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全國開發(fā)商囤地16萬公頃 需要30個月來消化

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 786 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
[ 一季度多家大型房企密集融資,體現(xiàn)出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。同時,也表明2011年房企資金回籠的情況與預(yù)期有一定差距,并且在今年繼續(xù)調(diào)控的大形勢下,房企也不免對今年的資金回籠形勢產(chǎn)生擔(dān)憂 ]

2012年3月28日,恒大地產(chǎn)公布的2011年年報顯示,公司在2011年合約銷售額803.9億元,同比增長59.4%,營業(yè)收入同比增長35.2%,凈利潤同比增長46.9%。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《財經(jīng)日報》:在國家對房地產(chǎn)進行嚴厲調(diào)控的去年,恒大[簡介 較新動態(tài)]等企業(yè)依然獲利豐厚的主要原因是立足二三線城市,遠離調(diào)控重壓區(qū)域,在2011年年報中,二三線快周轉(zhuǎn)開發(fā)商均有非常出色的業(yè)績。二三線快速開發(fā)、快速銷售的碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額約432億元,同比增長31%;二三線龍頭榮盛發(fā)展亦實現(xiàn)營業(yè)收入95億元,同比增長45.57%。

與此同時,根據(jù)2011年一些數(shù)據(jù),高負債率、高庫存量同時考驗著這些高增長企業(yè)。

低迷樓市下的“黑馬”

根據(jù)“2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評成果發(fā)布會”的結(jié)果,恒大確實是2011年樓市中的一匹“黑馬”。作為2011年覆蓋城市較多的房地產(chǎn)企業(yè),恒大累計開發(fā)城市多達103個,成為全國布局較廣的開發(fā)企業(yè),2011年累計實現(xiàn)合約銷售額803.9億元。銷售面積1219.9萬平方米,同比增長54.7%,成長速度驚人。

和恒大同樣“逆市超車”的企業(yè),還有佳兆業(yè)集團。短短一年時間,佳兆業(yè)在房企中的排名從第40位快速上升至17位。超過了綠城、合生創(chuàng)展(合生·麒麟社 合生·世界村)、復(fù)地等公司。

“佳兆業(yè)確實實現(xiàn)了年綜合復(fù)合增長率達到76%以上,現(xiàn)在年度開發(fā)的面積基本上將近1000萬平方米,目前土地儲備是2370萬平方米。” 佳兆業(yè)集團總監(jiān)兼公共關(guān)系部總經(jīng)理周素萍接受記者專訪時透露。過去一年中,佳兆業(yè)在全國拿地20余幅,覆蓋全國一線至五線城市。“我們主要是抓住了地產(chǎn)雙軌制的脈搏,不賭市場,不賭政府,以剛需產(chǎn)品為主。”

快速地分析政策和判斷市場是“黑馬”公司的普遍共性。“我們的企業(yè)非常低調(diào),但公司董事近年來開始布局二三四線城市,這幾年快速發(fā)展的成績和企業(yè)戰(zhàn)略分不開。”江蘇中南建筑集團(下稱“中南建筑”)董事長助理朱永升接受記者專訪時透露,其所在公司是一家以建筑起家的公司,近幾年來在房地產(chǎn)行業(yè)突然發(fā)力,以“農(nóng)村包圍城市”為戰(zhàn)略目標。

2011年,該公司實現(xiàn)銷售額120億,目前土地儲備42000畝,在全國有30個大型房地產(chǎn)項目在同時運作。“萬達做的CBD面積比較小,我們的大型綜合體每個都在100萬平方米以上,涉及的業(yè)態(tài)更廣泛。”該公司本次排名47位,頭次進入全國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強。談到遠景,朱永升透露,公司計劃到2015年,營業(yè)收入達到1500億。相比萬科到2014年銷售額達2000億的目標,中南建筑野心不小。

和中南建筑一樣“有底氣“的企業(yè)還有頭次進入地產(chǎn)百強企業(yè)的天朗地產(chǎn)集團,據(jù)一位接近該集團的人士私下透露,該集團的土地儲備量十分雄厚,甚至超過部分前10強地產(chǎn)企業(yè)。

高庫存與高負債并存

但是,樓市的生存現(xiàn)狀實際并不容樂觀。根據(jù)中原研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計,48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億元,同比增長45.8%,以去年的開發(fā)和銷售進度計算,48家房企目前存貨的消化周期達4.6年。 而2010年末,這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著,2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長了9個多月。

48家A股房企中,有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%,有7家房企的存貨同比增幅超過50%。其中,萬科A以750.02億元的存貨完全值增幅位居A股榜頭。截至去年底,萬科的各類存貨中,已完工開發(fā)產(chǎn)品72.4億元,占比3.5%;在建開發(fā)產(chǎn)品1380億元,占比66.2%;擬開發(fā)產(chǎn)品629.9億元,占比30.2%。同期,萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達1442天,同比增加105天。

鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認為,前幾年樓市高速膨脹時期,有很多房企之前的投資和擴張其實基于未來樂觀預(yù)期下的提前透支。而2011年在調(diào)控的催化下市場發(fā)生扭轉(zhuǎn)。而2012年房企面臨的經(jīng)營壓力或進一步體現(xiàn)。大量庫存將成為大量存貨或成房企經(jīng)營隱患。從典型房企的存貨來看,2011年房企存貨量普遍增長了30%以上,例如華潤置地(橡樹灣 潤景公館) 、招商地產(chǎn)等等。萬科存貨上漲56.2%。在旺市下這將成為房企未來盈利能力的體現(xiàn)和擴張的體現(xiàn)。但在當前低迷的市場狀況之下,反而成為未來房企經(jīng)營的隱患。未來房企降價跑量的意愿仍會較大。

此外,北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:截至3月22日,上市房企公布年報的合計為37家,37家企業(yè)的負債水平明顯上漲,總負債額度達到了5216億,環(huán)比之前一年的3786億上漲了37.8%。負債率也有明顯上漲,2011年平均已經(jīng)達到了72.3%。創(chuàng)造了近10年來的較高。

于是,2012年一季度以來,多家大型房企發(fā)布公告宣布融資。包括中國海外發(fā)展、碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂等。

馮聯(lián)聯(lián)認為,一季度多家大型房企密集融資,體現(xiàn)出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。同時,也表明2011年房企資金回籠的情況與預(yù)期有一定差距,并且在今年繼續(xù)調(diào)控的大形勢下,房企也不免對今年的資金回籠形勢產(chǎn)生擔(dān)憂。

新房銷售受阻,庫存大漲,已經(jīng)出讓的土地頻頻延遲開工也成為房產(chǎn)商無奈的應(yīng)對。即使是去年逆市快速擴張的公司,也不得不審慎對待這一問題。“從2012年開始,未來兩年會放慢拿地速度。”佳兆業(yè)相關(guān)負責(zé)人透露。

根據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù),截至2011年10月,全國未開工的住宅用地共計16.5萬公頃,未竣工的住宅用地35.5萬公頃。按照目前的銷售速度,未來存量的土地還需要30個月以上的時間來消化。

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