順應經濟轉軌：房價必然也必須調整

　　文眼

　　近幾個月我國樓市正悄悄變化。部分二、三線城市的樓價大幅度下降促銷，引起各方對房地產“拐點”的關注，對樓市看跌的增多。但也有業界大佬表示，這種降價并不意味著拐點的到來。更有嘴硬的大佬撰寫長篇微博，對“拐點”論進行反駁。那么，房價到底會不會調整？調整幅度與影響有多大？這是值得觀察的。尤其在結構調整和經濟轉軌不斷強化的背景下，認清樓市方向無論從宏觀或微觀的角度看，都是很重要的。

　　——亞夫

　　今年以來，房地產市場出現銷售大幅萎縮，住宅新開工增速回落更早更快。在滯后銷售萎縮四個月之后，5月份全國房價出現下降，這是在沒有出臺政策調控的情況下頭次自主性回落。

　　房地產市場調整的原因是多方面的，主要包括經濟金融增速換擋、供求關系改變、房價已經處于高位、城鎮化方式轉變以及收入分配差距縮小等都利于房價回歸理性。

　　房價回歸是經濟發展規律的必然結果。從整體經濟發展看，房價理性調整將打破土地財政和數量擴張的經濟增長“怪圈”，有利于經濟發展方式的轉變和合理物價結構的形成。

　　這次房價調整是經濟轉軌的必須和必然。在政策層面應該如何作為呢？這個問題早在十八屆三中全會報告中已經給出了清晰的回答：發揮市場在資源配置中的決定性作用，同時政府要做好自己的事。

　　2014年以來，房地產市場出現銷售大幅萎縮，但是仔細觀察就會發現住宅新開工增速回落更早更快，這說明房地產開發商對市場的感覺更為敏感。在滯后銷售萎縮四個月之后，5月份全國房價出現下降，而且這是在沒有出臺政策調控的情況下頭次自主性回落。因而，總體判斷我國房地產市場理性回歸趨勢難以避免。

　　1.住宅銷售大幅萎縮
　
　　2014年1-5月，全國住宅銷售面積為31946萬平方米，同比下降9%；住宅銷售金額為19720億元人民幣，同比下降10%。從近四年的情況看，2014年前五月的平均月銷售面積為6389萬平方米，是近四年較低；平均月銷售金額為3944億元，僅比2012年略高，比2013年全年平均月銷售額下降30%。這表明今年以來的住宅銷售快速萎縮，市場力量被2013年的瘋狂消耗殆盡，銷售面積甚至比限購觀望的2012年還低。

　　2.房價自主回落

　　2014年5月百城平均房價為10978元/平方米，比上月回落0.32%。其中，一線城市平均房價為28814元/平方米，2014年頭次出現比上月回落；二線城市平均房價為10399元/平方米，連續兩個月回落；三線城市平均房價7203元/平方米，連續四個月回落。在爭論中，中國百城房價終于見到實質下降。以前總是在調控政策出臺后，購房人的觀望等待，造成房價的回落。一旦預期落空，房價又會形成新一輪報復上漲。這次房價回落和以往不同的是，在沒有任何調控政策出臺的情況下，百城房價跟隨市場的步伐而回落，甚至不少地方政府進行了托市或救市行動，沒有阻止住房價自主回調。

　　3.開發商更為敏感

　　住宅新開工面積自2014年初就已經大幅下降，1-2月全國住宅新開工面積為12279萬平方米，同比下降29.6%；1-5月全國住宅新開工面積為42588萬平方米，累計同比下降21.6%。對比新房銷售變化，1-2月住宅銷售面積僅下降1.2%，然后下降幅度才逐步加深，1-5月累計下降也不足10%。應該說，作為專業市場機構，房地產開發商對市場的感覺更為敏銳。

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　　房地產市場調整的原因是多方面的，主要包括經濟金融增速換擋、供求關系改變、房價已經處于高位、城鎮化方式轉變以及收入分配差距縮小等都利于房價回歸理性。一些措施如限降令、公積金貸款上調、定向降準等不斷出臺，但是受貨幣條件和需求消耗的影響，我們判斷這些措施難以產生根本性轉變。

　　1.宏觀經濟金融形勢改變

　　一是經濟增速換擋。我國經濟增速出現明顯下滑，2011-2014年增速分別9.2%、7.8%、7.7%和7.6%，今年 4月匯豐制造業PMI指數再次處于榮枯線以下，經濟結構升級轉型壓力不斷加大，淘汰落后或過剩產能等不良資產將會加速增加。

　　二是貨幣增速回落。2014年一季度末，我國狹義貨幣供應量M1 余額為32.8 萬億元，同比增長5.4%。流通中貨幣M0 余額為5.8 萬億元，同比增長5.2%。季度現金凈回籠242 億元。如果說廣義貨幣供給增速還能勉強支持當前房價的話，那么狹義的貨幣增速經已明確顯示，我國經濟活力真正在快速下降，房地產交易萎縮順理成章。

　　三是利率高位也會對高房價產生擠壓。由于稅費等原因，我國二手房的交易成本至少在10%以上，房地產開發的資金成本也至少在10%左右，總體看來房地產價格漲幅在10%以內，新投資房地產基本上無利可圖。而在今后房地產價格平均10%以上漲幅幾乎沒有可能，房價回歸是一種必然。

　　2.房價已經處于高位

　　一是相對收入房價偏高。由于近十年來房地產價格的快速上漲，當前房價收入比快速提高而達到相對高位，按人均居住面積的房屋總價與人均收入相比，絕大多數城市遠遠超過10，甚至不少城市已經超過20，即使考慮到我國居民的福利收入，房價收入比也至少在10以上，購房透支了居民若干年的支付能力，被戲稱為“把市場玩死了”。

　　二是完全房價堪比國際大都市。北京、上海等一線城市的房價已經接近或達到香港、東京乃至倫敦、紐約的水平，長期看我國大都市的房價不可能長期高于國際大都市的水平。

　　三是房價租金比偏高。在快速城鎮化階段，房價租金比一定程度的偏高是可以理解和解釋，這是建立在未來兩者逐步趨近，終值將會相同的基礎上的。目前看，我國房價月租金比基本已經超過500，折合租金年收益率為2.4%，在某些城市租金年收益率僅為1%左右，相當于房價月租金比為1000以上。并且房價租金比偏高已經持續了很長時間，在相對房價和完全房價均處于高位時，房價調整將成為一種趨勢。

　　3.供求關系逐步逆轉

　　根據統計局公布數據，1999-2013年全國住宅竣工面積為224億平方米。全國住宅竣工面積包括農村住宅竣工和城鎮住宅竣工兩部分，國家統計局沒有給出城鎮和鄉村住宅構成，但是可以根據城鎮住宅投資占全社會住宅投資的比重推算，城鎮住宅竣工面積至少在180億平方米以上。按常住城鎮人口計算人均住宅建筑面積24.7平方米，按戶籍人口計算約為36平方米，僅城鎮新建住宅面積就已經超出全國城鎮人均住宅面積。

　　由此可見，我國城鎮人均住房面積的城鎮人口口徑是按常住人口計算的，根據國家統計局《2013年農民工調查報告》數據，絕大多數農民工特別是建筑工人通常住在簡易的工棚里，而且報道城市低收入特別是年輕群體“群租”的情況也較多，這說明這些人群是沒有城鎮住房的。這說明我國城鎮住房存在結構性過剩，進而也可以判斷我國住房產權分布狀況是極不平均的，部分人群擁有的住房或面積遠遠超過了平均狀況。可以得出結論，在投資需求被限制的情況下，未來的購房需求主要集中在常住城鎮的較低收入群體，他們的購購能力不能支撐這樣高的房價水平。

　　4.城鎮化由規模擴張向質量提升轉變

　　前10年，我國城鎮化速度平均為1.35%，在我國歷史上這樣城鎮化速度和跨度，遠遠高于發達經濟體曾經的城鎮化速度。快速城鎮化能夠降低房地產的資本化率，在租金一定的情況下抬高房價水平。部分學者估算我國已經達到70-75%的工業化率，2014年以后我國即將進入后工業化階段，工業化帶動城鎮化的動力已經不復存在。

　　同時，我國就業人口增速從2005年開始快速放緩，近年來幾乎保持零增長水平，可以判斷我國城鎮化由規模擴張向質量提升轉變是必然趨勢。今后的城鎮化主要從兩部分人口市民化入手，一部分是非戶籍常住人口，主要是農民工及其家屬的市民化問題；另一部分是新增城鎮居民的市民化問題。

　　2013年我國城鎮非戶籍常住人口接近3億人。農民工中在城鎮購房的人數占比僅為0.6%，在城市獨自租賃居住的占比為13.5%，合租居住的為19.7%，合計33.8%。其他農民工基本居住在單位集體宿舍、單位工棚和經營場所。這就是說明這部分人口市民化的保障居住需求十分巨大，按一半家庭需要保障住房計算，至少需要1.3億套保障住房。

　　如果10年消化這部分人口的住房保障，每年需要1300萬套。扣除城鎮自然增長人口，新增城鎮人口按80%需要住房需求計算，每年至少需要600萬套住房，其中很大一部分需要保障居住。城鎮化方式轉變必然帶來住房需求結構的調整，這種調整有利于房價的合理回歸。

　　5.收入分配差距縮小

　　如果收入分配差距過大，富裕獲得財富容易而規模大，房價對他們來說難以形成“過濾”效應，從而使收入分配差距成為推動房價上漲的重要原因。同時，房地產是投資的重要渠道，特別是近十年來我國房價持續快速上漲，吸引了越來越多的富裕家庭資金到房地產市場投資，很大程度上提升了房價水平。

　　反貪污腐敗、縮小收入差距為新一屆政府的執政理念。根據國家統計局調查數據，我國城鎮居民收入整體差距較大，2003-2009年10%較高收入戶的平均收入是較低收入家庭的8.5倍以上，2010年以來該倍數持續縮小，2012年縮減至7.59倍。收入分配差距縮小，有利于形成合理的房價結構、房價租金比率等，房地產市場將向健康理性回歸。

　　6.貨幣刺激的條件約束增強

　　融入了國際環境，自然會受到國際因素的制約。與2008年相比，我國刺激經濟乃至房地產的貨幣條件已經發生根本性變化，財政或金融刺激對房價的支撐作用不可能長久有效。

　　一方面，2014年人民幣兌美元匯率趨向均衡，外匯資金流入的套利條件不復存在。2008年初人民幣對美元匯率為7.38:1，人民幣升值空間遠未結束。時至今日，2014年以來人民幣兌美元匯率已經較高升值為6.05左右，之后開始了貶值歷程，截至6月開局人民幣兌美元匯

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