定位：旅游地產必須為旅游服務

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 1540 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

定位：旅游地產必須為旅游服務

云南網

近段時間，旅游地產頭腦風暴來襲，一股的博弈熱浪敲擊著漸頗涼的深秋，讓這個秋日充溢著高漲的熱情……

本周，旅游特快和云南網記者采訪了昆明市旅游局局長黃峻峰、昆明市建設局相關負責人、昆明風光國際旅游有限責任公司總經理朱伯威和云南民族學院教授李興福，這幾位對旅游地產發展有著真知灼見的專家，有的代表行業，有的代表學術，均發表了他們的一番獨到見地，讓記者獲益不少。

高管派：突出特色多樣功能

黃峻峰昆明市旅游局局長觀點：圍繞旅游大做文章

定位：旅游地產必須為旅游服務

提到旅游地產和旅游發展的關系，黃峻峰表示，發展旅游地產需要整合自然環境、本土文化、名勝古跡、區域特色等各項資源。這幾年，云南旅游發展很快，旅游地產也有了一定規模，尤其昆明，就拿春城高爾夫來說，10年前，沒有多少人會想到它的今天，現在價格翻了無數倍，還有一些與旅游項目結合得很好的旅游小鎮及主題公園，品牌價值和影響都有了提升。

黃峻峰說，旅游地產一定要圍繞旅游來做文章，要緊緊扣住旅游二字，從長遠來說，旅游地產是為旅游服務的，反之，如要借助旅游開發地產，一定要先考慮到是否與旅游環境、自然生態、休閑度假等要素，甚至要看到一個地方的旅游品牌是什么樣子的，這是必要條件，同時，也是成功的頭要條件。

同時，游客量決定了一個地方的旅游地位，去年，有2700萬人來昆明旅游，現在，昆明的交通，包括機場建設、5到20億元的項目投資、在建的5個5酒店等等，都為昆明的旅游環境提供了一個很好的前景，那么，依附于此的旅游地產價值就越高，升值空間就越大。這就是旅游和地產相互支持、相互依賴的結果。離開旅游，搞旅游地產是沒有意義的，不以發展旅游為目的，而僅讓旅游做一下招牌，我們是不支持，是反對的。

活力：滿足不斷的消費群

當記者問到，大項目帶動大發展是云南旅游“二次創業”的發展主思路，什么樣的旅游地產項目才是真正能帶動云南大發展，有效促進云南旅游轉型升級的項目時，黃峻峰直言不諱。“的確，大發展需要大項目的帶動。云南旅游資源得天獨厚，以旅游發展為前提的好的旅游地產項目是可以促進云南旅游轉型升級的。那些成規模的、大體量的、有良好外圍環境的項目是能夠做到的，旅游地產要做活，要吸引人不斷地來消費也好、游玩也好，總之，要有流動的客源，如果只是提供給固定的人群，這些人群不流動，單一地擁有，對環境、對旅游都沒有好處。

黃峻峰分析道，云南各州市的旅游資源確實太豐富。有的還是稀有的、先進的、的。所以不好說哪個地方更適宜旅游地產，云南旅游發展速度很快，從各州市的角度來說，任何地方都發揮了各自的優勢，找到了適合自己的發展之路，盡管這些發展都不是千篇一律，一模一樣的，但找到了自身的價值所在，抓到了自身特點，發揮出來，聚了人脈，錢脈等自然就有了。那么，這個地方很快就會變得。現在，云南很多地方的旅游地產搞得很好，都為當地的旅游發展注入了新生力量，這是云南旅游轉型升級的一個好的發展反向，了解市場，適銷對路，這產品就是好產品。

★昆明市建設局相關部門

觀點：要具備雙重特質

特質：多功能旅游地產能長久

不愿透露姓名的昆明市建設局相關專業表示，現在的旅游地產發展得很快，昆明如此，各州市也如此。這是云南旅游近年發展的一種新的突破和必然，是一種好的方向。

其實，早在1992年就有人提到過這個概念，那時的高爾夫球場就是一個旅游地產項目。由于單一的球場設施是不可能滿足游客需求的，于是就依靠其周邊的度假酒店、房產開發等別的一些消費娛樂設施來補足，讓那些有錢、有時間的人帶更多的人來投資，甚至來開發，可以說，這對一個地方旅游的幫助是非常大的。當然，這得有個前提條件，就是這個地方的自然環境、本土文化、名勝古跡、區域特色等各項資源都應該是突出的。從字面上來講，旅游地產就應該先有旅游為支撐，多元化、多功能的地產項目才可能長久，二者是一個結合體，共同進退，不可分割。借助旅游開發地產，一定要先有一個景點或景區，而這個景點或景區一定是與生態、休閑等要素相關，要符合旅游的特性，這是必要的。總之，成熟的旅游地產應該是和旅游一起發展，一起為人們所接受的。

開發：以環境資源為依托

投資開發旅游地產，需有良好的環境資源為基礎。有良好的旅游目的地為前提，較好它的旅游還搞得不錯，有一定的影響力，景區建設也還可以，那么就以旅游景區為依托，以旅游度假為目的，開發模式上實現旅游的吃、住、行、游、購、娛服務功能以及間接為旅游服務的房地產開發功能。

云南旅游的發展確實已由 “觀光型”向“休閑度假型”轉變了，這是趨勢，旅游和地產要相互依存，才能相互發展，但在發展過程中要注意和周邊的自然環境相適應，要在保護生態中開發和發展，要有長遠的構思和計劃，要配套發展。相信，云南旅游地產的發展會更加迅速。

行業派：未必要附和旅游線路

朱伯威昆明風光國際旅游有限責任公司總經理觀點：效益復合型＋效益持續型=旅游地產

我想強調：什么是“旅游地產”。那就是在傳統房地產開發的基礎上溶入“旅游”的概念和原素。云南省委、省政府在旅游“二次創業”的戰略基礎上提出了“大項目帶動大發展”的理念，而成功的“旅游地產”項目往往能夠拉動當地的綜合經濟發展。所以，我認為效益復合型＋效益持續型“旅游地產”才是真正帶動云南大發展，有效促進云南新的轉型升級的項目。

旅游地產依托一定的旅游目的地熱點或景區景點，有一定的道理但不是完全。如果有條件，旅游地產項目能靠近旅游線路產品，肯定受益于已經形成的客源市場，但大家都向一方擁，也會形成競爭性損傷。仍然以楚雄為例，這里原來并不是什么旅游熱點市場，然而“彝人古鎮”項目的成功運作，特別是距昆明兩公里路程從而吸引昆明及周邊區域游客前來休閑度假的市場定位，使楚雄旅游經濟的綜合效益得到迅速發展。這是很說明問題的，關鍵是在于選項時的科學研判。

云南旅游地產業雖然起步較晚，但云南旅游資源卻非常豐富，分布也非常廣闊。這些良好的，先天的條件，為云南旅游地產的迅速發展創造了優良的基礎。但是，并不是說有良好的基礎和條件就一定能做好一個項目。而是頭先要有一個先進的觀念，還要具備一定的旅游專業認識，再以一個科學的態度和論證過程，較終形成一個有市場潛質的正確決策。

我建議立志于旅游地產投資的企業家們，一是關注云南旅游經濟發展的大勢，關注省委省政府的相關戰略和政策，這有利于項目規模的確定；二是關注旅游資源的開發，因為任何一個地產的旅游資源規模化的開發都為旅游地產項目的跟進蘊藏了機遇；三是關注旅游市場上客源消費需求的變化，所謂客源消費需求就是關系到旅游地產項目中“復合效益”的獲取的關鍵；四是在旅游地產項目運作起始，要有懂旅游經濟運作的旅游專業人才的參與。這些不僅是建議，也同時是投資開發旅游地產所應該具備的要素。

學院派：帶動旅游發展還為時過早

李興福：云南民族大學人文學院教師觀點：發展旅游地產先試點再推廣

旅游地產依托具有吸引力的旅游熱點地區，并且要有一定的交通條件。另外，旅游地產帶來的是政府的稅收和投資商的利潤，征地、拆遷帶來的社會問題處理不好會導致重大社會問題。本人認為發展旅游地產可以提高某一旅游熱點地區的知名度，但不是推動發展旅游的發動機。旅游地產要成為帶動云南旅游大發展的動力為時過早。云南旅游資源具有的優勢無非是氣候型、民族文化型和地質型三種，主要分布于滇西北、滇西南和滇東南三個片區。而這三個片區與云南旅游昆明距離遠，交通成本較高。發展旅游地產可能形成兩種結果，一種是炒房，導致價格攀升；另一種是購購之后閑置。

旅游地產投資應考慮其產品的類型，頭先是銷售方式，若其產品一次性銷售，對旅游地產商是有利無害，資金回收快，但與商業地產無異；若以租賃方式，則資金積壓時間長，減少其流動資本；其次，產品的檔次，云南旅游發展較好地區的接待能力都能基本滿足旅游市場需求，如果檔次定位不好，只會導致價格競爭。所以發展旅游地產要充分調查，進行市場細分。作為投資商，頭先是心態，旅游地產不是商業地產，不可能短時間內全部資金回籠；其次，應該考慮到諸多可能出現的不利因素，然后制訂對策。

旅游地產發展應結合云南各州市各自的旅游資源優勢，主要是其旅游資源的稀缺程度決定。因為旅游地產投資大，同時商家的要求要高于一般地產商，勢必造成價格的提高。旅游產品屬于需求彈性較大的產品，過高價格會使潛在消費者選擇其它替代品。昆明、大理、麗江、騰沖、版納可以根據各自旅游資源優勢適當發展旅游地產。昆明以養老休閑為主；大理、麗江可以發展休閑為主；而騰沖和版納則以度假為主。

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