近一階段，本市迎來新一輪入住高峰，伴隨而來的是入住出現購房人與開發商、物業公司之間新的矛盾與問題，再次成為熱點。近日，記者就有關收樓注意事項采訪了北京市律師協會房地產專業委員會委員鄧澤敏律師。鄧律師認為，目前收樓中主要存在以下幾大問題：規劃、設計變更或小區縮水等問題；未與業主協商，開發商單方擬訂補充協議，并以簽訂補充協議作為辦理入住的前提；超出賣房時承諾的物業費價格收取物業費，并以此價格要求業主交納物業費和簽訂物業管理合同，否則，拒絕為業主辦理入住手續；本末倒置，要求業主先辦理入住手續、交納物業費等，然后才允許驗房；相關質量問題及室內氨氣等有害氣體超標問題等。

　　根據經驗，鄧律師為業主提出4條策略，予以應對：

　　■應對規劃設計變更或小區縮水問題

　　對于規劃、設計變更問題，業主除可以按照合同約定與賣房人交涉外，還可以就規劃的變更(如綠地、會所的減少，樓層的增加，配套設施的改變等)對規劃部門提起行政復議或行政訴訟。比如大西洋新城業主因規劃的改變提起行政訴訟案件等。

　　■應對開發商單方擬訂補充協議問題

　　對于入住時，以簽訂補充協議作為辦理入住的前提的做法，應該說沒有法律依據及合同依據，業主完全可以拒絕簽訂任何自己認為不公平的協議或相關文件，開發商或物業公司不得以此阻撓業主的入住。從合同關系來看，業主與出賣人簽訂的是《商品房購賣合同》。業主方的主要義務就是按照合同約定交納房款，而出賣人的義務就是按照合同約定交付房屋(交鑰匙)。除雙方另有約定，業主沒有義務在收樓時簽訂任何補充協議，尤其是沒有義務簽訂由一方擬訂的“不平等條約”。

　　■應對交房時物業費漲價問題

　　關于交房時物業費漲價的問題，業主們可以參照以下方式解決。2001年6月1日生效的《商品房銷售管理辦法》第12條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，購受人應當在訂立商品房購賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”簽約實踐中，房地產開發企業往往承諾物業費較低。但是，一旦購受人主張將物業費收費標準簽訂在合同中，房地產開發企業又極力反對。據不完全調查，98%的房地產開發企業在簽訂商品房購賣合同時不同意業主與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。因此，房屋交付時物業費漲價也就沒有什么約束。而辦理入住時，不交納物業費、不簽訂物業管理合同，業主就拿不到鑰匙，就不能入住。

　　合同是雙方的意思表示，物業管理合同也不例外。從法律上來看，如果業主與物業管理公司不能就合同條款達成一致，物業管理合同不能簽訂，責任應主要在開發商一方，因為開發商沒有按照法律規定，在商品房銷售時讓業主與其選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。而且，從理論上講，業主與開發商之間是房屋購賣關系，業主與物業管理公司之間是委托管理關系，業主交付了房款，開發商就有義務將房屋交付給業主。無論是開發商或物業管理公司，都不能以簽訂違反合同一方意志的協議作為業主辦理入住的前提。


　　■應對辦理入住時程序本末倒置問題

　　至于辦理入住時程序本末倒置的問題，業主應堅持先驗房，后辦理手續，并應將驗房時發現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發商并讓其簽收，以免留下后患。

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