看房，是一件快樂的事，但是不購房，不知道什么是煩。尤其是購房合同簽了， 定金交了，但是到了交鑰匙時，發現房子與購之前看到的樣板間、樓書上有許多不 一樣的地方，和開發商的一場談判，是不可避免的了，較了半天勁兒，發現這房子 越來越不讓自己喜歡了，萌生了"退房"的想法。這是《較新北京購房寶典》中講 解的一個知識，由于它在消費者購房中具有很強的實用性，我們特將它推薦給廣大 讀者。
　　一、置業者與開發商簽訂的房屋銷售合同無效，置業者有權退房。置業者與開 發商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機構確認為無效后，置業者則有權退房； 開發商應將購房款退還置業者。
　　在實際經濟生活中，導致房屋銷售合同無效的過錯方往往是開發商，表現形式 主要有以下兩種：
　　■開發商項目違法，房子當然可以退
　　開發商的項目開發違法，沒有履行法律規定的手續，不具備完備的法律文件， 因此違反法律的禁止性規定或者違反社會公共利益，導致合同無效。
　　依據有關規定，開發商銷售房屋，必須已經履行了法律所規定的有關手續，報 請行政主管機關批準，取得"五證"，即建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可 證、土地使用證、開工證、商品房銷售或預售許可證。房屋已經建成的，還應當持 有房屋所有權證書，尤其是開發商必須依法繳納全部土地使用權出讓金取得的土地 使用權證書。否則，由于其違反法律的禁止性規定，侵犯國家及社會公共利益，合 同無效。
　　■開發商采取欺詐手段，購房合同無效
　　開發商采取欺詐手段，誘使置業者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。
　　開發商故意告知置業者虛假情況，如竣工日期，裝修規格及質量標準等，或者 故意隱瞞真實情況（很多情況下是其所開發項目的非法性），可以認定為欺詐行為， 合同無效。
　　開發商故意告知置業者虛假情況，主要發生在商品房預售行為中，其目的是吸 引置業者搶占市場，彌補資金不足。常見的是開發商利用宣傳材料或媒體，對房屋 的特定事項或其他相關情況（公共設施、自然環境、文化環境等）進行不實或夸大 的宣傳，如果這些商業吹噓具有清楚、明白的質量標準或實質內容，如"小區內商 場、學校、醫院等公共設施齊全"、"三分之一公共綠地面積"、"意大利進口材 料高端裝修"等，而實際情況并非如此，即構成欺詐。如果只是無實質內容，如 "理想居所"、"置業頭選旺地"、"巨大"等則不構成欺詐。
　　二、置業者與開發商訂立的合同顯失公平，可以請求法院撤消，要求退房。
　　從房地產購銷雙方的經濟地位來看，置業者明顯處于弱者的境況。開發商往往 利用其優勢和置業者的毫無經驗，與置業者簽訂雙方權利、義務明顯不公平的合同。 例如，某開發商與置業者訂立的房屋預售合同規定，置業者應按規定的日期分期付 款，逾期未付，經開發商書面催告10日后，仍未付款即視為違約，所有已交樓價款 不予退還，開發商有權終止合同，并可將房屋另售他人，而對開發商的逾期交房卻 規定了種種詳而不漏的免費事由。從這些條款中可以看出合同雙方的權利、義務明 顯不對等，顯失公平。對于此種合同，置業者可以在訂立合同之日起一年內，請求 法院予以撤消，法院判令予以撤消的，雙方應恢復到訂立合同之前的狀態，即置業 者有權退房，開發商應返還置業者所交付的樓款和定金及其利息。
　　三、開發商根本違約，置業者有權解除合同，并追究開發商的責任。
　　依據合同法的一般理論，開發商根本違約，置業者有權解除合同，予以退房并 追究開發商的違約責任，主要有以下三種情況：
　　■逾期交房超過一定期限
　　合同中一般都有規定，開發商應于約定的時間交付房屋，逾期超過一定期限， 仍未交付的，置業者有權解除合同，予以退房，并要求返還樓價款及利息，雙倍返 還定金，賠償損失。當然置業者也可以不解除合同，只追究開發商的違約責任，對 此置業者有選擇權。如果開發商逾期交房沒有超過合同規定的期限，置業者則不能 解除合同，予以退房，只能請求開發商承擔逾期交房的違約責任。
　　■房屋質量不符合合同約定的標準
　　房屋質量不符合合同約定的標準，不能修復或者經修復仍不能得到約定的質量 標準，置業者有權退房。
　　房屋質量不符合合同約定的標準，主要是表現在室內裝修不符合約定的材質、 規格、布局、結構等，若經修復能夠符合約定的，置業者不能退房。如不能修復， 或者經修復仍不能符合規定，則置業者有權解除合同，予以退房，并要求返還樓價 款及利息，雙倍返還定金，并要求開發商賠償其他損失。
　　有的合同中沒有約定房屋質量的具體標準，那么，對此事項的認定原則是：是 否符合居住、使用的條件。若該房屋不符合居住、使用的條件，開發商即構成根本 違約，置業者有權退房，并追究開發商的違約責任。
　　■開發商過錯，置業者不能取得房產證
　　由于開發商的過錯，置業者不能依約取得房屋所有權證書。
　　開發商的此種根本違約在房屋預售合同履行過程中表現得較為明顯。但無論是 預售還是現房交易，若由于開發商方面的原因，使置業者不能依法取得房屋所有權 證書，則開發商構成根本違約。H

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