“隨著數月以來北京（樓盤）租戶對辦公樓的需求強度持續放緩，尤其是外資租戶，業主方接受了市場的不確定性以及經濟放緩的現實。這使得他們在一定程度上對未來前景有所把控，從而樂于在年末階段部署更為靈活的租賃策略?！敝倭柯撔腥A北區董事總經理張瑩這樣表示。

　　仲量聯行調研數據顯示：由于北京租賃市場缺乏活力，租金環比整體持平。為了應對不同的租戶需求，一些業主保持低位租金以吸引外資租戶，另一些業主則通過吸引更多內資公司入駐以獲得穩定的租金收益。其綜合結果是，北京CBD的租金環比增幅保持低位，而金融街(000402,股吧)租金增幅也明顯放緩，表明該區域的“高價”租金可能已經逐漸觸頂。

　　盡管需求放緩，內資金融行業仍繼續主導北京辦公樓租賃市場，占2016年四季度辦公樓交易量的46%。盡管多數交易成交于金融街，仍有近一半的成交位于商務區（CBD）。此外，IT業仍是重要的需求來源之一。但許多科技公司出于高漲的成本壓力，逐漸表示出對乙級辦公樓的興趣。過去兩年在望京地區迅猛增長的IT業需求，目前出現明顯降溫，開始轉向相對偏遠、成本較低的選擇。

　　外資“離開”金融街

　　據仲量聯行對北京金融街辦公樓的調查顯示，2016年金融街的“高價”租金迫使一些外資公司遷址，此類企業占比較一年前減少了25%。

　　與此同時，北京辦公樓整體市場逐漸轉為由內資租戶驅動的市場發展格局已呈大勢所趨，內資公司的比例首度超過50%。

　　戴德梁行數據也顯示，從市場成交方面來看，內資企業仍為成交主力，年度成交總量為總成交面積的81.3%。主要成交行業仍然以金融業、高科技業和專業服務業為主，占比分別達到40.2%、22.6%和14.9%。

　　經濟增長減速以及寫字樓供應量增加，也使得北京寫字樓市場租金整體上有所浮動。

　　高力國際監測顯示，2016年六個寫字樓項目完工入市，市場總存量同比上升7.3%至約600萬平方米。受北京經濟增長減速影響，內資及跨國企業均縮減租賃預算，致使市場出現更多縮減面積及搬遷活動。凈吸納量集中于新近入市的項目中，而某些較老舊項目的空置面積增加。在新增供應的推動下，整體空置率同比上升3.3%至8.0%。

　　就租金而言，北京寫字樓的平均租金仍為全國*高，錄得人民幣330.6元每月每平方米，但部分子市場競爭加劇，致使業主在提供折扣方面更為靈活。投資市場活躍，多數交易位于新興區域。

　　值得注意的是，由于北京寫字樓市場租金高居不下且空置率連續6年都保持在10%以下，很多企業租戶都在另尋新的租賃方案。產業園區近年來憑借、低租金、優惠的政策、舒適的綠化環境等條件已越發受租戶青睞。

　　戴德梁行數據顯示，北京全市產業園區平均租金報價為162.1元每月每平方米，同比上漲4.5%，空置率為12.8%，同比下降0.7%。其中，中關村(000931,股吧)報價領跑全市，達每月每平方米244.1元，同比增長10.7%；其次為望京-酒仙橋和城區產業園區，平均報價分別為175.5元和169.5元。

　　城市間差異化

　　寫字樓市場是經濟狀況的晴雨表。分析指出，短期內，受經濟增速放緩影響，成本將是大部分行業的主要考量因素之一，這將刺激更多縮減面積或遷至更高效率空間的活動。

　　對于北京，高力國際華北區辦公樓服務部業主代表總監周曉駿驊表示，盡管北京市寫字樓目前平均租金是過去五年里相對的低位，但和其他一線城市相比，仍然排在位，比排在位的上海（樓盤）高出了3%。在空置率方面，雖然北京市寫字樓空置率從過去五年里不到3%上升到了8%，但仍處于相對平穩、健康的狀態。

　　周曉駿驊對寫字樓業主建議，提早規劃樓內出租情況、進行租約處理、主動接洽以滿足租客不同的需求；給予相應優惠幅度，在租約時間（通常為3年）上做一些變化；另外，把注意力放在新興行業和產業上，提升硬件水平，為不同類型租客提供個性化服務。

　　二線城市寫字樓租金市場則表現出另一番情形，這也與當地經濟發展狀況有關。

　　高力國際統計顯示，2016年天津（樓盤）及青島（樓盤）寫字樓市場空置率升高，同比分別上升1.5%及2.2%至31.5%和19.5%。天津寫字樓市場供應超過需求；青島需求減弱，現有企業租賃面積縮小，部分P2P企業租戶退租。沈陽及大連（樓盤）寫字樓市場空置率均下降，同比分別降低2%及1.1%至40.1%和17.1%。這是因為沈陽寫字樓市場需求維持疲軟，但租金水平較低吸引更多租戶升級搬遷；因缺乏新增供應，大連寫字樓市場入駐率有所增加。內資企業，尤其是來自金融、專業服務及科技領域的企業，仍是這些城市的主要需求驅動力。

　　主要二線城市租金表現方面，在天津及沈陽，由于供應過量及業主間競爭加劇，平均租金同比分別下降6.2%及3.0%至98.2元及88.2元每月每平方米。受業主提供租金折扣或較長免租期影響，青島及大連平均租金同比分別下降0.2%及0.8%至97.1元和96.4元每月每平方米。

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