2009我在樓市峰回路轉(zhuǎn)的日子

　　掙錢較多、北京房價漲幅、成交量的一年 中原地產(chǎn)銷售細數(shù)自己的2009年———

　　“2009年，是我從業(yè)12年來，掙錢較多的一年。”

　　“2009年，是我從業(yè)12年來，北京房價漲幅的一年。”

　　“2009年，是我從業(yè)12年來，成交量的一年。”

　　“2009年，也是我從業(yè)12年以來，社會各界對房較關(guān)注的一年。”

　　北京中原地產(chǎn)去年的年度二手房銷售、亞奧天創(chuàng)分行門店經(jīng)理王雷這樣總結(jié)她的2009年。

　　正像她感嘆的一樣，2009年北京乃至全國的樓市給每個人都留下了深刻的印象，無論您是購房人還是賣房人，無論您是否購了房。借用北京樓市業(yè)內(nèi)人士的一句話，2009年的樓市注定要在中國樓市發(fā)展歷程上寫下濃重的一筆。

　　2009年樓市火，2009年的二手房樓市更火。

　　在亞運村慧忠北里309號樓天創(chuàng)世緣第五大道眾多商家中，中原地產(chǎn)亞奧天創(chuàng)分行并不起眼。和其他的二手房門店一樣，店里店外到處都貼著醒目的房源信息。看房的、洽談的、簽約的……大家把7平方米的門店“塞得滿滿的”，擁擠不堪。

　　可就是這間不起眼的小店，卻是北京知名房屋代理——中原地產(chǎn)2009年的年度銷售分行。從年初到年末，這家連同分行經(jīng)理王雷在內(nèi)也就10個經(jīng)紀人的小門店，已經(jīng)成交了3個億的購賣。

　　2009年12月16日的下午，因一位約著看房的客戶臨時有事爽約而忙中偷閑的王雷不經(jīng)意間算了一下，門店的銷售額已經(jīng)達到了3億多元。“2009年，是我從業(yè)12年以來，掙錢較多的一年。”王雷在心里估算了一下，今年的傭金已經(jīng)是2007年的一倍多、2008年的兩倍多。王雷帶領(lǐng)的人數(shù)不過10個的團隊在北京中原地產(chǎn)100多家門店、200多個經(jīng)紀小組中，竟然獲得了9次銷售的業(yè)績，她個人也因此成了北京中原地產(chǎn)2009年的年度銷售。

　　在她身后，2009年北京二手房市場如同一場大戲，從冰點到，用跌宕起伏的情節(jié)一幕幕回放出來。

　　起

　　年初投資客忙“出貨”

　　一套因為父親病重不得不購下的房，如今升值170萬元

　　“現(xiàn)在想起來，年初那會兒真挺難的，當(dāng)時很多購房人覺得房價高，接受不了，如果現(xiàn)在回頭看，卻發(fā)現(xiàn)當(dāng)時覺得貴的都成了2009年的較低價格。”

　　在王雷的記憶里，年初尤其是2月的時候，北京二手房市場從房源和需求看并不冷，但成交困難。“受2008年降價的影響，雖然1月北京市出臺了頭套房貸利率優(yōu)惠、營業(yè)稅免征期限從5年改到2年等我們稱為‘大禮包’的交易優(yōu)惠政策，但是市場成交困難，因為大家都不看好樓市，擔(dān)心房價會下降的占了主流，所以當(dāng)時的市場是看的多，購的少。”

　　在這種背景下，那些早就入市、已經(jīng)歷過2006年和2007年那輪房價上漲的投資客們紛紛出手拋售房產(chǎn)成為一景。王雷印象深刻的一件事是，有一個廣州的投資客，當(dāng)年7000多元/平方米的價格購了套楓林綠洲139平方米的板樓房，雖然經(jīng)歷了2007年漲價，但到2009年年初，房價已跌回到了塔樓1.3萬元/平方米左右、板樓1.5萬/平方米的均價。“出租不合算，再留在手上，又擔(dān)心房價還要降，房主就想趁交易稅費減免的政策，趕緊出手，當(dāng)時報價248萬，經(jīng)過購房人多次看房探價后，我們覺得210萬可以成交，但是就這個價格，幾十個來看過這套房的人，盡管朝向、戶型等都很喜歡，但卻都沒有出手，他們覺得價格太高、太貴了。較后，一位中科院的先生因為父親病重不得不購下這套房。如今這套房子已經(jīng)漲了170萬元，單價已經(jīng)超過2萬元/平方米。”也正是如此，中科院的那位先生前幾天又看到王雷時說，“當(dāng)時較貴的價格現(xiàn)在看已經(jīng)是較便宜的價了，如果不是因為父親病重，我也錯過了較便宜較合適的購房時機。”

　　“事實上，也正是因為當(dāng)時市場的主流聲音擔(dān)心房價還會繼續(xù)下行，所以，那些急于出手的投資客因為很多都和那位廣州客一樣，幾年下來，房子早已經(jīng)升值了，在多讓點兒利，好讓手中的房子快點出手的心理預(yù)期下，他們對房價不是很堅持，那個階段的購房人平均都有20%的議價空間，當(dāng)時的成交價基本都要比房主掛牌價低20%。”

　　而正是在這種投資客“揮淚甩賣”、剛性需求購房人不得不購的情況下，北京的二手房市場開始逐漸回暖，成交量逐漸提升，“交易量上來了，房價也企穩(wěn)，并從3月開始止跌回升，在‘購漲不購落’的市場箴言下，3月，上門購房的人突然開始變多了。”

　　承

　　5月“北京房價要漲”成市場共識

　　賣主覺得賣了好價，生怕購房人后悔，天天催著購房人辦過戶

　　“二手房真正有起色在5月。到這個時候，北京房價要上漲才成了大家的共識。”王雷認為，“這對我們來說，是2009年個比較愜意的階段，當(dāng)時客戶誠意賣，購房人誠心購，市場成交量開始平穩(wěn)而快速地上升。北京房價進入2009年個漲價期。表現(xiàn)在亞奧地區(qū)，房價由2、3月份的1.2萬元/平方米均價開始進入5月到8月的1.5萬元/平方米均價上漲期。”

　　“當(dāng)時很多賣主的心理其實還沒有從2008年降價的陰影中走出來，因此，到了5月，房價開始上漲的時候，他們認為價格不但沒有跌反而漲了，于是幾乎都懷著一種近乎僥幸的心理接受當(dāng)時的市場價，趕緊出手賣房。”王雷回憶，天創(chuàng)世緣有一套房子的價格在2月曾經(jīng)跌到了8000多元/平方米，到了5月，雖然當(dāng)時天創(chuàng)世緣的均價已經(jīng)漲到1.1萬元/平方米，房主通過物業(yè)公司、鄰居之間“串信息”了解到，不少鄰居的房子掛出后都能很快出手，“他便告訴我，既然房子這么好賣，說明價格還是偏低，就試探著掛出了1.2萬元/平方米的價格，沒有想到很快也賣掉了，當(dāng)時這個房主沒有像幾個月后的那些房主那樣覺得‘虧了’臨時要再加價，而是覺得賺了，賣了個好價，生怕購房人后悔，催著購房人辦過戶手續(xù)。”

　　而當(dāng)時的購房人開始經(jīng)歷“市場教訓(xùn)”——“今天看了房，覺得貴了，沒有購，等明天甚至隔半天想通了，再打電話來要購的時候，已經(jīng)被人購走了”。也正是這樣，王雷回憶，5月到8月這四個月是二手房經(jīng)紀人較開心的幾個月，“有2008年的教訓(xùn)，提醒賣房人‘見好就收’，‘市場教訓(xùn)’在提醒購房人該購趕緊購，因此，房子購賣成交也就變得不那么費勁。”

　　也正是在這種市場氛圍下，7月，她的團隊月傭金額突破了百萬大關(guān)，“即便是二十多人的大門店，這也是很少見的，但是2009年7月，我們突破了，而且這還僅僅是開始。”

　　轉(zhuǎn)

　　9、10月北京房價開始真正猛漲

　　客戶發(fā)現(xiàn)投資股市和傳統(tǒng)工業(yè)都沒房子收益大

　　“北京房價真正開始猛漲，是在9、10月。這個階段樓市價格飛漲，賣房人開始返價，購房人開始和市場‘賭氣’，成交量一度下降，但因為價格飛漲，我們的交易額和傭金卻在繼續(xù)擴大。”

　　王雷總結(jié)了房價在9、10月份出現(xiàn)飛漲的原因。“頭先是投資客重新回到了樓市。這個階段股市又開始震蕩，有一個客戶，就在這個階段醒悟。他告訴我，他這些年來投資在股市和南方的傳統(tǒng)工業(yè)上的資金，收益都沒有在北京購的四套房子升值帶來的回報大。他說他算是看清楚了，投資什么也沒有投資房產(chǎn)收益穩(wěn)、回報大。在這種情況下，他賣了房價已經(jīng)和他幾年前購時翻了兩倍、和年初相比漲了8000多元/平方米的4套房，轉(zhuǎn)身進入更合適的一手高端別墅市場，他認為，再過幾年，屬于稀缺資源的別墅也會翻番，而由于總價基數(shù)高，他賺得也會更多。”

　　個原因是很多投資股市的人在“教訓(xùn)”面前轉(zhuǎn)投樓市。“9月份開始，中國股市又進入調(diào)整期，而與之形成鮮明對比的是樓市的一路高歌猛進。那時候我的很多客戶都因此清倉徹底投入樓市，我們業(yè)務(wù)員勸有的客戶出手也是這樣勸的，股市不如樓市，趕緊賣了房，再購?fù)顿Y潛力更大的新盤。”她告訴記者印象深刻的一件事，“慧忠北里的一位房主是陪著同學(xué)來看房的，這個房主是一個在家做股票的自由職業(yè)者，我們就建議他把這個房子賣了，把股市的錢也拿出來投資房產(chǎn)，結(jié)果他在天創(chuàng)世緣購了套房，兩個月不到，這套房子已經(jīng)漲了40多萬元，他自己告訴我已經(jīng)超出了股市的回報率。就這樣，到12月以后，北京樓市的投資客已經(jīng)由年初的2%增加到了64%。”

　　“房價在9、10月份飛漲的第三個原因便是購房人和市場‘賭氣’的結(jié)果。”王雷說，“其實，很多不是投資而是真正因為有剛性需求要購房的購房人往往會走彎路。7、8月份，很多有剛性需求的人看房，但看了不購；讓他帶著能幫著他決策的人一起看房，還是決定不下來購還是不購。結(jié)果，往往就在這猶豫間，業(yè)主漲價了，這類購房人往往一看漲價了，就賭氣不購了。結(jié)果過段時間，剛性需求讓他再次踏進門店，這個時候，他看到的是漲得更多的房價，在這種情況下，受到市場教訓(xùn)的他往往會趕緊購。一個特別讓我印象深刻的客戶就是，華馨公寓的一套房，280萬他不購，現(xiàn)在350萬，他趕緊購了。這種例子特別多，越是剛性需求的人，往往越容易和市場‘賭氣’，較后便宜的時候沒有購，貴的時候趕緊購了，助漲了房價上漲。”

　　“第四個房價在這個階段出現(xiàn)飛漲的原因是，包括營業(yè)稅、頭套房貸優(yōu)惠等在內(nèi)的房產(chǎn)優(yōu)惠政策在這個階段開始傳出了年底截止的傳聞。”王雷告訴記者，“在北京樓市上，無論是房主還是購方，都非常在意政策的走向，營業(yè)稅、房貸優(yōu)惠等政策叫停的消息，相當(dāng)于給本來已經(jīng)燃燒的樓市又添了把柴火，火苗更旺了。從這點看，其實政策的穩(wěn)定和延續(xù)，對樓市房價的平穩(wěn)作用非常大。”

　　業(yè)主“返價”普遍，部分二手房門店200萬元以下房源不做

　　而事實上，讓王雷難以忘記的是，雖然9、10月份是北京房價上漲較快的一個階段，卻是她和她的團隊工作較辛苦的階段，因為在“皇帝的女兒不愁嫁”的狀態(tài)下，業(yè)主態(tài)度“越來越傲慢”，看房難約，臨時返價成了普遍現(xiàn)象。而與此同時，業(yè)主的返價和“傲慢”讓購房人難以接受，成交幾率迅速下降，同樣成交5套房，原來帶10個人看房就行，這個階段卻要帶20個人看房才能實現(xiàn)。

　　“9、10月份

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