去年四季度居民個人向銀行申請住房按揭貸款還是“一貸難求”的局面，等待銀行放貸通常需要等1個月甚至數(shù)月。時至2012年，隨著年初銀行貸款額度趨于寬裕，加上樓市成交量大幅萎縮，房貸供需關(guān)系已變成供給大于需求。一些銀行財富管理負(fù)責(zé)人在接受證券時報記者采訪時稱，目前銀行面臨的新難題是有房貸額度但貸款放不出去。

　　房貸業(yè)務(wù)需求萎縮

　　受春節(jié)期間成交低迷影響，今年1月份樓市成交量創(chuàng)下地量。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)，今年1月份逾八成城市的樓市成交面積下降，有13個城市跌幅超過50%，深圳就是其中之一。今年1月份深圳共成交住宅1372套，成交面積12.129萬平方米，創(chuàng)出2010年6月份以來的新低，其中成交面積環(huán)比下降57.02%，同比下降64.92%，亦較去年春節(jié)所在月份(2月份)降20.43%。

　　“今年1月份，受深圳樓市成交量大幅下降的影響，我們銀行的收單量也下降不少?！蹦彻煞葜沏y行深圳分行個貸經(jīng)理稱。

　　由于房貸業(yè)務(wù)需求明顯下降，另一家股份制銀行深圳分行財富管理負(fù)責(zé)人則告訴記者，目前銀行面臨的問題不再是去年遇到的房貸額度不夠?qū)е路趴铍y和放款慢的問題，而是銀行擁有住房貸款額度，卻難以把房貸投放出去。整體來看，目前無論是一手房還是二手房，成交量都太少了。

　　此外，記者也從一些國有銀行和股份制銀行處了解到，由于房貸業(yè)務(wù)量明顯減少，現(xiàn)在等待銀行放款根本不需要再排隊，銀行放款速度已明顯加快。

　　中介暗使花招降頭付比例

　　面對樓市成交量大幅萎縮，一些地產(chǎn)中介為了吸引更多人購房，在降低貸款成數(shù)方面亦積極尋求突破辦法。記者獲悉，購房者徐先生近期就通過中介的幫助，成功以兩成多的頭付比例從銀行獲得住房貸款，如愿以償購到了深圳市南山區(qū)星海名城的一套房子。這套房產(chǎn)的成交價為170萬元，徐先生僅交了40多萬元的頭付款。

　　據(jù)記者了解，地產(chǎn)中介降低貸款成數(shù)的方法是做高房產(chǎn)評估價。比如一套成交價330萬元的房產(chǎn)，中介找一家評估價偏高的評估公司給出400萬元的評估價，在銀行按照貸款成數(shù)七成放款后購房者可獲得280萬元貸款。在此之下，購房者實際僅需交50萬元的頭付款。

　　不過，通過做高評估價降低頭付比例也需要付出成本?！邦^付款減得越多意味著需要將評估價做得越高，那么需要支付的額外費用也就越高。額外費用主要支付給評估公司、銀行，并與評估價做高的幅度掛鉤，亦即評估價高出成交價越多，額外費用越高。通常這筆費用在1萬～2萬元左右。”中原地產(chǎn)一位工作人員告訴記者。

　　中原地產(chǎn)這位工作人員也表示，并不是所有的房產(chǎn)均可做高評估價。評估價能高出成交價多少取決于房產(chǎn)的實際情況，具備房產(chǎn)價格水平中等、樓齡不長等特點的房產(chǎn)才有空間做高評估價。而評估公司做高評估價后還需要銀行認(rèn)可這一評估價并以此為基數(shù)發(fā)放貸款。據(jù)稱，目前能接受較高評估價的主要是小銀行，大銀行尚未放松評估環(huán)節(jié)。

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