“國(guó)五條”抑制炒房 中國(guó)購(gòu)房團(tuán)赴美國(guó)購(gòu)房人數(shù)井噴 業(yè)內(nèi)人士稱賠多賺少

　　“上月傳出底特律破產(chǎn)，兩雙鞋就能購(gòu)一套別墅。3月份開始，我們一共有3個(gè)看房團(tuán)到美國(guó)，有50多人在美國(guó)購(gòu)了房。其中一個(gè)臺(tái)山老板一口氣在紐約市購(gòu)了5棟樓，花費(fèi)400萬(wàn)美元。真沒(méi)想到這么火。” 說(shuō)起3月份以來(lái)到美國(guó)購(gòu)房的“井噴”，順?lè)顿Y移民有限公司總經(jīng)理陳金凱連說(shuō)幾個(gè)“沒(méi)想到”。

　　國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的抑制，尤其是各地陸續(xù)出臺(tái)“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則，讓越來(lái)越多投資者不看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資前景，而將目光轉(zhuǎn)向海外。但中國(guó)購(gòu)房團(tuán)海外“淘金”的日子并不好過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士昨天表示，賺錢的只有三成，七成其實(shí)虧了。盡管美國(guó)的房?jī)r(jià)看起來(lái)比中國(guó)要低，但要玩轉(zhuǎn)美國(guó)樓市，可沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

 　陳金凱浸淫這個(gè)行業(yè)多年，每年都組織超過(guò)500人到美國(guó)看房。在他看來(lái)，年初開始市場(chǎng)不明朗，讓很多廣州投資者轉(zhuǎn)向海外購(gòu)房，尤其“國(guó)五條”頒布以來(lái)，這種趨勢(shì)更為明顯。本月該公司就組織了兩個(gè)前往美國(guó)和加拿大的看房團(tuán)。

　　“國(guó)五條”打壓

　　海外購(gòu)房井噴

　　在進(jìn)行15天的房地產(chǎn)市場(chǎng)考察之后，看房團(tuán)的17名成員中較終有10名選擇在美國(guó)置業(yè)，其中包括華人聚集區(qū)洛杉磯、舊金山和東部的紐約。30萬(wàn)~50萬(wàn)美元的公寓以及造價(jià)在80萬(wàn)美元以下的別墅較受歡迎。

　　單從數(shù)據(jù)來(lái)看，今年季度，該公司承接的海外購(gòu)房申請(qǐng)較上年增長(zhǎng)了40%以上，尤其3月份“國(guó)五條”實(shí)施后，往美國(guó)購(gòu)房的人更多。

　　廣東澳星俊匯投資移民有限公司 置業(yè)顧問(wèn)陳玉珍也表示，投資海外可以規(guī)避國(guó)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)，加上大部分海外土地和房產(chǎn)都有恒久產(chǎn)權(quán)，對(duì)投資者和開發(fā)商具有很大的吸引力。加拿大溫哥華，美國(guó)紐約、洛杉磯，澳大利亞墨爾本、悉尼等都是國(guó)人海外置業(yè)的頭選之地。

　　廣州精湛咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉丹也說(shuō)，國(guó)內(nèi)購(gòu)房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)美國(guó)，主要原因是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)率急劇降低，并且政府打壓投機(jī)性炒房。而另一方面，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇之中，依然有上升空間。以前50萬(wàn)美元的房，現(xiàn)在可能二三十萬(wàn)美元就能購(gòu)到，是“抄底”的好時(shí)機(jī)。

　　“一些樓盤有六到九成是中國(guó)人購(gòu)購(gòu)，甚至有中國(guó)人排隊(duì)48公里等一個(gè)新樓盤開盤。”高力國(guó)際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維倫表示，隨著收入水平的提高和投資理念的成熟，國(guó)內(nèi)投資者去海外置業(yè)增速明顯。

　　“高回報(bào)”的誘惑

　　或?yàn)橐泼窕驗(yàn)橘嶅X

　　海外購(gòu)房熱情井噴，中國(guó)人真是“鉆進(jìn)錢眼”里了嗎？實(shí)則不然。移民和投資都是海外購(gòu)房的回報(bào)。

　　陳玉珍說(shuō)，加拿大、美國(guó)、澳大利亞、新西蘭等移民頭選國(guó)都已沒(méi)有購(gòu)房移民政策，短期內(nèi)也不會(huì)有，現(xiàn)在能購(gòu)房移民的只有塞浦路斯和葡萄牙。所以，從海外購(gòu)房目的上看，到美國(guó)購(gòu)房基本上是純投資，而到歐洲購(gòu)房，則主要是為了移民。

　　“高回報(bào)”是去美國(guó)購(gòu)房較吸引人之處。，不限套數(shù)，可以申請(qǐng)五成貸款；，可以獲得高額租金收益和物業(yè)升值回報(bào)，可抵充月供，年收益率15%以上；第三，美國(guó)經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，不愁房子貶值或出手難。在美國(guó)置業(yè)市場(chǎng)上混跡了9年的陳金凱如是說(shuō)。

　　5年前，廣州的劉浩在美國(guó)購(gòu)房時(shí)嘗到了甜頭，他以15萬(wàn)美元的價(jià)格競(jìng)得了位于紐約皇后區(qū)的一棟面積140平方米的三室兩廳的房子。兩年后，這棟房子就漲到了35萬(wàn)美元。劉浩見有賺頭，便在國(guó)內(nèi)開了一家公司，專門接待中國(guó)人到美國(guó)購(gòu)房。“很多人問(wèn)我到美國(guó)購(gòu)房能不能移民，我明確說(shuō)不能。但我告訴他們，穩(wěn)獲15%以上的回報(bào)沒(méi)問(wèn)題。大部分投資者都沒(méi)退縮，他們覺(jué)得美國(guó)房?jī)r(jià)都這么低了，未來(lái)應(yīng)該能迎來(lái)像北京、上海、廣州那樣瘋狂漲價(jià)的黃金十年。”

　　在陳玉珍看來(lái)，不僅是美國(guó)，歐洲購(gòu)房也是“高回報(bào)”的劃算購(gòu)賣。從移民政策來(lái)看，歐洲從來(lái)都沒(méi)有購(gòu)房移民政策，當(dāng)前實(shí)施是因經(jīng)濟(jì)低迷，政策不會(huì)長(zhǎng)久，將來(lái)肯定會(huì)收緊，所以，現(xiàn)在到歐洲購(gòu)房是好時(shí)機(jī)。“葡萄牙是從去年底，塞浦路斯也是從兩年前開始購(gòu)房移民的。塞浦路斯是在當(dāng)?shù)赝?0萬(wàn)歐元，全家人就可以拿當(dāng)?shù)鼐G卡。葡萄牙是申根國(guó)家，要求高一點(diǎn)，投資門檻是50萬(wàn)歐元，5年后可以拿葡萄牙綠卡。”

　　中國(guó)房?jī)r(jià)超歐美

　　北京廁所換美國(guó)別墅？

　　此前一條“100萬(wàn)元在世界各國(guó)能購(gòu)到什么房子”的微博曾在網(wǎng)上瘋傳。微博說(shuō)，100萬(wàn)元在澳大利亞新南威爾士州能購(gòu)到一套五臥室三浴室的房子，在俄羅斯莫斯科市能購(gòu)到一套兩臥室兩浴室的房子，在北京只能購(gòu)到郊縣房山某村60平方米的毛坯房。

　　廣州康翔商務(wù)咨詢公司經(jīng)理何戎說(shuō)，美國(guó)政府對(duì)外國(guó)人購(gòu)房沒(méi)有任何限制。如果一次性購(gòu)房就比較簡(jiǎn)單，只需要付款即可，如果需要貸款，則需要美國(guó)的公司做擔(dān)保。舊金山市一套面積150平方米的房子，價(jià)格也100萬(wàn)美元。距離市區(qū)開車半公里到1公里一套獨(dú)立的別墅，也不過(guò)40萬(wàn)美元。平均下來(lái)房?jī)r(jià)大概5000~6000美元/平方米。跟中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)相比，美國(guó)的房?jī)r(jià)要低得多。

　　劉丹也向記者證實(shí)，現(xiàn)在要在曼哈頓購(gòu)購(gòu)公寓，100多平方米的三房?jī)蓮d的公寓，地段一般的話，只要二三十萬(wàn)美元，大約200萬(wàn)元人民幣。平均下來(lái)只有1.2萬(wàn)元/平方米。

　　陳玉珍說(shuō)，歐洲的房子也比國(guó)內(nèi)的北上廣低得多。在葡萄牙里斯本，50萬(wàn)歐元，可以購(gòu)到面積160平方米左右的別墅。平均下來(lái)，也就2萬(wàn)元/平方米。再看澳大利亞，悉尼市公寓，八九十平方米，賣70萬(wàn)澳元。80萬(wàn)澳元就可以購(gòu)到四五百平方米的別墅，平均下來(lái)也就人民幣1萬(wàn)元/平方米。

　　“抄底”美國(guó)正當(dāng)時(shí)？

　　暗礁重重的海外購(gòu)房

　　但低價(jià)房未必都是香餑餑。

　　2009年，來(lái)自廣東中山的馬先生在新澤西購(gòu)購(gòu)了一棟價(jià)格45萬(wàn)美元的別墅，這棟別墅不僅臨江，還配有兩個(gè)車庫(kù)，有花園和游泳池。但他很快發(fā)現(xiàn)，在美國(guó)要經(jīng)營(yíng)一套別墅不輕松。“每年地產(chǎn)稅要交10000美元，社區(qū)管理費(fèi)要3000多美元，房子的日常保養(yǎng)、草坪整理，一年也要10000多美元。”一年下來(lái)，就算不掙錢，也要支出兩萬(wàn)多美元。

　　由于別墅不像公寓那樣可以出租，因此，馬先生的別墅只能等著它升值。3年下來(lái)，別墅大概升值了20%，但除去每年的收費(fèi)，他僅賺了六七萬(wàn)美元。算下來(lái)，每年的收益率不過(guò)5%，總體不劃算。

　　“我以前看美國(guó)電影中經(jīng)常有人冬天鏟雪，在園子里修剪草坪和樹枝，起初以為美國(guó)人真會(huì)享受生活。后來(lái)才知道，如果不修剪草坪，樹枝不整齊，鄰居會(huì)投訴。如果門前雪不鏟，流浪漢在你的屋前摔倒了，房主是要賠償?shù)摹?rdquo;他笑著說(shuō)。

　　這也讓他萌生了將房子出手的想法，但他一直沒(méi)有找到購(gòu)家。

　　他了解到，如果別墅要出手，還要交納相當(dāng)于房?jī)r(jià)8%的所得稅、中介傭金3%、過(guò)戶稅和其他手續(xù)費(fèi)，約6萬(wàn)美元。直到這時(shí)他才明白，在美國(guó)投資別墅風(fēng)險(xiǎn)非常大，跟在中國(guó)不同。單從投資的角度講，在市區(qū)的公寓顯然更劃算。

　　“到美國(guó)購(gòu)樓的中國(guó)人，應(yīng)該說(shuō)賺的少，虧的多，七成虧了。”陳金凱說(shuō)，海外購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)是匯率變化。尤其這些年人民幣急劇升值，對(duì)海外購(gòu)房來(lái)說(shuō)也是喜憂參半，喜的是門檻降低，但憂的是把賺到的錢轉(zhuǎn)換成人民幣時(shí)也會(huì)縮水。以一套價(jià)值100萬(wàn)美元的房子為例，即便年收益率15%，但如果人民幣持續(xù)升值，美元對(duì)人民幣匯率由6.7：1變?yōu)?.2：1，這也足以讓投資者3年內(nèi)賺到的20萬(wàn)美元化為烏有。

　　陳金凱提醒，很多購(gòu)房的人，需要請(qǐng)一個(gè)專門的人替你在美國(guó)收租、打理房子，或辦理房屋交易。僅此一項(xiàng)，每年至少1萬(wàn)美元。

　　中國(guó)人抬高美國(guó)房?jī)r(jià)？

　　近年來(lái)，關(guān)于中國(guó)投資者在美國(guó)購(gòu)房的“豪氣”報(bào)道不絕于耳。

　　上月，一位中國(guó)母親在紐約第五大道花650萬(wàn)美元為兩歲女兒購(gòu)購(gòu)豪宅的消息更是引起轟動(dòng)，該房產(chǎn)均價(jià)23萬(wàn)元/平方米。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)去年公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)購(gòu)房者在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全年共投入約90億美元。美國(guó)國(guó)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會(huì)常務(wù)董事史密斯也說(shuō)，美國(guó)房產(chǎn)11%的國(guó)際銷售量都是來(lái)自中國(guó)，特別是在高端市場(chǎng)，所占比例更高。在不少美國(guó)人看來(lái)，中國(guó)人抬高了美國(guó)房?jī)r(jià)。在美國(guó)和澳大利亞，甚至出現(xiàn)抵制中國(guó)購(gòu)房團(tuán)的舉動(dòng)。

　　“從政府角度講，肯定歡迎。但當(dāng)?shù)孛癖娍隙ú粴g迎，澳大利亞的很多華人聚集的街區(qū)基本上都被中國(guó)人購(gòu)下了。”陳玉珍說(shuō)。但她同時(shí)認(rèn)為，說(shuō)中國(guó)人炒高了美國(guó)房?jī)r(jià)有些過(guò)頭，因?yàn)槊绹?guó)的房?jī)r(jià)根本不是中國(guó)投資者可以控制的。

　　陳金凱和劉浩也持同樣觀點(diǎn)，中國(guó)購(gòu)房者不可能抬高美國(guó)房?jī)r(jià)，所謂“中國(guó)人抬高美國(guó)房?jī)r(jià)”只是一些美國(guó)人購(gòu)不起房的牢騷之詞。中國(guó)投資者每年購(gòu)購(gòu)的美國(guó)房子還不到存量的1%，根本不可能影響到美國(guó)房?jī)r(jià)。并且，一些華人房地產(chǎn)開發(fā)商意識(shí)到華人的購(gòu)購(gòu)潛力，于是紛紛為華人設(shè)計(jì)樓盤，吸引華人購(gòu)購(gòu)。實(shí)際上自己人在賺自己人的錢。

　　“不少中國(guó)富人巴不得房子升值，而美國(guó)本地人則希望房子降價(jià)，因?yàn)榉孔咏祪r(jià)后房產(chǎn)稅也少了。所以，中國(guó)購(gòu)房者在美國(guó)不遭人待見倒是真的。”兩人說(shuō)。

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