較近兩天，北京30所城區名校在偏遠地區或城鄉接合部設立的新學校將開學，記者調查發現，周邊房價瘋漲。中介人員稱，“早上剛剛掛牌，一大早就有業主來我們這里改報價。50平米的報價由310萬改成365萬，坐地漲了55萬。”

　　當前，從政府表態、市場基本面走勢、開發商的推盤時序、當前市場需求強勁導致的日光盤等市場表現來看，整個下半年成交量總體還是會呈現出回升與年底“翹尾”的行情。伴隨著“金九銀十”與年底“翹尾”行情的出現，有可能進一步助推當前“日光盤”出現與購漲不購跌的行情。此時，由于優質教育資源的稀缺性、家長望子成龍的教育觀念，“緊靠學校的小區”的價值備受矚目。

　　同時，現在正值新學期開學的階段，家長對于緊靠學校的小區的關注度在每年的這個階段都會更上一層樓。緊靠學校的小區因此會水漲船高，讓不少家長感嘆，之前讀書都是為了“書中自有黃金屋，書中自有顏如玉”。現在讀書之前要先購或租“黃金屋”了。

　　那么，何為緊靠學校的小區?為何緊靠學校的小區成為“黃金屋”，價格要高于周邊普通房源?家長在選擇緊靠學校的小區的時候應該注意哪些問題?筆者逐一分析緊靠學校的小區價值，以供大家參考。

　　緊靠學校的小區通俗點講就是周邊有豐富的教育資源，有中小學、幼兒園，甚至有的地方比如說上海市楊浦區有很多大學，學校資源的集中導致“一站式”教育的實現，這有可能對于教育資源集中的板塊內的一些樓盤銷售比較有利，所以這些板塊樓盤會打出緊靠學校的小區的概念，這是比較通俗的理解方法。

　　實際上在一些學校或者一些政府的政策層面，可能有這樣的提法，一個學校可能在這個區域只能幾個樓盤或者周邊幾個小區，只能這些小區的學生能在這里上學。從這個意義上來講，這幾個小區也可以稱之為緊靠學校的小區，這是簡單對緊靠學校的小區的解釋。

　　緊靠學校的小區有什么特征呢?同策咨詢研究部總監張宏偉認為，有兩個方面的特征：

　　，周邊有豐富的教育資源。

　　，緊靠學校的小區一般情況下，從專業市場的角度，一般比非緊靠學校的小區高10%。

　　那么，為何緊靠學校的小區成為“黃金屋”?為什么緊靠學校的小區的價格比周邊普通的非緊靠學校的小區高10%這樣的區間呢?

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，有幾個方面的原因，從專業的角度來跟解釋一下：

　　，基差地租理論。大家都學過政治經濟學，一個地塊投資的要素越多，那么，這個地塊的價值相對就會越高。從這個角度來理解，緊靠學校的小區其實是給當地一個地塊開發投入了更多的資金。從土地的價值角度來理解，這個價值可能進一步優化或者升級了，所以從基差地租理論來講，它應該來說是可以比其他非緊靠學校的小區這一塊價值更高一點。

　　，從人們對于區域市場的認知角度來講，一般情況下人們對于某一個區域板塊，包括比如說某一個 板塊，都有一個習慣性認知，如果大家習慣性認知這個板塊了，那么有緊靠學校的小區這樣的一個板塊，有可能價格會稍微高一點。認知度不高的板塊有可能稍微低一點。

　　第三，跟我們購房者和家長的緊靠學校的小區這種情結比較有關系。一般情況下每個家長都希望自己的孩子能夠有一個很好的成長環境，有一個很好的教育背景。

　　包括安排學校教育資源、交通成本這塊考慮等等各方面，都希望離學校近一點，有這個緊靠學校的小區的情結，一定程度上也使緊靠學校的小區的價格有一定的上漲。這是關于緊靠學校的小區為什么比周邊的非緊靠學校的小區價格稍微高一點的原因。

　　我們平時在選擇緊靠學校的小區的時候會出現哪些問題呢?同策咨詢研究部總監張宏偉認為：

　　點，現在緊靠學校的小區產權的問題，現在緊靠學校的小區主要是有兩類。

　　一類就是開發商自建的一些學校，包括有一些開發大型社區的房企為了樓盤更好地銷售，自己小區內就配建一部分學校的配套，這是一種方式。另外一種，社區旁邊有學校的一些資源，周邊幾個社區共享這些教育資源。

　　從這兩種緊靠學校的小區的樓盤來看，總體來說不同的學校包括和政府談也好，和開發商談也好，可能有不同的合作方式。比如說公眾民辦也好，也包括有一些私立幼兒園，有很多產權方式，產權不清晰的話有可能會影響未來孩子就讀的問題。

　　有時候學校因為產權的問題經營不了了，大家在選擇緊靠學校的小區的時候一定要認清這一點。

　　點，緊靠學校的小區教育質量的問題。很多緊靠學校的小區采取一種引進或者合作的方式，比如說我們引進上海一中、二中的學校資源，你過來的師資力量可能不直接是本部學校的，有可能通過一些外聘的，或者有一部分是學校本部資源，再加上另外的一些招聘的教師資源，共同來把這個學校緊靠學校的小區這一塊來做好。但是實際上有可能由于前面這種合作方式的原因，會存在一些教育質量方面的問題。

　　第三方面，可能存在生源的問題。現在來看一些新建的項目或許自住、婚房的需求比較多。可能當前3—5年內學校生源不存在太大問題。但是校區一旦建立比較成熟了，現在新的一撥學生，學校就讀完畢了，這個學校未來怎么來辦?

　　有沒有持續的生源支撐學校的發展?這個可能是政府和開發商考慮的問題，如果閑置了學校后面怎么來處理?怎么來服務我們小區?這些方面大家應該綜合考慮一下。

　　較后關于緊靠學校的小區這一塊給筆者再給購房者、政府、開發企業包括學校提幾點建議。同策咨詢研究部總監張宏偉認為:

　　，希望政府在規劃這一方面多考慮教育資源在各個區域合理配置，應該配置什么學校?學校配置多?到底什么樣的狀況?

　　按照相關部門的規劃，每千人學校的配置面積大概是在600—1200平方米。如果按照這樣一個規模，一般情況下周邊一所小學可以服務大概8000—15000人口的社區，按照這樣的配置標準來合理衡量周邊的居住社區到底有沒有這樣的市場能量。

　　點，對于我們學校這一塊師資力量、教育質量這一塊一定要嚴格把關，不能因為這種合作方式或者其他原因影響到我們購房者的權益。

　　第三，也是對我們購房者的一個建議，購房者在選擇學校的時候，要多觀察、對比、比較，然后多渠道來問，來聯系打聽，同時也要樹立這種維權意識，如果開發商或者學校承諾某一方面可以做到的話，這一方面站在購房者的角度來講，留足自己的證據，未來一旦出現這方面的問題也有方法和途徑來解決。這是對購房者這一塊。

　　第四，對于開發企業，應該爭取更多的優惠條件，尤其是要向政府申請更多的資源，為了引進更多的學校，來為我們購房者服務，希望整個緊靠學校的小區這一塊能夠達到更好。

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