大型城市綜合體PK社區商業，商業地產策劃注意事項：[實錄]2009年中國城市綜合體發展峰會

　　主持人：我們注意到今天從不同的方面，也是從不同的協會甚至是從不同的領域當中請來了各種各樣的專家，但是我們針對同一個概念大家表現出來的興趣和角度全都不一樣，這說明我們在提出城市綜合體的時候，大概在設計的時候就已經比較巧妙了，讓大家在各個層面上都有發揮的余地。如果是說在峰會上較主要體現的是思想力度的話，我們下面實際上要延續的一系列主題演講，我們頭先有請人民大學的黃國雄教授為我們做主題演講，題目叫城市綜合體建設的指導思想，有請。

　　黃國雄：謝謝主委會給我一個機會闡述我的觀點，我的觀點可能潑點冷水，這個大有點害怕，從大馬路，大商場，大的建筑物，大廣場，現在又來一個大的城市綜合體。從這個角度我想提一些問題跟大家探討，從這個角度算不上唱不反調，我想作為研討會總有不同意見會好一點，大家都聽贊歌，中國的城市發展會不會沿著我們的思路來考慮。

　　個問題，中國的商業地產的發展已經進入了歷史的發展階段，不管從規模上，從城市上，從我們整個對城市作用方面應該說進入了一個新的發展階段，在這樣一個階段里面提出了這樣的一個概念，我們共同探討應該說不僅有理論上意義，還有實際上的意義。理論上怎么認識這個概念的提出，從實踐上怎么研究根據各自的特點來發展自己和將來開拓自己的商業地產模式。我想個問題，我不贊同提出大型城市綜合體的概念。一個原因從城市經營學來考慮本身城市就是一個綜合體，既有工業、商業，有個各種各樣的產業所構成的，所以從這個角度，從農村相對分散來看這本身就是一個綜合體。我們要說的只能說商業綜合體如何建設的問題，不要作為城市綜合體建設，這個思路上要考慮這個問題。

　　個問題，城市綜合體，特別是大型的綜合體，這是發展趨勢，發展模式還是作為開發商的戰略選擇。開發商的戰略選擇是無可厚非的，應該說有成功的經驗。但是作為一個城市的一種發展模式，一個趨勢值得商榷。去年福布斯公布了世界十大購物有八個在亞洲，有四個在中國，歐美只有兩個。為什么出現這種現象，我認為從西方的分析來看應該說有它的一定道理，就是購物的區域化、功能化、主題化、小型化這是必然的發展趨勢。美國統計這幾年發展的購物在19999平米的規模占83%，日本平均是20005，英國平均是140000平米，購物在小型化，這是一種趨勢。為什么是個趨勢呢？有四個原因：

　　第1，土地、地價昂貴，土地需求，特別是大連購物，一般的停車場比例與營業面積的比例是一比一，甚至出現了二比一的情況。購物的顧客98%是開車來的，我們說購物是建筑在汽車龍頭上的商店。如果是這樣的概念，一平米的營業面積要承擔兩平米甚至三平米的地價，誰也承擔不了，無法進入盈利的階段，從這個角度必須小。

　　第2，汽油楊貴，開車的成本增加了。

　　第3，交通擁擠，花費在路途的時間有半個公里，一個公里甚至兩個公里，這種城市大型綜合體在一個地方需要有一定的人流支撐，從這個角度來看能不能集聚這么多城市人口，能不能解決城市交通規模。

以下是引用片段：
　　第4，社區商業功能逐步完備，就近消費就能解決上生活問題，不需要開車去大老遠購物，從這些趨勢來看我認為是不是把城市綜合體作為一個趨勢，而且作為大型綜合體趨勢來宣揚，來發展，是值得很好研究的。

　　第三，做一個企業選擇開發的模式，這是無可厚非的。在進一步開拓的時候，當時我總結了四句話，我認為他是成功的，成功在什么地方？從人氣富足、資本互容，整體開發，協調發展，特別是把我們人大小學引進來以后，建設以后地價翻番，當時賣的正常6000塊錢一平米，給我們學校造了兩個樓，4000平米給老師，為了解決年輕老師入學難的問題，他提出把小學蓋大，附小牽過去。從這個角度來看作為戰略選擇是成功的，但是回過頭來同樣的方法論在重慶的開發和昆明的開發就沒有金源MALL的成功，沒有金源MALL的效益，這說明一個問題，商業開發必須根據不同的地段的特點，區域的特點來研究如何形成自己的特色，不能搞一個模式照搬，不能用克隆來進行畫板。我的一個基本思想是什么呢？市場無定式，經營無模式。市場是在變化和運動，不同的地區形成不同的市場。從這個角度沒有一定的定式，經營也沒有一個模式，沃爾瑪很成功，但是你無法沃爾瑪克隆，如果你克隆了也不成為沃爾瑪的模式。我們很多模式也是這個原因，因為任何一種模式都是在特定區域，特定概念下形成的自己的經營方法。溫州的模式沒有推廣，珠三角的模式沒有推廣，從這個角度不可能每一個城市有每一個城市的特點，不是要采取一種模式照搬、克隆方法的形成來塑造千城一面的城市結構。作為一個城市商業的綜合體，作為一個企業開發商的戰略選擇，這是無可厚非的，應該提倡。但是這種模式多大，什么形勢，以什么結構組成要根據不同的地段來研究。

　　個問題城市的商業構成要素是什么。我認為城市商業構成要素要從四個方面來考慮。

　　第1，業態的結構，商業較原始的，城市較原始的三元素，有百貨，有專門店，有專業店，有超市等等，這都是基本元素形成一種商業結構。從商業來看考慮不同業態對他的用地有不同的要求，這是一個構建。

　　第2，按照業主來形成的，也就是功能結構。作為城市綜合體需求是多方面的，因此商業所提供的職能也是多方面的，從這個角度有批發，有零售，有餐飲、有住宅、有商務、公寓，有俱樂部等等，這些功能結構構建了一個城市的商業的基礎。

　　第3，商業形態結構問題。這些要素也好，這些業態也好都是比較通常的城市格局，但是商業有一個特點要求集聚。我們提出一個商業形態的概念，什么叫商業形態呢？就是商業和商場為了產生群體效應，在城市某一個空間集聚的形式和方式，也就是說需要這些商人聚在一起產生一個群眾效應，全面的更好的來服務城市的消費，這種形式我分成三種：種形式是原始形式，就是商人和商場自發形成一種集聚模式，像農貿市場、集市貿易，傳統的街道。種形式是發展的形式。發展形式跟城市的建設有機的結合起來，形成了商業，形成了社區商業，形成了商業廣場，商業環島，各種形式的集聚，商業企業喜歡扎堆，因為扎堆才能夠形成群體效應。作為消費者來看需要成堆，哪一堆對我生活較方便，哪一堆服務較好，所以群眾喜歡扎堆。在這樣的情況下政府進行搭堆，到底城市是什么樣的結構和布局。第三個商業形態就是較高的發展形式，這就是現在宣傳的總部基地，CBD，金融等等，已經形成了比較高端的有規模的商業地產的開發。從這個角度我們說應該說做一個商業形態，可以叫做商業綜合體，就是城市商業綜合體在某一個區段開發應該作為我們企業或者開發商的靈魂。

　　第4，作為城市結構。一般的規律是城市都有一個市，以市為主導，以社區商業為基礎，以不同的商業街和批發市場為特色，允許廣大個體存在形成一個城市的多層次的商業結構。

以下是引用片段：
　　作為市代表著名片，代表著窗口，集中反映了城市形象，這個可能是歷史形成的，可能是新建的，從這個角度來看一個城市必須有一個。但是一個基礎是社區商業，因為社區商業直接接觸群眾，直接跟群眾打交道，與群眾建立較直接，較廣泛，較密切的關系，從這個角度社區商業構成了城市基礎，但是這個社區商業也不僅僅是新住宅開發的產業，應該要有不同的考慮。

　　第三，規模與效益的關系問題。按照我們的計算一切的城市里商業住房銷售額賣五千到八千，才能保證正常不虧損，從這個角度來看大型的北京市沒有一萬到一萬五是不行的，這個如果是自己開發要考慮低限，如果租來要考慮高限，這反映我們綜合體多大城市，有沒有這么多的購購力，沒有這么多購購力開發以后就賣不出去。由于時間關系，就說到這些，謝謝大家。

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