正當消息層面“市場拐點”鋪天蓋地時，一位滬上市區域的中介門店負責人告訴記者，媒體報道的所謂房東拋盤、降價并不是目前市場的主流。記者的一位朋友也告訴記者，這兩天他通過中介對有興趣的兩套房源砍價，但房東根本“不予理睬”。

　　這種消息面和實際情況的反差狀態，似曾相識。

　　更有甚者，在極少數樓盤出現微幅打折的背后，滬上更多的樓盤選擇堅持原價或延期開盤。公開信息顯示，上海目前至少有超過15個樓盤明顯推遲原定開盤時間。

　　對于此次調控，業內外人士普遍認定“史上較強”。但諸多專業人士對政策的“執行度”依然持保留態度。

　　被放大的政策反應

　　調控政策一出，各方觸角敏感地捕捉到市場變化。這個時候，只要是市場受政策影響的再細微變化，也會被發現被傳播。

　　“市場大部分的投資需求將會被迅速制約，從而被迫暫離目前的市場或選擇等待觀望。”和其他大部分市場研究機構一樣，美聯物業也在時間發布報告指出。

　　美聯物業即指出，上周(4月12日—4月18日)，上海商品住宅成交走勢呈現倒W形，這與上周政府方面出臺了嚴厲的房貸新政有關。上周成交走勢的兩個向下拐點出現在14日、17日，正是國務院兩次公布房貸新政的時間點，顯然市場上對貨幣方面的政策反應保持了一貫的迅速性。

　　“調控政策初顯威力，置換型購家觀望情緒流露。”21世紀不動產上海區域數據監測的統計數據顯示，4月1日—14日期間，上海市二手房成交再次放量，多個局部板塊較上月同期有超過2倍增長，但4月15日起，上述局部板塊的單日成交套數便開始下滑。

　　南京某房地產網站的統計信息也顯示，該市二手房報價已出現回調，新政前的4月9日-12日，全市二手房掛牌均價為每平方米11993元;而新政出臺后的4月16日-18日，掛牌均價降到11051元，下降942元。

　　與此同時，新政出臺后，個別樓盤出現的零星打折促銷也被廣泛傳播。

　　上海樓盤綠洲康城親水灣在今年3月的房展會上曾9.5折優惠，時隔僅一個月，折扣幅度進一步加大;上海嘉定樓盤新城悠活城二批房源4月17日開盤，均價16000元/平方米，購房3天內付頭付可享9.8折優惠外，還可再享每平方米200元優惠。

　　閔行七寶板塊，房價拐點預期及貸款條件收緊，促使置換型購家轉為觀望，并引發總價130萬-180萬之間的2房和3房房源成交量出現下滑。在松江泗涇板塊，退市購家同樣以置換型居多，中等價位房源也出現成交回落。

　　不過，除這些已經被反復傳播的所謂樓市“拐點”跡象外，市場尚未出現更大范圍、更普遍的調整。

　　僥幸心理

　　“我們本來計劃今年初開盤，后來改到4月底開盤，沒想到突然出了這么多政策，現在人氣肯定不行，那就再往后推吧，反正也不急。”上海某項目的營銷負責人私下向記者坦言。

　　與極少數已降價打折的樓盤相比，捂著看情況的樓盤才是市場的主體。

　　“眾多項目從去年開始接連出現開盤時間一再拖延的情況，持續至今。”分析師薛建雄指出，調控力度雖然，但降價出貨并非目前大部分開發商的心態和策略。

　　據公開信息不完全統計，目前上海至少有15個樓盤一再推遲開盤。其中，位于浦東惠南的樓盤布魯斯小鎮和虹口區武昌路的樓盤豪景苑，早在去年11月就宣稱開盤，但至今尚未開盤。

　　 營銷人士告訴記者，捂盤和上調開盤價是緊密聯系的，捂著的樓盤大多是捂一段提高一截報價。據披露，上海北外灘的豪景苑一期房源去年11月售罄，售價為50000元/平方米，新房源開發商推遲上市，較新報價已是60000元/平方米左右。

　　薛建雄表示，敢于捂盤抬價的背后，是開發商對調控政策的“免疫”，屢次調控的經驗讓不少開發商相信，短暫的觀望調整后，市場較終還將走入上漲通道甚至報復性反彈。

　　上海佑威·樓市通系統數據顯示，上周(4月12日-4月18日)上海新房(指不包括動遷配套房在內的商品住宅)成交面積上漲33%，均價再創新高，達到23572元/平方米的高點。

　　開發商繼續堅持的捂盤策略，很大程度上延緩了調控新政的見效過程。

　　21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪指出，從長遠來看，房價的穩定還要看新增供應是否能得到增長，目前的主要措施，集中在抑制需求上，倘若供應水平不增加，在信貸松綁、需求釋放之時，房價水平很可能繼續上漲。在突出保障性住房地位的同時，增加商業住宅土地供應，加快新房開發、上市節奏，才是達到房價穩定的效果。

　　執行!執行!執行!

　　盡管抱有僥幸心理的市場參與者依然眾多，但即使是捂盤的開發商，也明白“此次調控所出政策，若能長期貫徹執行，殺傷力是巨大的”，他們賭的是執行終會如過往一樣打折。

　　“西方國家的經驗證明，治理房價較好的工具就是提高利率。”上海市人民政府特聘決策咨詢專家、上海財經大學副校長王洪衛日前在“華光地產20年慶典”上告訴記者，利率水平提高了房價就能夠壓下去，遏制中國房地產的價格關聯度的是貸款。

　　眼下，剩下的就看執行了。

　　記者從滬上知名房貸中介機構凱盛經略(上海)投資管理有限公司了解到，自4月19日起，上海的商業銀行已開始執行二套房貸新政，認定標準為“曾經有過房貸記錄“的所有家庭。據該公司副總經理趙煒透露，目前凱盛經略方面已接到幾乎所有銀行發出的通知，確認二套房貸新政的執行日期為4月19日。

　　凱盛經略市場部統計數據顯示，僅4月19日當日，該公司就有10%左右的個案被銀行退單，被退單者多為當時申請貸款成數超過五成，但又在新政中被納入“套住房“范圍內的購房者。此外，公司涉及的20%—25%的購房者要求退房，要求退房的客戶基本上都是只簽了意向合同，還沒簽購賣合同的購房者。趙煒指出，5—6月可能會出現房屋交易量價齊跌的狀況。

　　王洪衛坦言，執行層面，頭先貸款的指標要嚴格管理，其次要真正增加投資者增值收益的稅費成本，而以目前的調控政策，即使房價短時調整下來了還是會上來。

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