去年底，當萬科在重慶推出頭個長租公寓時，業內人士便指出，這種方式會顛覆現有的房地產銷售模式。不過，由于住房租賃面臨高額稅收，開發商大規模推行的可能性不大。如今，隨著國務院擬對住房租賃推出一系列優惠政策，傳統開發模式或面臨真正顛覆。

    5月4日，國務院總理 主持召開國務院常務會議時提出，確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。

    這次住房市場的從建房子到租房子，背后有哪些深層次原因?這一舉措，對開發企業來說，又有何影響?對于商業地產的去庫存和長租公寓的發展，又會帶來多少實實在在的利好?

    去年底，萬科重慶推出的西九萬科驛“租金抵房款，房款抵租金”活動，曾讓業內中小房企草木皆兵。

    微博注冊名稱為基金莊正的人士認為，租金抵房款，實質是先租后售，開發商把自己的角色變為銀行，做房貸，做金融租賃，較后再將項目打包賣到市場，這種方式很考驗房企的資金運轉能力，會顛覆現有的房地產銷售模式，令中小房企全體倒閉。

    盡管萬科隨后反饋稱，這一活動只是一個營銷活動，當時業界也普遍認為，由于住房租賃面臨高額稅收，開發商變做銀行做金融租賃可能性不大。但是較近國務院常務會議上透露出來的對住房租賃的一系列優惠政策，卻有可能給整個行業帶來顛覆。部分滯銷的房地產項目，尤其是商業地產項目，有可能通過改裝成長租公寓出租，成為有長期穩定現金租金收益的產品，進而實現房屋租賃的資產證券化。

    “搶食”公寓租賃紅利

    從2014年雷軍對YOU+公寓進行大手筆投資開始，公寓租賃市場的發展便一發不可收拾。龐大的租賃需求吸引了包括YOU+、青客、如家、鏈家等各類企業的入市，同時也受到開發商的青睞，萬科、招商、金地、陽光城等紛紛加入搶食公寓租賃市場的大軍。房企進軍公寓市場能給長租公寓市場帶來怎樣的改變?

    公寓租賃市場這片藍海究竟有多大?魔方生活服務集團商務發展部總經理陳雷表示，目前，我國有2.53億流動人口，占人口總量的17.2%,他們中大部分都需要租房，急劇增長的市場需求，預示著出租公寓行業未來的發展空間。

    但公寓租賃市場必須面對的現實是盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等問題。一般來講，公寓和租賃產品回籠資金需要5~6年時間，對房企資金提出很高的要求，并不是所有房企都適合公寓租賃市場。

    明源地產研究院副院長劉策認為，未來預計有幾類房企可能會是該市場的主力：資金實力雄厚，具有低拿地拿房成本的房企;運營能力強，品牌影響力巨大以及在資產證券化方面先行先試的房企。

    目前公寓租賃市場魚龍混雜，各類產品如雨后春筍般野蠻生長。由于開發商具備較強的資金實力，他們的進入，一方面可以讓這個市場更加規范，同時也為規模擴張奠定經濟基礎。

    據《每日經濟新聞》記者了解，在進軍長租公寓市場的開發商當中，萬科是佼佼者。經歷一年多的發展，志在行業的萬科公寓已經有了統一的名稱“泊寓”。

    萬科2015年報顯示，萬科長租公寓開業數量超過1000間，此外還有超20000間正籌備開業。今年目標為達到20萬間的管理規模，行業市場占有率達到10%,從長遠目標來看，萬科希望通過3~5年，實現100萬間，從而成為公寓租賃市場的霸主。

    一位接近萬科的人士告訴《每日經濟新聞》記者，萬科公寓目前處于發展階段，新業務由各大城市自主運營，目前發展情況較好的為廣深區域，其中廣州發展情況在全國位列前列。

    廣州萬科驛城市合伙人張成皓告訴記者，公寓租賃業務處于模式拓展階段，相對于盈利，萬科更注重產品和服務。

    公寓租賃市場作為萬科新業務布局的，萬科希望傳統住宅業務與新業務能夠各占半壁江山，而處于上升期的新業務無疑面對較大的增長壓力，雖然對于公寓租賃業務萬科沒有設定盈利要求，但作為新業務布局之一，泊寓面臨的規模和盈利壓力并不小。

    實際上，不只萬科在加碼這一市場。據了解，龍湖、綠地、綠城、景瑞等開發商均有進軍公寓市場的計劃。劉策認為具備較強資本實力的開發商做公寓租賃業務能夠培育出一條新的產業鏈，解決資產證券化的問題，進而緩解公寓運營成本與回報周期長的壓力，行業將駛入快車道。

    傳統開發模式被顛覆?

    房地產的資產證券化概念在萬科重慶的一次營銷活動上意外備受關注，上述接近萬科的人士向《每日經濟新聞》記者透露，“租購并舉”是重慶萬科的一次營銷活動，后來是否帶來房地產開發模式的顛覆，并沒有作過多關注。

    劉策認為，萬科的營銷活動是一次對行業長期固有模式的觸動。長租公寓業務與住宅開發業務之間的協同效應，對兩項業務的發展均有積極作用，確實打開了一個新的想象空間。

    作為“重資產”的長租公寓，輕資產和資產證券化被認為是其出路。YOU+牽手58金融通過資產證券化的方式，將YOU+經營租賃權的收益，轉化成固定收益的理財產品，在58金融平臺上轉讓給投資人。

    國泰君安分析師劉斐凡認為，政策利好下，房地產資產證券化有了更多的可能，對于消化庫存尤其是商業地產庫存較有幫助。但是，對此也要一分為二地進行分析，地段較好，品質好的項目不太愁賣，進行房地產資產證券化的可行性更高;對于那些非城市非核心地段的項目來說，融資以及資產證券化的難度較大，因為租出去的可能性較低，無法獲得穩定的租金收益。同時，公寓租賃行業回報率較低，稅收壓力較大，政策的稅收優惠有待加強。

    劉策則認為，在資產證券化方面政策支持力度較大，企業購入不動產可抵扣進項稅，但在REITs方面有待破局，發展較為緩慢。國內的稅收較高，原本租金回報不高的產業雪上加霜;同時優質資產較少，獲得收益率較低，運營能力有待加強。

    部分項目通過引入金融合作伙伴，加速資產證券化的進程，劉斐凡表示，這能夠拓寬融資渠道，資產證券化的關鍵還在于優質資產。

    劉斐凡認為，資產證券化在我國處于起步階段，雖然這能夠帶來房地產行業融資的便利，但是否能帶來房地產行業的顛覆還有待觀察，現在下判斷為時過早。

    劉策認為，資產證券化會帶來傳統房地產開發模式的升級轉型，但不是顛覆。參照國外成熟市場經驗，房地產金融化，也就是資產證券化，是未來房地產行業轉型升級的重要方向，特別是存量資產的運營、購賣、租賃和金融化，將會是中國房地產市場下半場較值得關注的領域。

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