編者按：只要一提起房子、房價(jià)，話題總會(huì)繞到溫州人身上。溫州炒房團(tuán)的名聲實(shí)在太響了，他們似乎是撬動(dòng)房價(jià)較有力的那根杠桿，所過之處房價(jià)攀升。溫州炒房團(tuán)真的有這么神嗎？溫州人黃東升早在１９９８年就開始投資房地產(chǎn)，從住宅、商鋪、寫字樓到工業(yè)用地，都是他的投資對象。他自己總結(jié)了一套購房經(jīng)驗(yàn)：租金要抵得上利息，出手要快，再就是增值。以下是他對自己炒房經(jīng)歷的講述。

　　競購房地產(chǎn)８年收回成本

　　（場景：雖然下著雨，黃東升還是興致勃勃地去看他的一處房地產(chǎn)，這處房地產(chǎn)是他當(dāng)年從政府的競拍中購下的，底樓租出去做了一個(gè)小超市，樓上則租給人家做了服裝廠。）

　　黃東升：“１９９８年的時(shí)候，這兩間是政府投標(biāo)投下來的，賣給我，５６萬，那邊是２４萬６。”

　　黃東升競購的這處房地產(chǎn)，樓上樓下幾個(gè)單元一共有９００多平方米，他當(dāng)年購下時(shí)才９００塊錢一平方米，一共才花了８０多萬，當(dāng)年租出去就租了一個(gè)好價(jià)錢。

　　黃東升：“超市從２萬開始租，租到今年３萬７。樓上服裝廠的租金開始是７萬５，后來漲到了９萬，由于這處房地產(chǎn)在溫州市西南郊的一個(gè)鎮(zhèn)的，位置較好，當(dāng)時(shí)租戶一次就簽了５年的合同。”

　　超市老板：“現(xiàn)在找店面也比較難，一下子開下去要搬總是麻煩，當(dāng)時(shí)一下簽了５年，現(xiàn)在又簽了３年。”

　　黃東升：“５年他們的租金已經(jīng)基本上保本了，房價(jià)都租回來了，樓下租金１／３，樓上２／３，８年收回成本了，零成本了。”

　　黃東升說，這是他較得意的投資之一，因?yàn)榈浆F(xiàn)在，這處房地產(chǎn)的租金已經(jīng)完全可以抵當(dāng)年的投資了。８年就收回了投資成本，而更讓黃東升得意的是，這處當(dāng)年位置并不特別好的地段已經(jīng)大大升值，房價(jià)從當(dāng)年的每平方米９００元漲到６０００多元。

　　黃東升：“現(xiàn)在漲到６０００多了，店面漲到１萬２，漲了五六倍，現(xiàn)在是凈資產(chǎn)，價(jià)值５００萬，不到１０年凈賺５００萬，將來還會(huì)升值，區(qū)政府搬過來，新火車站在這兒。”

　　購寫字樓租給大學(xué)生

　　黃東升投資房地產(chǎn)，在溫州人中間也算得上是比較早的。他告訴記者，溫州的民間資金多、房源少，對房子的需求量大，因此大家較先是在溫州本地倒騰房子，但溫州地方小，本地土地存量少，后來很多人就把眼光轉(zhuǎn)向外地，不過，更重要的原因是溫州人喜歡投資實(shí)業(yè)，特別是不動(dòng)產(chǎn)，他們不愿炒股、炒期貨，只肯購房。

　　由于溫州本地的房源太少，后來在房地產(chǎn)市場興起后，黃東升開始把眼光轉(zhuǎn)向北京和上海，在北京，他主要是投資寫字樓，然后出租，２００１年，他和十幾個(gè)老鄉(xiāng)在中關(guān)村聯(lián)手購了一層寫字樓，專門出租給剛畢業(yè)的大學(xué)生。

　　而在上海，黃東升主要投資小型公寓，他投資的樓盤主要是地段好，交通方便，且周圍寫字樓多的地方，便于出租。

　　黃東升：“我想在**邊上，大學(xué)城邊上，就是車程不到５時(shí)辰的路我會(huì)購的，一個(gè)就是針對老外區(qū)這邊的，還有就是高端寫字樓邊上那種小套型的，租給白領(lǐng)的大學(xué)畢業(yè)生的，這些對象住，它才有穩(wěn)定的回報(bào)。”

　　老太太棄房回購的故事

　　黃東升講了這樣一個(gè)故事：

　　當(dāng)時(shí)，黃東升在上海購房時(shí)，一個(gè)老太太和他同時(shí)看中了一套住宅，在簽約時(shí)，老太太猶豫了，黃東升購下了，結(jié)果這個(gè)樓盤升值很快，一年后，老太太多花了２０萬從黃東升手里購回了這套房子。

　　黃東升：“一年以后她給我賺了２０萬，她那個(gè)時(shí)候以為房子會(huì)便宜不購。”

　　黃東升給自己總結(jié)了一套購房的經(jīng)驗(yàn)，投資一處房地產(chǎn)必須具備三個(gè)條件：租金一定要抵得上銀行的利息，還有一個(gè)出手要快，第三個(gè)才是增值。

　　黃東升：“三個(gè)必須符合兩個(gè)，要么你出手難一點(diǎn)也沒事，租金抵了增值快；要么就是出手方便增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就會(huì)虧死的。”

　　黃東升認(rèn)為，投資房地產(chǎn)，升值空間較少要達(dá)到６％才可以完成原始積累的１２％，如果達(dá)不到就會(huì)虧本，為此，黃東升給自己計(jì)算出一套投資房地產(chǎn)的盈利公式。

　　黃東升：“要達(dá)到銀行的存款利息和貸款利息兩者加起來的平均數(shù)，比如存款２厘７，貸款５~６厘，加起來除以二，一年要達(dá)到６％，而且房子一定要增值在６％以上，一年有１０％的，這就是屬于一般的投資，穩(wěn)健的，購過來比如說是５０萬，明年租金２萬５，明年價(jià)值５５~５６萬，要不然你這個(gè)投資是虧本的。”（央視）

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