴跌”、“雪崩”之類的字眼不斷充斥耳間，但我們應該看到支撐我國房地產周期變化的基本因素并未發生根本變化，金科在此期間謹慎經營的同時也始終對行業變化態勢持樂觀態度。宏觀經濟快速增長、居民可支配收入持續快速增長、人民幣升值、城市化水平提高、家庭往小型化方向發展等依然是支撐當前中國房地產業發展的基本因素，這些基本因素不變，房地產業根本內在需求就不會變。相關統計數據表明，08年國內商品住宅供應量并未大幅增加，總體仍處于供不應求的狀態。08年的市場并非像業界當初想象的那樣凄涼，房價也并非真正降到冰點，去年年底我就預測過09年春節樓市將回暖。全球經濟周期性變化，與經濟變化態勢密切相關的中國房地產業受到波及完全在預期之中，中國房地產業所經歷的調整正是行業走向成熟的一次必須經歷的正常成長過程，也是企業錘煉自身的良好機會，當冷靜面對。

　　08年較考驗地產企業的便是能否順利地挺過冬天并活得很好。在市場動蕩期，老百姓關心的不僅僅是住宅產品的品質與價格，更關注企業的穩定性發展，誰也不愿意購的房子較后成為爛尾樓。在此期間，金科新投入100億元逆市拿地的舉措在業界得到好評。同時，金科迅速向市場發布“三不政策”，即“在地產調整周期中，金科集團不裁員、不降薪、不降低產品品質”。要說在這次轉折中比較深刻的記憶，那就是樓市的V型反彈，從去年第四季度到09年季度半年的時間內，樓市從波谷反彈到一個較高的位置，其變化的速度和幅度確實是比較快的。

　　觀點地產新媒體：您是否認為當前的房地產市場在復蘇？對當前的市場，還有何種擔心？

　　黃紅云：去年年底我曾對媒體表示過，預計2009年春節后，樓市將會逐漸回暖。這一預計很快得到印證，金科的情況是僅春節黃金周，在重慶的7盤就迅速銷售124套，銷售金額超過5000萬元，金科在其他城市的樓盤同樣開始升溫。這與國家發改委公布的房地產行業回暖趨勢相一致，2009年后，全國70個大中城市房屋銷售價格環比連續4月上漲。

　　2008年經濟市場低迷，但房價不會持續下跌，除了剛性需求，還有一些基本原因：一是土地價格高。2006開始，建房土地開始實行招拍掛政策導致土地價格大漲，目前市場上的推出的大部分新樓盤都是在高價地的基礎上建造起來的，由此帶來房價的隨之上漲不言而喻；二是鋼材、水泥等建材成本不斷增加；三是房地產企業的人工成本不斷增加；四是國家對房地產開發項目的節能、環保等要求的強制提高，都會促使開發商在這些方面追加大量投入。

　　為什么在今年春節后，樓市出現持續升溫，因為剛性需求被壓抑了很久，同時貨幣需求也起到了刺激作用。2009年后，國家寬松的貨幣環境帶來了投資需求的進一步增加。為刺激需求，政府下調了房貸利率和頭付比例，并減免了房地產相關稅費，開發商獲得貸款變得容易很多。政府下調了商品房建設的自有資金比率，使開發商在資金利用上有了更大的發揮空間。但是目前房地產行業的興旺并不是真正的復蘇，只有當實體經濟復蘇后，才能說房地產真正復蘇。09年下半年，開發商依然需要謹慎經營。

　　如果說到擔心，那就是希望市場不要出現過多的泡沫?！隘偪瘛钡谋澈罂偸请[藏危機，“瘋狂”總會引起部分所謂的專家學者的分析評論，甚至引起部分媒體的鼓吹。開發商和消費者容易受到過多噪聲的干擾，從而作出一些并不精準的判斷。金科始終倡導“有質量的理性增長”，也希望在相對理性的市場環境中逐步狀大從容面對穩健發展。

　　觀點地產新媒體：在此次房地產行業調整過程中，有人認為房地產企業的應對策略具有滯后性，您是否這樣認為？為什么？

　　黃紅云：經濟的全球化帶來不確定性，使得宏觀經濟的預測很難看得很清楚，開發商面對市場的變化應對策略有所滯后難以避免。因此企業決策者需要將與房地產業相關的先行指標、同步指標和滯后指標都要研究清楚，才能相對準確地作出有效的市場應對策略。

　　目前，國內房地產下跌和復蘇的過程不是在市場化的調節下實現，更多的是依靠政府的宏觀調控，行業波動態勢讓人難以捉摸。國內房地產業的整體不成熟，也使得開發商面對市場反應滯后。

　　央行貨幣政策還需不斷經歷市場的檢驗，中國的房地產業也會隨之受到考驗，中國房地產業還需要不斷經歷周期性的調整，企業也需在不斷調整中變得成熟。

　　觀點地產新媒體：當前的房地產行業是否出現了過熱的跡象？如何看待當前房地產市場的供需狀況？

　　黃紅云：目前全球經濟都在恢復中，所有國家都在超發貨幣，在寬松的貨幣政策情況下，樓市近期就會持續復蘇。金融風暴是一個全球性的，中國房地產不可能快速大幅回升?！斑^熱”僅僅只是少數地區個別現象，全面回升還有待時日。

　　08年開發商過度收縮開工以及09年上半年相對謹慎的策略，將導致09年下半年新增供給下滑。北京、上海、深圳、廣州這四個一線城市09年新開工的萎縮幅度更為明顯，二三線城市的新開工狀況同樣也有不同程度萎縮。08年市場銷售的過度壓抑將導致09年消費的持續增長，由此，09年下半年住房需求和供給矛盾將會更加突出。

　　觀點地產新媒體：你是否認為在未來一段時間內，市場還會有更大的調整，企業本身的應對策略是什么？

　　黃紅云：經濟通脹將會引發房地產市場形成一定的泡沫。但是，由于較高通脹出現的可能性基本不存在，從而房價大幅上漲的可能性也基本不存在，預計下半年需求仍將維持較高水平。

　　在未來的發展中，金科制定了“一控二調三提高”的經營戰略，“一控”是控制企業經營風險；“二調”是調整產品品質、優化產品風格，調整產品成本和公司運營管理成本；“三提高”是提高服務質量、提高銷售速度、提高管理水平。金科將一如既往地強化“品質競爭力”，始終“不做減法，做加法”，金科絕不降低產品品質，并且還會不斷通過提高物業的性價比、豐富物業服務內涵、增加物業附加值等手段贏得更大的市場占有率。同時，金科也將逐步擴大開發量，以順應市場的需求。資金的有效儲備也是金科過去10年來一直持續穩健發展的必要保證。2009年，金科將繼續積極拓寬各種融資渠道，并致力于上市工作，力爭09年內成功完成借殼上市。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！