市民馬先生較近遭遇了購房的困惑——購成44萬的二手房,必須按60萬的成交金額過戶？冒出來的成交金額,讓他要多付出萬余元的交易費用。

　　造成房屋交易費用多算的,是部分區縣政府對二手房交易制訂的較低保護價與市場嚴重脫節——在江北區,由政府制訂的市場指導價標準,已經半年沒有更新。而在較近半年內,房價卻發生了較大的變化。

　　44萬成交60萬過戶

　　馬先生元旦后看中了陽光100城市廣場的一套二手房,建面120平方米。賣家較初要價45萬,但較終在44萬的價格妥協。

　　雙方達成成交意向后,日前便來到區土地房屋權屬登記過戶。在財政核價的窗口前,工作人員表示,這套住房必須按建筑面積每平方米5000元的標準過戶,算下來總額60萬。

　　由于這套二手房的轉讓沒有超過2年,按照國家規定,必須按差額征收5.5%的營業稅。馬先生告訴記者,加上1%的契稅和個人所得稅,自己要為這多出來的16萬,多掏約1.2萬元的交易費用。

　　“為什么不能按實際成交價格進行過戶？”馬先生很是疑惑。而工作人員稱,每個樓盤,都有一個政府制訂的市場指導價,已經在墻上進行了公示,過戶的價格不能低于下限。

　　指導價標準半年未更換

　　昨日,記者來到了該區土地房屋權屬登記大廳。大廳的墻上,張貼著一份關于在二手房交易實行市場指導均價的文件,在文件的旁邊,則貼出主要路段數樓盤的指導價區間。

　　上墻的樓盤分為品牌小區、普通小區、普遍住宅三大類,都標出了自己的建面價格。文件稱,將以此作為二手房交易涉及相關稅收的計稅依據。沒有上墻的樓盤,則參照附近樓盤執行。

　　上墻的樓盤有百余個,涵蓋了該區大多數品牌樓盤:陽光100城市,建面價格規定為5000～5800元,金砂水岸5200～6000元,信一金典5800～6200元,南方上格林4800～5200元,紅鼎國際5500～6000元,祺山品閣5400～5800元,平安摩卡5500～6000元,楓香庭5500～6000元,長安麗都4700～5000元。

　　記者注意到,這份由該區政府出臺的文件于2008年6月12日開始實施,特別提到市場指導價應該根據房地產市場行情適時調整,原則上是半年更新一次。

　　指導價在“指導市場”

　　“這樣的市場指導價,已經嚴重滯后于市場行情。”一位不愿透露姓名的中介公司負責人告訴記者,去年下半年,二手房的房價達到高峰后便一路走軟,像陽光100、南方上格林、金砂水岸、信一金典等樓盤的實際成交價,已經遠低于政府指導價的下限。

　　“許多購房者都很不理解,為何要按這樣高的價格過戶？許多購房者甚至賭氣要把房子按政府規定的價格賣給工作人員。”這位中介公司的負責人稱,由于“市場指導價”對部分品牌小區的大戶型交易成本影響較大,已經影響到二手房交易的積極性。更重要的是,這樣的市場指導價似乎成了“指導市場價”,相當多的賣家都把政府制訂的指導價當作了自己的心理價,低于這個價格就待價而沽。

　　財政部門稱下月改進

　　為何要搞這樣一個市場指導均價？市財政局農稅處工作人員稱,主要是為了防止購賣雙方避稅,以及一些暗箱操作,較終造成國家稅收的流失,市財政部門去年出臺了這樣的制度。實際操作,則交給各區縣的財政部門。

　　據記者了解,對此各個區縣執行情況各不相同,在渝北、渝中等區,過戶的價格只要不低于較初購價,基本遵照購賣雙方報價,產生的矛盾也較少。江北區財政部門工作人員表示,本區二手房市場指導價制度于去年6月開始實施,具體的價格由專門的評估機構進行認定,要改變也須由專業的評估機構確定。

　　工作人員承認,目前的指導價有脫離市場現實的情況,主要集中在新建的個別高端樓盤上。其原因,一方面是整個樓市的行情發生了變化,另一方面是部分樓盤由于土地級別較高,造成房價評估過高。而大多數樓盤,尤其是老樓盤,并未受到影響。

　　這位工作人員稱,文件規定原則上是半年一改,但實際上沒有硬性規定。目前他們已經督促評估機構進行摸底調查,爭取新標準能在下月出臺。

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