保障房融資陜西樣本：銀行補缺財政“兜底”

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：瓊海房產信息網閱讀 845 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　今年5月底，169.78萬戶住房困難家庭進入陜西省“十二五”住房保障輪候名單。“即便有的家庭可能今年分不到、后年分不到，但只要進入5年輪候的名單，心里就有底了。”陜西省住建系統一名官員告訴記者。

　　為此，陜西省的規劃目標是，“十二五”期間，全省計劃建設保障性安居工程200萬套，其中2011年已開工建設48.13萬套，2012年計劃開工40.5萬套。
　　
　　要蓋房子，錢從何來。數據顯示，今年陜西省保障房在建工程將達到92.03萬套，初步測算所需建設資金為854.6億元，6月底前還存在245.17億元的資金缺口。

　　“今年可能是在建項目較多、資金壓力的一年。”陜西保障性住房建設工程有限公司（下稱“陜西保障房公司”）副總經理謝廣明告訴本報記者。

　　陜西保障房公司成立初衷便是解決市縣廉租房、公租房資金缺口——提供一個融資平臺，采取市場融資的方式，向金融機構貸款以填補資金缺口。謝廣明說，今年6月前，公司資金投放規模要達到50億元、力爭55億元，“底下的項目都嗷嗷叫，等著要錢”。

　　資金缺口近百億

　　6月10日，銅川市新區東北部的錦繡園工地，拉土車川流而過，腳手架上，建筑工人正緊張有序地忙碌著。

　　作為銅川市的保障性住房小區之一，錦繡園項目建設用地達543.21畝，包括廉租房、公租房、限價房三部分，分四期工程建設。

　　錦繡園項目總投資估算16.9億元，近三年的中省財政補助資金18929萬元，市級配套3784萬元，仍需籌資14.63億元。算上項目建成后可出售物業回籠2.58億元和省市財政借款融資1.79億元，資金缺口仍達10.26億元。

　　一份項目匯報材料稱，前期融資方面采取借助社會力量、施工企業墊資等非常規方法，累計完成投資68584萬元，5月份以后，每月要支付工程款6000萬元，至年底為4.2億元，以確保工程進展順利。

　　根據協議，陜西省保障房公司將對銅川市錦繡園項目融資8億元。“近期公司會撥付3億元到錦繡園項目，預計從7月份開始，各地建設項目將陸續進入資金需求的高峰期，單是4月份就撥付了20億元，緩解市縣保障房建設資金壓力。”謝廣明說。

　　市縣政府是保障房建設任務主體，但在陜西這樣一個經濟欠發達省份，很多市縣都是吃財政飯的，很難有財力完成建設任務。

　　位于陜西省中部的銅川，是一座典型的資源型城市，長期的煤炭開采和計劃經濟時期先生產后生活的方式，形成了的采煤沉陷區、滑塌區和棚戶區。搶抓國家支持資源型城市轉型機遇，銅川市策劃了一批經濟適用房、廉租廉價房和棚戶區改造項目。

　　在銅川礦務局、陜西煤炭建設公司和移交銅川市下放煤礦棚戶區改造中，國家發改委對配套建設的基礎設施和公建項目按核定總投資的50%給予資金補助，劃撥給銅川市5.56億元，陜西省按照比例下撥了1.15億元的配套資金，剩余部分由銅川市配套解決。

　　一位了解內情的政府人士告訴本報記者，一些地區財力缺乏，盡管國家提高了補助標準，但是市縣仍無力拿出配套資金。

　　資金壓力之下，一些地市紛紛爭取變通措施。如銅川實行委托代建制，委托國有企業、私營企業建設，前期費用由開發企業墊資解決，項目完工前積極預售回籠資金，竣工后整體交付，限度地減少啟動資金。

　　2011年陜西省已開工建設48.13萬套保障房，今年的任務量是40.5萬套。在各類保障房中，經濟適用房、限價房等銷售型的房源，可以通過銷售回籠資金，實現資金的平衡。主要的資金壓力來自廉租房、公租房等租賃型保障房。

　　陜西省財政廳對此做了分析：四類保障房中，100多億元的廉租房和公租房建設資金，是壓力的主要來源，主要需政府自籌資金。

　　2011年以后，財政和陜西省財政進一步提高了補助標準。廉租房建設財政每平方米補助由400元提高到500元，省財政由200元提高到400元。公租房建設省財政和財政按1：1予以配套。

　　“公租房資金缺口相對更高些，中省財政1：1配套，即600元，而一般市縣的建設成本在1500元／平方米左右。”謝廣明說。

　　據陜西省財政廳測算：2011年全省要完成5.54萬套廉租房和13.1萬套公租房建設，除去中省配套資金外，市縣級政府還需籌措近百億元。通過一系列的財政政策協調，市縣政府需籌集的保障性安居工程資金不得少于87億元。

　　三種融資模式

　　缺口由陜西保障房公司向金融機構貸款填補。

　　根據陜西省政府文件，陜西保障房公司直接進行全省保障性住房建設項目的資金融籌、劃撥、回籠和工程質量監督管理。

　　工商資料顯示，2011年3月21日，陜西省政府出資10億元、陜西延長石油集團有限責任公司（下稱“延長石油”）出資30億元共同組建陜西保障房公司。

　　謝廣明說，陜西保障房公司主要是提供一個融資平臺，其運營模式還是采取市場融資的方式，“用40個億的注冊資本金，去撬動更多社會資本，為資金缺口較大、較難解決的廉租房、公租房進行融資”。

　　陜西省住建廳提供的一份材料顯示，經過一年多的實踐摸索，陜西保障房公司采用三種方式向金融機構融資：

　　一是按照商業銀行要求，陜西保障房公司將擬出資項目手續辦到公司名下，以項目抵押并由延長石油擔保的方式，向商業銀行進行項目融資。

　　二是項目手續不辦至陜西保障房公司名下，而是由其將擬出資項目統一打包抵押，并由延長石油擔保，統一向國開行陜西省分行申請貸款。

　　三是陜西保障房公司提供“項目啟動資金”的方式，支持各地保障房項目建設。

　　謝廣明告訴本報記者，國家出臺了很多金融政策支持保障房建設，金融機構的態度也很積極，但要求政策、手續齊全才受理貸款。走一圈下來發現不行，速度太慢，很多項目都是邊開工、邊辦手續，否則黃花菜都涼了。“實踐中，我們堅持兩條腿走路：一是積極辦理項目手續；二是做銀行工作，爭取授信額度285億元。”

　　三種模式都是為快速融資。陜西保障房公司提供的一份材料顯示，目前，陜西保障房公司正式獲批并落實擔保的銀行貸款額度已達113億元，涉及國開行陜西省分行80億元、北京銀行16億元、交通銀行9億元和中國銀行8億元。

　　據謝廣明介紹，國開行陜西省分行的80億元貸款已審批，相關擔保事項也得到省國資委和延長石油的正式認可，如何運用這筆信貸資金的方案報經省政府同意后實施。

　　作為一家致力于中長期貸款的政策性銀行，國開行陜西省分行是支持陜西省保障房建設的主力銀行。公開數據顯示，截至2011年末，該行已累計承諾保障房貸款369億元，貸款余額106.3億元。
　　
　　國開行陜西省分行行長黃俊對媒體表示，保障房建設領域由于財力有限，財政資金不能完全滿足需要，而風險控制難度大，前期開發投入又高，收益不穩定的特點也使商業金融進入有一定難度，國開行陜西省分行運用開發性金融方法，通過制度安排機制設計，為推動陜西保障性住房建設發揮了重要作用。

　　黃俊說，在分行的推動下，全省保障性住房投融資平臺得以成立和運作，形成了“政府+大型國企+國開行”的運作模式，得到了國家有關部門及地方政府專業的肯定。

　　顯然，延長石油“入伙”陜西保障房公司并對貸款進行擔保，是銀行放貸的重要背景。資料顯示，延長石油是陜西省政府全資擁有的石油企業。2011年，其實現銷售收入1236億元，實現利稅費總額553億元，其中實現利潤138億元。

　　陜西保障房公司的上述材料稱，為規范財務管理，堵塞各種管理漏洞、規避潛在經營風險，將公司以借款形式投資各地的保障房項目和直接投資的示范性項目投資額及其項目銷售收入等按有關規定并入延長石油集團財務報表。

　　對于“入伙”陜西保障房公司，延長石油的公開解釋是“積極響應省政府號召，履行社會責任，義不容辭地加入到保障民生的重要工程建設中”。

　　陜西省住建廳提供的一份材料顯示，2011年，陜西保障房公司與全省10個市、89個縣（區）政府完成了保障房項目對接117個，共112742套，需公司出資152.53億元。

　　“去年做了大量準備工作，今年公司開始出力添瓦。”謝廣明說。

　　市縣財政“兜底”風險

　　數據顯示，截至今年4月底，陜西保障房公司累計向市、區撥付保障房項目建設資金達31.46億元。除向延安市撥付5億元外，其余市為2億至3億元。

　　謝廣明說，目前撥付的都是公司的注冊資本金，作為各市的保障房建設啟動資金。下一步在注入信貸資金時，公司計劃將按一個市10億元的資金投放總量為標準，將前期撥付不足的部分盡力給予補足。

　　據介紹，陜西保障房公司采取的運營模式是，由各市縣政府按照屬地原則與該公司簽訂目標責任合同，省財政按預算級次下達省補助資金，市縣財政部門落實本級資金配套，由保障對象所在地的政府組織回購相關保障房。

　　位于西寶高速公路附近的淡家堡公租房項目，是陜西保障房公司融資建設的頭批項目，設計8棟高層，總戶數1872戶，計劃工期18個月，于2011年5月24日開工。根據設計，項目將實行室內簡裝修，可以達到“拎包”入住條件。

　　謝廣明說，淡家堡項目建設資金包括中省財政補助金、公司從注冊資本金撥付1億多元、地方政府配套一部分、施工方墊付一部分，原計劃從長安銀行申請3.7億元貸款，授信額度已批下來了，但再辦一套擔保手續很麻煩，準備從國開行陜西省分行貸款先行解決。