2012就要來了，我們結(jié)婚吧。

這句話或許并不十分完整。完整的語句應該是：2012就要到了，我們購房結(jié)婚吧！

一個不容忽視的現(xiàn)象是：去年至少有一半的房子賣給了新婚小夫妻。上海民政局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：去年上海一共有15萬對小夫妻登記結(jié)婚。如果加上未在上海登記的外來“小夫妻”，去年上海保守婚房需求約為20萬套左右。

根據(jù)上海德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年上海一手房成交套數(shù)為18.54萬套，二手房成交為15.45萬套，兩者相加，去年上海一二手房成交套數(shù)約為34萬套左右。

以此估算，上海婚房在總成交比例中超過了一半。

今年適逢中國傳統(tǒng)龍年，結(jié)婚人數(shù)只會有增無減。在中高端房源受限于調(diào)控的情形下，婚房需求仍然是市場主力。

可以毫不夸張的說，婚房即將撐起2012年的樓市。

開發(fā)商給婚房開道

限購之下，誰還有糧票。毋庸置疑，在有錢沒糧票，沒錢有糧票之間，婚房需求群體是不可忽略的購購大戶。

有錢又有糧票的婚房者們，趁此可以和開發(fā)商杠上一回，誰叫現(xiàn)在是不折不扣的購方市場呢？

哪家開發(fā)商不把賺錢的希望瞄準他們，哪家開發(fā)商就有可能真難走出“2012”。

開發(fā)商：扎堆賺婚房錢

憑借著高周轉(zhuǎn)率策略，萬科、恒大在2011年加速甩掉對手保持優(yōu)勢。這也讓其他開發(fā)商紛紛效法在2012年，將主攻方向繼續(xù)向“剛需”群體回歸，針對年輕人待婚、結(jié)婚群體的緊湊戶型、低總價的婚房產(chǎn)品仍將占據(jù)相當?shù)姆至俊?

近日，各大開發(fā)商陸續(xù)公布了2011年銷售業(yè)績。在全國商品房銷售面積和銷售額增速大幅回落的情況下，開發(fā)商業(yè)績加劇分化，采取高周轉(zhuǎn)策略的房企業(yè)績明顯比追求高毛利率的房企更為亮眼。而面對2012年的樓市探底期，開發(fā)商紛紛擺出謹慎的態(tài)度，多持現(xiàn)金為王的策略，房企去庫存化將加速。

在上海，主攻剛需現(xiàn)象亦是如此。金地上海公司在2011年大賣剛需對口的金地藝境后，也將希望寄托于同樣針對剛需的金地藝華年。無獨有偶，在2012年的開售項目上，龍湖地產(chǎn)(龍湖·時代天街 龍湖·香醍溪岸)則表示，2012年，將繼續(xù)堅持“高周轉(zhuǎn)”銷售策略，

“哪里有糧票，我們就主攻哪里。”滬上一位開發(fā)商向《東地產(chǎn)》道出。

而同樣將婚房市場定位在套型面積在70-110平方米，婚房總價主要集中在150-200萬元的房源。中原地產(chǎn)對滬上二手房統(tǒng)計了解，截止到2012年1月31日，套型面積為70-110平方米的房源占全市住宅存量面積的46%。

購房者：砍價接濟裝修錢

“能砍多少是多少，節(jié)省下來的預算還可接濟裝修費?！睖蕚淠陜?nèi)購婚房的梁小姐揣著“糧票”不害怕，“之前朋友購房時正處在高位，后跟開發(fā)商協(xié)商較終獲得裝修費補貼，這說明開發(fā)商還是有降價空間，趁此機會說不定能購到比較低的房子?！?

從一手住宅市場看，至年底，降價樓盤的市場比重已經(jīng)接近10%。金地、綠地等品牌開發(fā)企業(yè)以外圍的剛需房源為主力，迅即掀起降價風暴并大獲成功，也一舉確立了20-30%的階段性降價標尺。

上海中原報價指數(shù)顯示，到2012年1月中，二手住宅市場超過80%的業(yè)主愿意給出議價空間，這是較近兩年的較高水平。其時，31%的房源降價幅度超過5%，降幅超過10%的房源也達到了12%。

一、二手房降價姿態(tài)都在做進一步的發(fā)展，雖然節(jié)奏緩慢，但對于交易的利好影響較為直接。

專家：剛需購婚房理性著來

對于婚房者購購力和時機點，同策分析師姚伯均認為成交回暖時點判斷將在 2012 年的下半年。一部分熬過 1 年社保期的非上海戶籍人員將達到可購住宅的標準。同時今年又是中國傳統(tǒng)的結(jié)婚旺年，很大一部分剛需需要適婚房。因此諸如嘉定新城、青浦新城、南橋新城的住宅項目，若單套面積可以控制在 80 平方米左右，總價控制在 100萬左右，還是可以取得較快的去化速度的。

盡管部分客群仍糾結(jié)于房價可能繼續(xù)下挫，但上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，樓市政策環(huán)境的穩(wěn)定，有利于樓市供求進入自由博弈狀態(tài)，交易節(jié)奏將回歸常態(tài)。基于讓步20%所實現(xiàn)的積極交易成果，眼下供應方在做的功課是如何在在0-20%之間尋找到交易價格和交易速度的有效平衡。因此，這一價格底部，短期內(nèi)面臨的是更多供應方向它靠攏，而不是突破。

其建議自住婚房需求可以在市場中尋求降價幅度達到或貼近這一價格底線的房源。此外價格因素質(zhì)外，實用性更值得考慮，在選房源的時候需要考察項目周圍醫(yī)院、學校的配套，特別是幼兒園和小學等后續(xù)生活中會很快涉及到的要素。

多些理性，少些盲從；多些實際，少些攀比，在這個金融危機影響尚未見底，房地產(chǎn)前景充滿變數(shù)的時期，積極而理性地購房，也許是一種較好的選擇。

鏈接：兩大政策利好婚房置業(yè)

1:差別化信貸

上海市有關(guān)部門近日明確指出，今年是執(zhí)行好差別化住房信貸、稅收政策，房產(chǎn)稅的征收和住房限售政策；其中，在執(zhí)行差別化信貸政策方面，相關(guān)部門將落實居民頭次購房的貸款利率和頭付款比例。據(jù)了解，滬上一些中資銀行頭套房貸利率已逐步回歸“基準利率”；同時，部分外資銀行甚至出現(xiàn)優(yōu)惠利率折扣。

婚房置業(yè)需求大多數(shù)為頭次購房人群，銀行貸款也是其頭選的支付方式。去年下半年銀行銀根收緊，中小標的房源貸款成為難題，婚房需求受到抑制。此則信號的放出無疑是對婚房需求者的一大利好，這對于婚房需求的釋放會產(chǎn)生積極的推動作用。

2:普通商品房標準調(diào)整

據(jù)房管部門透露，上海普通商品住房標準將作調(diào)整，并且較快將在2月底啟動。新標準中，外環(huán)外區(qū)域的房源受惠新標準將較為明顯。而外環(huán)以外的小標的房源是婚房需求的主要選擇，可見此次政策主要是指向剛需購房者，通過降低二手購房交易成本，提高議價彈性和交易達成的積極性。

雖然目前細則尚未出臺，但已經(jīng)充分透露出管理層期望通過政策微調(diào)釋放剛需人群的心態(tài)，未來政策走向無疑將會利好剛需人群，婚房需求釋放再獲利好。

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