商業街的發展規劃：商鋪投資收益率的計算公式、SHOPPING MALL的開發設計、商鋪價值的市場分析

Ⅰ、商業街的發展研究
　　
一、建設現代商業街，增強城市綜合競爭力
　　1、住宅開發的相對飽和，促使房地產開發商尋求新的商機
　　近幾年，住宅的開發與建設發展較快，整體市場趨于飽和，房地產商如何尋找新商機，追求更大的發展空間，--商業用房的開發正當時。
　　商業用房的開發經歷了四個階段：
　　（1）96年以前，以大百貨的開發為，進行舊城改造；
　　（2）96年以后，5000m2以上大型超市逐漸出現；
　　（3）20世紀末，21世紀初，商業街的建設開始起步，舊城的改造、新城的建設正興起；
　　（4）目前的SHOPPING MALL建設熱。
　　目前，全國已經建成及將要完成的購物有54個，約680萬m2，平均每個約12.6萬m2。新增項目約120個，1500萬m2，支撐這樣的大項目，每m2的保本銷售額為6000~8000元/ m2，需要完成銷售額1000~1200億元，占全國社會零售總額的3%~5%。這樣驚人的數據、這樣快速的發展速度，將會為其它業態、中外企業帶來強烈沖擊。事實上，美國SHOPPING MALL平均約為1萬m2，日本不足2萬m2，英國均為1.48萬m2，我國目前SHOPPING MALL的規模及發展速度，遠超過西方發達國家，有過快的趨勢。
　　2、商業街的建設，要把握好新的概念
　　（1）現代商業街不同于傳統商業街
　　商業街，是以商業為主導，以社區商業為基礎，以各種商業街為特色，形成的多層次、多結構的城市商業結構。
　　現代商業街，是多功能的整合，既有購物的功能，也有商業街的特點，是多業態、多功能的整合。
　　商業業態，即商業企業經營形式，國家規定有8種形式：包括百貨、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、倉儲商場、產銷店、專門店（即銷售品牌）、專業店（如國美）、便利店。
　　商業形態，是商業企業為了產生群體的利益，而產生的一種積聚模式，有三種形態，一種是原始狀態（如集市貿易），二是發展形態（含現代商業街、購物廣場、商品一條街等），三是較高形態，包括國際購物、廠家直銷，它是商業用房開發的主要形態。
　　（2）現代商業街是城市的輻射、內聚的所在，是吸引客流的重要所在。
　　（3）現代商業街不是商品經營概念，而是商品和服務的綜合營銷，這里的服務有兩層含義，一是商品本身的服務，二是服務領域、服務項目、服務內容。
　　（4）現代商業街不是業態的概念，而是反映城市特色的商業形態，它更強調的是整合的概念。
　　（5）現代商業街不是商業企業的概念，而是城市的縮影，是城市的精華，是城市的標志，城市的窗口，集中反映城市物質文明和精神文明的發展程度。
　　3、在商業街的建設上存在的誤區及傾向
　　（1）現代商業街不是產業化，越大越好，而是與社會經濟發展和消費者需要相適應，要因城、因市、因地開發，不能盲目擴大規模。據研究，一條商業街較為合適的規模為15~20萬m2，長度800m左右。
　　（2）商業街不是形象工程，應以需求為導向，以企業行為為主體。政府有時為了追求政績，而盲目上馬商業項目，導致商業面積過剩，空置量增大。
　　（3）商業街不應該是政府行為，而是商業行為，要考慮投入、經濟效益、可持續發展，建市容易，興市難。
　　（4）商業街的開發不是單純的商業用房的開發，而是塑造一個商業環境和生活方式，以地氣提商氣，以商氣聚人氣，以人氣促地氣。
　　（5）商業街的建設不是單一的房地產行為，而是將開發與經營有機結合。
　　4、要開發建設好現代商業街，要處理好新的關系
　　（1）處理好城與市的關系，城市的綜合競爭力=生產力+流通力+文化力，城市的發展要與經濟發展、提高人民生活以及與城市的整體發展相適應，市與城在，城因市興，以城建市，以市興城。
　　（2）處理好商與業的關系，有商才有業，有業才能聚商，商以業為目的和基礎。
　　（3）處理好規模與功能集成、業態集成、經營要素的關系，要對居住區商業設置實施定量控制，根據不同居住規模，確定商業的配套標準。3~5萬人的居住區商業面積不低于2.5萬m2（上海標準）。業態設置分為必備性業態和指導性業態兩種，必備性業態主要有超市、便利店、餐館、理發、洗染等服務設施，指導性業態有專賣店、休閑娛樂等。
　　（4）處理好開發與經營的關系，商業街在前期建設時應考慮好經營的業態及分布，并按其不同要求進行規劃設計。
　　（5）處理好規劃與環境的關系。整體規劃，局部設計，商業街的建設要以商業與藝術的結合為宗旨，力求打造業態豐富、環境優美的現代商業街。
　　（6）處理好選址與環境的關系。傳統商圈是以步行距離為半徑，但隨著交通的發展，商圈概念正悄悄發生變化，現在的商圈可能是條形的、扇形的……，要根據商圈的輻射半徑，適度控制商業街規模。
　　（7）處理好商品與服務的關系，硬件與軟件設施的統一，商品和提供服務相統一，物質服務與精神服務相統一。
　　（8）處理好點與面的關系，即商業街與城市的網點布局關系。
　　（9）處理好主體與配套的關系。
　　（10）處理好主題店與專業店的關系。
　　
二、商業街的規范性與科學性
　　1、商業街的形成
　　（1）商業街的形成與發展階段
　　① 自發而成的集市，由各個點組成；
　　② 商鋪林立的街坊；
　　③ 繁榮熱鬧的區域商業；
　　④ 大型商業街的形成，標志著商業街進入新時期；
　　⑤ 大型商場及超市的出現；
　　⑥ 城市的改造帶來部分商業的沒落，城市空洞化開始出現，商業衰敗也開始出現；
　　⑦ 市場變革，老商業街回潮（98年開始），較為典型的是芝加哥，人們在住宅郊區化、轎車家庭化進程中，仍然懷念城市的繁榮。
　　（2）商業誕生的2條件
　　① 市場條件，市場的需要造就了商業的出現；
　　② 市政條件，是商業存在的硬件設施。
　　（3）商業街開發的4大原因
　　①政績，政府為追求政績，而大量興建商業街；
　　②消費者，消費者的需求是商業街產生的基礎；
　　③商家，商業街為商家帶來若干好處，例如井商業街在改造前共47家，僅其中5家盈利，改造后，增至63家，且全部盈利；
　　④開發商，開發商從商業街的開發建設中獲利。
　　（4）21世紀商業街的發展方向
　　①原有老商業街的改造；
　　②發展城市邊緣地帶的商業街。
　　2、商業街的功能
　　（1）商業街的功能
　　① 交易功能：商業街是商品交易的場所。
　　② 環境功能：兩層含義，一是商業內部的環境，二是商業街作為城市環境的組成部分。
　　③ 享受功能：商業街已不僅僅是購物的場所，也是休閑、娛樂的場所。
　　④ 展示功能：商業街是城市的窗口，同時也是展示各類商品的理想場所。
　　（2）商業街的主體購成
　　① 商家，包括國際知名企業集團、國內文化品牌、廠家直銷企業、作坊、生產展示區（如義烏小商品市場）、銷售的經銷商等等。
　　② 顧客，包括主流顧客、支流顧客、輔助客流（旅行者、觀光者）、隨機客流等等。
　　③ 行業的構成：即各業態的比例。
　　3、商業街的特色
　　（1）區域性，例如北京井大街，為國際精品一條街；西單商業街，則為平民商業街，前門商業街，則為民族商業街；
　　（2）歷時性，商業街往往是文化的積淀，是民俗的延續，是生活方式的反映。
　　（3）品質性，商業街內在所蘊含的豐富的歷史文化，以及其外在的表現形式，都體現其優質性。（主要體現在①、商業街的結構與布局上，強調其嚴謹性，尤其要注意商業街頭要的功能應體現其商業性，文化廣場應放在商業街較不影響交易的一角。②、商業街的風格與特征上，在商業街的建設上應重視整體風格的把握，景觀與建筑的相與融合。）
　　（4）價值性：以人為本，以情為根，是體現商業街價值之根本所在。
　　4、商業街的產品
　　（1）打破傳統模式，創造抽象產品
　　目前的商業街出現了3種形態：城中街（如天津南市食品街）、店中街（如東安市場"老北京一條街"）、廣場街（如福州臺江路商業街、新加坡烏節路商業街等）
　　（2）保存舊地風貌，改善內部以適應環境
　　① 適應現代營銷，做到零庫存。
　　② 硬件為軟件服務
　　（3）取消社區符號，創造公眾體驗
　　① 心理上突出共識理念
　　③形式上描述象征生活事務，景觀、雕塑的生活場景化。
　　（4）幻化室內場景，營造特色風格：主要是在室內裝飾裝修上做到色彩夸張，形態抽象。
　　（5）組織視覺走廊，珍惜自然景觀：注意城市景觀與自然的結合，并可人工再造自然景觀。
　　（6）提供"第三空間"軟化城市界面：緩和建筑與城市的界面，提供一個情緒轉化的場所。
　　（7）詩化高新技術，改善購物環境：要利用高新技改善購物環境。
　　（8）塑造商業街的形象：以體現地方風貌為主。
　　
Ⅱ、商業街功能定位的理念選擇
　　
一、市場導向理念
　　1、商業街規劃與建設中的操作誤區
　　（1）引資為上：一個或幾個大的投資商的抉擇決定了一條商業街的功能；
　　（2）租售為先：開發商將便于租售、盡快收回投資列為頭要任務，重形式上的包裝與炒作，輕經營上的謀劃與設計；
　　（3）轉租獲利：頭批購租物業者投資行為比例過大，在其轉租獲利后，實際經營者規模小且功能多元分散，商業街的功能特色無法得以確立。
　　2、市場導向頭先是消費導向
　　（1）商業服務業的功能定位頭先取決于消費力的支撐；
　　（2）商業服務業的功能定位同時取決于其輻射能力。
　　3、市場導向其次是經營導向
　　（1）商業服務業經營者居于市場，較了解市場情況；
　　（2）只有商業服務業經營者獲得經營利潤，商業街才可能可持續發展。
　　4、市場導向的實現需要

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！