本人從作為業主代表開始直至被選舉為本小區頭屆管委會（業主委員會）主任，已經將近四年的時間了。四年的時間，讓我深刻認識到物業管理活動中依法治理的重要性。

　　人們購購了房子，就產生了業主；也同時產生了業主群體的共有財產和共有利益；而共有財產又產生了業主大會和業主委員會；對共有財產實施具體的管理、維護行為又產生了市場環境下的物業管理行業。

　　因此，隨著國家房屋分配制度的改革，產生了一系列從來未有過的主體和這些諸多主體之間的法律關系。而以往那種政府在理市場管理中作裁判員來仲裁和解決糾紛的狀況，越來越不適應市場經濟的發展需要，社會迫切需要一部調整物業管理活動中各方權益的法律來從根本上明確有關各方的權利和義務。經過4年多的醞釀和較終國務院采用公開征詢社會意見的辦法，《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）于今年9月1日正式實施了。這是我國物業管理進入法制化的一個標志。從此，物業管理過程中相關各方的利益，均將納入該《條例》調整范圍。

　　作為業主，必須認真了解法律賦予我們的權利，特別是如何行使這些權利的合法程序。只有這樣，才能真正做到依法維護我們的合法權利。因此，我們有必要認真探討和研究業主在物業管理過程中的權利和行使、獲得這些權利的法律依據和合法途徑。

　　業主在物業管理活動中權利的來源是由于其購購了物業中的某一部分，某業主對其購購物業的專有部分享有排他的所有權；但對共有部分并不單獨享有所有權，而是和其他全體業主一起共同享有，且這個所有權的大小還和其購購物業占整個物業中的產權份額有關，這種權利即是所謂共有部分的持份權；當然，業主也有權參與業主利益的組織－業主大會，這種權利稱為業主組織的成員權。在共有物業當中，任何業主都同時擁有這三種權利，但是這三種權利的行使卻又是完全不同的。

　　所有權所對應的專有部分，業主可以單獨占有、使用、收益和處分。這些部分主要有房屋的套內使用面積（不含套內的承重墻體等共有部分）；

　　持份權所對應的共有部分，某個業主不能單獨占有、使用、受益和處分。這些部分主要有：公攤面積和屬于全體業主共同的設備、設施、財產，以及全體業主共同獲得的國有土地有償使用年限內的使用權和地上附著物等。而物業管理，也恰恰是對這些部分進行的管理和維護，目的是使全體業主的共同財產維持良好的狀態，提供穩定的功能。近代物業管理中，也包括對物業使用人（業主自用時，業主即是使用人）群的專項服務，如保安、保潔、生活資料的供應等。也正因為各個業主按份所有這些公共部分的權利，因此，大家按份交納相應的管理、維護和服務費用。則自然是每個業主的義務。當然，如果這些公共部位有其他收益（通過管理和維護，使其在一個良好、穩定的狀態，其實這本身就是業主的收益）時，全體業主也應該按份享有收益的分配權力。

　　成員權所對應的組織，正式為了行使那些因任何個別業主或部分業主都無法單獨行使的上述持份權而產生的。這個組織就是業主大會和其執行機構－業主委員會。全體業主都在業主大會中有表決權，有業主委員會委員的選舉權和被選舉權。全體業主通過民主的形式，來表決、行使其共有的權利。

　　《條例》則從法律上，對上述權利的歸屬以及行使方式，進行了必要的規定。目的是讓那些屬于全體業主的權利，由全體業主真正自我民主決策，從而防止在共有權利的行使和獲取過程中，產生少數人決定多數人利益的不公平現象，以及其他可能發生的業主組織的腐敗和違法現象。

　　從《條例》中我們看到，業主的權利除按物業服務合同接受物業服務外還主要有：監督、提出建議、參加業主大會并行使表決權、業主委員會委員的被選舉權和物業管理活動中的知情權等項權利。同時也有包括必須遵守業主公約在內的諸項義務。

　　而業主的以下權利，必須通過業主大會來實現（《條例》第十一條）：
　（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
　（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
　（三）選聘、解聘物業管理企業；
　（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
　（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
　（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　業主大會的召開以及某項決議的通過，《條例》和《業主大會規程》中有明確、細致的規定。只有嚴格按照法律規定的程序通過的決議，才能保障決議的合法性。否則決議即便可能合理，也一定不合法。即只有程序的合法，才能保障實體的合法。這是法治社會的概念精髓。

　　《條例》第十五條規定，業主委員會是業主大會的執行機構。因此，業主委員會所行使的各項職責，除《條例》規定外，必須都是業主大會的決議。實際上，業主委員會就是業主大會的“橡皮圖章”和“眼線”。前者說明其必須無條件的服從且履行業主大會的決議，盡力做好業主大會授權的各項工作；后者說明其必須代表業主大會即全體業主，對物業管理的實施情況進行監督和匯報，從而讓業主大會對物業管理企業的行為，有一個完整、正確的了解，對進一步決議對物業管理企業的聘用與否，做出必要的決議。而且，《條例》還賦予任何業主有監督業主委員會的權利（《條例》第六條）。

　　因此，我們不難看出，《條例》為全體業主精心設計了一整套對業主委員會的監督規則，把業主委員會的職責范圍嚴格限定在業主大會授權之下。其目的就是為了保障全體業主的利益，真正由全體業主說了算，而不能由少數人士說了算，更不能由業委會主任說了算。畢竟我們全體業主的利益是動輒以億計的財產，對其處分的恰當與否所產生的效益或者損失，都是少數人士無法處分和無力承擔的。

　　有的地區的業主委員會，不按國家規定，拋開全體業主以“主人”自居，隨意動用小區維修基金，甚至拒絕業主們的調查和監督，使得業主共同財產在需要的時候不知去向；也有的業主委員會，自己就決定更換管理1000多戶房屋的物業管理企業，由于其能力和水平低下，導致新舊物業公司交替發生困難而發生無人管理的局面，倒霉卻的是全體業主；更有的業委會主任，自己把持公章，與他認可的物業管理企業一下子簽署了多年的物業服務合同，使得廣大業主不滿意的物業管理企業得以合法長期獲得小區的物業服務合同（合同本身就是經濟利益）。從中我們不難看出，業主委員會之所以不應該有單獨行使的權利，是因為這種委員會無法承擔因行使權利所造成的嚴重后果，即無法承擔相應的民事責任。

　　類似的情況在全國各地都有發生，歸咎其主要原因就是決策者無法受到有效的監督。因此，在物業管理活動中，考慮到業主管理自己按份共有財產時，的確也無法花費巨大精力來監督業主委員會的行為，因此《條例》將共有財產的管理權，交給了全體業主組成的業主大會，而僅僅由那些熱心公益事業的業主組成的業主委員會，來實施業主大會的決議。

　　是不是一個沒有權利的業主委員會就無法為業主工作了呢？當初我們僅僅是一些業主代表，我們同樣為全體業主的利益，向發展商和物業管理公司提出整改建議和向業主提供法律咨詢和幫助，只是不能履行《條例》賦予業主委員會的重要職責，因為我們不是以組織形式存在的業主委員會。在成立了業主委員會之后，便使得我們得以合法的、更加方便和有力的代表全體業主履行監督物業管理等權利。

　　如果一定要說業主委員會的權利，那就是全體業主通過業主大會授權而獲得的權利，業主委員會沒有自己的權利，業主委員會委員更沒有多于其他業主的任何權利。有的，只是你發自內心的、樂于接受業主監督和政府監督的公益心和適當的工作時間和一定的工作能力。嚴格依《條例》辦事的業主委員會，一定會是一個全體業主擁護的業主委員會，一定會是一個以全體業主利益為重的組織。

　　按目前《條例》的設計，可能出現的情況是由于沒有權利而導致一些業主委員會不作為，但這不是《條例》的缺陷，而是該物業管理區域內還沒選舉出熱心公益事業且有時間、有能力為全體業主服務的業主委員會。

　　因此，《條例》在業主、業主大會和業主委員會三者位置的確定上，是一個效率不高但是風險極低的制度，是一個以維護絕大多數業主權益為目的的制度。

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