有人說物業行業整個都在虧，有人卻說旱澇保收。由于企業所處的經營環境不同、經營管理理念不同。導致出現了不同的經營局面。本文試圖淺層次的探究物業經營的風險，供廣大的同行參考，引起足夠的重視，以求達到預防和拋磚引玉的目的。

下面我們按照住宅類物業管理發展的一般順序，對各環節存在的風險進行探討。

階段：樓盤的接管

可分為兩大類：

1、新建住宅小區的接管

1）設計隱患

如果物業管理企業前期介入的早，并且在實際上起到了參謀作用，就可以避免許多設計上存在的隱患。這些隱患對于開發商來說可能不是什么問題，但對業戶使用房屋和物業企業管理來說，可能會帶來相當大的風險。比如深圳某豪宅小區，其普通戶型建筑面積就達幾百個平方米，為了豪華的賣點，設計成三相電入戶，要求住戶安裝空調。雖然按照民用住宅規范達到了相關要求，但因為沒有充分的考慮住戶對用電的特殊需求，在實際上存在較大的差距。導致夏季供電系統負荷過大，隨時都有崩潰的危險。在業戶安裝空調的時候，還要增加諸多限制，以防止對小區的供電系統帶來過大的壓力。

某棟戶型有不少窗戶外有一個很寬大的花池，窗戶是封死的，業戶不能出去種花和打掃衛生，多數人要求改成一扇門，并加一道護欄。物業企業知道必須改也不能同意，因為涉及到外立面和規劃問題。這期間引發不少沖突，給管理服務工作帶來了很大的消極影響，也影響了物業管理企業和業主良好關系的建立。如果供電系統癱瘓，誠然不是物業管理企業的錯。但是業主不按設計要求安裝，物業管理企業在管理上是有責任的（盡管這種要求是幾乎達不到的），另外對物業管理企業的聲譽的影響就更是難以估量的。

2）物業管理委托合同簽定的價位（成本費用的測算）

物業管理市場競爭相當的激烈，尤其是深圳企業北上西去、國外企業高歌猛進以后。部分物業管理企業也受到中國市場價格競爭的影響，揚售價格戰的大旗，為了市場占有率，一味降低價格，甚至在成本附近徘徊，抗風險能力明顯不足，稍有風吹草動，都可能導致虧損。更有甚者，在未能拓寬其他收入渠道（指特約服務）的情況下，盲目喊出了零管理費的口號。

3）開發商的配合

沒有開發商的配合，住宅類的物業管理幾乎很難做好。市場上接來的物業由于種種原因，開發商的配合可能很不到位，這個時候，需要管理處主任有相當的交際能力來化解，一手托著業主，一手舉著開發商，這碗水必須端平。如果是自己的地產公司開發的物業，由于特殊的從屬關系，更不好處理。比如設備交接的時候，是否提供了完整的資料，其中很多的資料關系到以后巨大價值設備的保修、保養。小區水電性質的轉換時間給業戶帶來的影響將直接反映在業戶滿意率中。周邊配套服務設施和交通狀況，所有開發商所能左右或者施加影響的因素都會在隱蔽處影響著我們的工作。所以在新建住宅小區接管的時候，必須考慮到開發商不夠配合的情況下，給企業經營帶來的風險。

2、老（舊）住宅小區的接管

1）業主委員會

原有的物業管理企業的離開肯定是有原因的，其中關系的當屬小區的業主委員會。在接管老的住宅小區的時候，頭先要考察現有的業主委員會成立的程序是否合法規范，是否辦理了相關的手續。只有在確認我們的合同對方是一合格主體的情況下，我們才去調查這個業主委員會的成熟程度，辦事是否理性，在業主中是否具代表性。否則在日后的管理服務中，將不斷的出現措手不及的問題。

2）歷史問題

許多老的住宅小區換物業公司，要么是原來的物業公司經營服務不到位，要么是歷史上積累的問題解決不了，所以我們必須看這些歷史的問題是否可以化解。比如許多小區像老人一樣疾病纏身，卻沒有養老錢（維修基金的積累）。接管過來讓業戶一下子拿那么多錢出來是很困難的，但問題又不能那么放著。這樣使物業管理企業進退維谷，處理的好則罷，處理不好，就是一敗筆。

3、社會宏觀環境

接管樓盤的共同的考慮就是當地的業主經濟承受能力和消費意識，以及當地的政策法規環境，這些宏觀因素也在相當程度上為物業管理企業帶來風險。

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