去年四季度居民個(gè)人向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款還是“一貸難求”的局面，等待銀行放貸通常需要等1個(gè)月甚至數(shù)月。時(shí)至2012年，隨著年初銀行貸款額度趨于寬裕，加上樓市成交量大幅萎縮，房貸供需關(guān)系已變成供給大于需求。一些銀行財(cái)富管理負(fù)責(zé)人在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，目前銀行面臨的新難題是有房貸額度但貸款放不出去。

房貸業(yè)務(wù)需求萎縮

受春節(jié)期間成交低迷影響，今年1月份樓市成交量創(chuàng)下地量。據(jù)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)，今年1月份逾八成城市的樓市成交面積下降，有13個(gè)城市跌幅超過(guò)50%，深圳就是其中之一。今年1月份深圳共成交住宅1372套，成交面積12.129萬(wàn)平方米，創(chuàng)出2010年6月份以來(lái)的新低，其中成交面積環(huán)比下降57.02%，同比下降64.92%，亦較去年春節(jié)所在月份（2月份）降20.43%。

“今年1月份，受深圳樓市成交量大幅下降的影響，我們銀行的收單量也下降不少。”某股份制銀行深圳分行個(gè)貸經(jīng)理稱(chēng)。

由于房貸業(yè)務(wù)需求明顯下降，另一家股份制銀行深圳分行財(cái)富管理負(fù)責(zé)人則告訴記者，目前銀行面臨的問(wèn)題不再是去年遇到的房貸額度不夠?qū)е路趴铍y和放款慢的問(wèn)題，而是銀行擁有住房貸款額度，卻難以把房貸投放出去。整體來(lái)看，目前無(wú)論是一手房還是二手房，成交量都太少了。

此外，記者也從一些國(guó)有銀行和股份制銀行處了解到，由于房貸業(yè)務(wù)量明顯減少，現(xiàn)在等待銀行放款根本不需要再排隊(duì)，銀行放款速度已明顯加快。

中介暗使花招降頭付比例

面對(duì)樓市成交量大幅萎縮，一些地產(chǎn)中介為了吸引更多人購(gòu)房，在降低貸款成數(shù)方面亦積極尋求突破辦法。記者獲悉，購(gòu)房者徐先生近期就通過(guò)中介的幫助，成功以?xún)沙啥嗟念^付比例從銀行獲得住房貸款，如愿以?xún)斮?gòu)到了深圳市南山區(qū)星海名城的一套房子。這套房產(chǎn)的成交價(jià)為170萬(wàn)元，徐先生僅交了40多萬(wàn)元的頭付款。

據(jù)記者了解，地產(chǎn)中介降低貸款成數(shù)的方法是做高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)。比如一套成交價(jià)330萬(wàn)元的房產(chǎn)，中介找一家評(píng)估價(jià)偏高的評(píng)估公司給出400萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)，在銀行按照貸款成數(shù)七成放款后購(gòu)房者可獲得280萬(wàn)元貸款。在此之下，購(gòu)房者實(shí)際僅需交50萬(wàn)元的頭付款。

不過(guò)，通過(guò)做高評(píng)估價(jià)降低頭付比例也需要付出成本。“頭付款減得越多意味著需要將評(píng)估價(jià)做得越高，那么需要支付的額外費(fèi)用也就越高。額外費(fèi)用主要支付給評(píng)估公司、銀行，并與評(píng)估價(jià)做高的幅度掛鉤，亦即評(píng)估價(jià)高出成交價(jià)越多，額外費(fèi)用越高。通常這筆費(fèi)用在1萬(wàn)~2萬(wàn)元左右。”中原地產(chǎn)一位工作人員告訴記者。

中原地產(chǎn)這位工作人員也表示，并不是所有的房產(chǎn)均可做高評(píng)估價(jià)。評(píng)估價(jià)能高出成交價(jià)多少取決于房產(chǎn)的實(shí)際情況，具備房產(chǎn)價(jià)格水平中等、樓齡不長(zhǎng)等特點(diǎn)的房產(chǎn)才有空間做高評(píng)估價(jià)。而評(píng)估公司做高評(píng)估價(jià)后還需要銀行認(rèn)可這一評(píng)估價(jià)并以此為基數(shù)發(fā)放貸款。據(jù)稱(chēng)，目前能接受較高評(píng)估價(jià)的主要是小銀行，大銀行尚未放松評(píng)估環(huán)節(jié)。

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