畢業(yè)租房季

這個(gè)炎熱的畢業(yè)季，北京租房市場(chǎng)因?yàn)橐粍t指責(zé)中介推高房租的帖子被攪起一池漣漪。而據(jù)記者調(diào)查，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商相互抬價(jià)在城中并非孤案。近年來(lái)，部分城市房租不斷上漲是事實(shí)，這困擾著絕大部分生活工作在一線城市的年輕人們。而這場(chǎng)有關(guān)長(zhǎng)租公寓抬價(jià)引發(fā)的“討伐戰(zhàn)”也正在發(fā)酵。

十九大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，“租售并舉”將是未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的主基調(diào)，租賃也將逐漸成為我國(guó)住房體系重要組成部分。這個(gè)過(guò)程中，租賃市場(chǎng)規(guī)范化、增量房源供給、租售同權(quán)等都將逐一落實(shí)。

長(zhǎng)租公寓公司收購(gòu)房源改建成長(zhǎng)租公寓需要大量的資金，這也導(dǎo)致很多靠民營(yíng)資本支持的集中式長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張緩慢，尤其是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)后，競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈，獲取物業(yè)再出租的成本越來(lái)越高。長(zhǎng)租公寓行業(yè)想要實(shí)現(xiàn)更大發(fā)展，規(guī)模化是其必然選擇的方向，在這一過(guò)程中如何保證市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)行值得探討。（林虹）

導(dǎo)讀

以北京為例，目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了幾十萬(wàn)套分散式長(zhǎng)租公寓，局部區(qū)域占比甚至高達(dá)40%。在這種背景之下，分散式長(zhǎng)租公寓租金比房東直租普遍高出30%以上，疊加對(duì)房東直租的心理影響，分散式長(zhǎng)租公寓規(guī)模擴(kuò)張對(duì)房租上漲具有放大效應(yīng)。

“其實(shí)我很奇怪輿論為什么揪著這個(gè)問(wèn)題不放。我處在從業(yè)一線并沒(méi)有感受到租金的大幅度上漲。這件事情現(xiàn)在好像已經(jīng)演變成對(duì)長(zhǎng)租公寓集體的討伐。”某知名長(zhǎng)租公寓創(chuàng)始人郁悶地對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

就在這個(gè)炎熱的畢業(yè)季，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們?cè)庥隽俗孕袠I(yè)出現(xiàn)以來(lái) 的輿論危機(jī)。這一次，他們被認(rèn)為是助漲房租的推手。

事件緣起陳先生以網(wǎng)名“仙翩”在水木社區(qū)發(fā)布的一則 帖子。該帖子稱，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預(yù)期是7500（元/月）很不錯(cuò)了。來(lái)了自如和蛋殼兩幫人，自如報(bào)價(jià)提高到9500，蛋殼急了，說(shuō)，要比自如高300元， 幾輪過(guò)后蛋殼給到10800每月。”

8月16日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者登錄水木社區(qū)看到，該帖已經(jīng)引發(fā)了非常高的關(guān)注。該帖目前有高達(dá)540樓的回復(fù)，除了指責(zé)中介推高房租以外，還有不少網(wǎng)友吐槽了與陳先生相同的經(jīng)歷。

就該事件，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分別采訪了自如和蛋殼兩家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。自如相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“這個(gè)事件我們了解過(guò)情況，自如先后根據(jù)業(yè)主房間情況分別提出四年租期和五年租期兩個(gè)可選方案，后來(lái)業(yè)主通知我們選擇其他平臺(tái)托管，我們就沒(méi)有再跟進(jìn)了。”而蛋殼方面則表示，“此帖中所述事件，我們經(jīng)過(guò)內(nèi)部調(diào)查，發(fā)現(xiàn)并沒(méi)有這個(gè)業(yè)主和房源，是虛假信息，屬于典型的造謠中傷，擾亂市場(chǎng)行為。我們也沒(méi)有和友商進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，更不存在惡性競(jìng)爭(zhēng)。目前，我們正在開(kāi)展調(diào)查取證和公證，并會(huì)堅(jiān)決訴諸法律手段，以保護(hù)自身合法權(quán)益。”

輿論的憤怒

上述長(zhǎng)租公寓創(chuàng)始人認(rèn)為，輿論將房租上漲的原因歸咎于企業(yè)端，這是非常牽強(qiáng)的。但曾經(jīng)平靜的租房市場(chǎng)已經(jīng)感受到不斷涌入的資本力量。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研了多位業(yè)主委托機(jī)構(gòu)出租經(jīng)歷。今年3月份，陶米欲將她在北京市西城區(qū)德勝門(mén)的一套兩居室出租。如果她選擇將該房源直接租給租戶，則租金只能收到7000多元/月。隨后，陶米聯(lián)系了自如，自如給出的報(bào)價(jià)是8000元/月；再之后，陶米聯(lián)系了蛋殼，蛋殼 終給出租金每月8900元的報(bào)價(jià)。經(jīng)此之后，陶米已經(jīng)頗有經(jīng)驗(yàn)：“先找自如來(lái)看報(bào)價(jià)，然后再找蛋殼并告訴蛋殼自如的報(bào)價(jià)是多少，讓他們（蛋殼）給你報(bào)價(jià)，一般（租金）還可以再往上談一點(diǎn)。”

8月16日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者試圖通過(guò)水木社區(qū)聯(lián)系網(wǎng)友“仙翩”未有結(jié)果，此前，有聯(lián)系到網(wǎng)友“仙翩”即陳先生的媒體記者稱，陳先生發(fā)表該帖的初衷是“自己年輕時(shí)候也是租房，覺(jué)得年輕人很不容易，所以想把這件事情曝光出來(lái)。”

近年來(lái)，房租逐年上漲是不可爭(zhēng)議的事實(shí)，這困擾著絕大部分生活工作在一線城市的年輕人們。而這場(chǎng)有關(guān)長(zhǎng)租公寓抬價(jià)引發(fā)的“討伐戰(zhàn)”也正在逐漸發(fā)酵。

8月16日下午，自如相關(guān)負(fù)責(zé)人再度告知21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“由于該事件起源是個(gè)網(wǎng)絡(luò)賬戶，我們沒(méi)辦法核實(shí)準(zhǔn)確業(yè)主究竟是哪位。后來(lái)各方（自如、蛋殼）同時(shí)向政府匯報(bào)時(shí)，發(fā)現(xiàn)各種很疑惑的信息。”該人士表示，他們也沒(méi)想到該事件引發(fā)如此強(qiáng)烈的輿論壓力。“政府現(xiàn)在也在催促我們，查清事實(shí)。”

“長(zhǎng)租公寓”是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)的新興行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。

從形式上看，長(zhǎng)租公寓分為集中式和分散式。上述輿論爭(zhēng)議點(diǎn)主要集中在分散式長(zhǎng)租公寓。分散式長(zhǎng)租公寓即運(yùn)營(yíng)商從分散的房東們手中取得房源，經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。在房源獲取與出租上，分布式長(zhǎng)租公寓大部分是從個(gè)人房東手中獲得閑散房源(其中又以二手房居多)，房屋原來(lái)格局各有特點(diǎn)，并不統(tǒng)一。

自如方面相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，自如獲取房源的渠道分為兩類，分別為自如直收和合作企業(yè)推薦。業(yè)主通過(guò)相關(guān)渠道獲取信息，主動(dòng)將房屋委托給自如稱為自如直收；另一種方式為合作企業(yè)為自如推薦房源。

蛋殼運(yùn)營(yíng)模式也類似。“我們從房東手里收房，幫助房東裝修改造、日常維護(hù)，讓房東做‘甩手掌柜’，更多房東把自己原本不愿意出租的房屋拿出來(lái)出租，增加了一、二線城市的房源供給，盤(pán)活了存量房。蛋殼公寓和房東簽署的委托合同通常至少為3-5年；另一方面，蛋殼公寓滿足年輕白領(lǐng)的租住需求，特別是解決核心的合租需求，降低了房租成本。”蛋殼相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

自如和蛋殼均不認(rèn)為他們有能力操縱一線城市房租市場(chǎng)。

規(guī)模擴(kuò)張期的搶房潛規(guī)則

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)興起于2010年并在資本助力之下于近兩年走到“風(fēng)口”之上。而在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，至今盈利模式未明。易居企業(yè)集團(tuán)旗下克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，自2017年以來(lái)，至少有八家長(zhǎng)租公寓宣布倒閉。而這八家多是因?yàn)橘Y金鏈斷裂導(dǎo)致的生存危機(jī)。對(duì)于留下的玩家們而言，規(guī)模賽跑是他們所認(rèn)同的 的解決方案。

蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖曾對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，據(jù)他測(cè)算，長(zhǎng)租公寓單間可以盈利，只是在高速發(fā)展期，利潤(rùn)無(wú)法平衡發(fā)展需求。他堅(jiān)信，當(dāng)規(guī)模發(fā)展到一定階段，也就是增長(zhǎng)量占存量比例較低的情況下，盈利沒(méi)有問(wèn)題。

那么，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商究竟采用何種方式擴(kuò)張規(guī)模呢？世聯(lián)行集團(tuán)副總經(jīng)理兼世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，“現(xiàn)在市場(chǎng)上一些中介機(jī)構(gòu)在爭(zhēng)搶房源時(shí)主要采取的就是提高價(jià)格方式，就像買(mǎi)地一樣，以高價(jià)取勝。”

甘偉進(jìn)一步解釋稱，“在搶占房源時(shí)，分散式和集中式領(lǐng)域的各大長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)采取模式有所不同。在面向小業(yè)主的分散式長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，由于承租期比較短，一般在三年左右。這意味著為了財(cái)務(wù)指標(biāo)，分散式公寓運(yùn)營(yíng)者更有動(dòng)力尋求短期內(nèi)大規(guī)模擴(kuò)張，也因此出現(xiàn)更多短兵相接的現(xiàn)象。”

8月16日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲取的某長(zhǎng)租公寓路演實(shí)錄中，一位長(zhǎng)租公寓高管向資本方闡述相關(guān)模式時(shí)明確表示，公寓只有不斷變大才能在市場(chǎng)獲得主動(dòng)權(quán)、定價(jià)權(quán)、利益權(quán)。“租房市場(chǎng)主要關(guān)注兩部分：一是獲取房源，二是根據(jù)房源獲取利潤(rùn)。 年我們按照常規(guī)利潤(rùn)搶奪市場(chǎng)房源，搶奪定價(jià)權(quán)；第二年開(kāi)始，擴(kuò)大利潤(rùn)差，收獲房租增長(zhǎng)紅利，公寓通過(guò)專業(yè)數(shù)據(jù)分析選址，爭(zhēng)奪紅利增長(zhǎng)潛力小區(qū)，讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)從源頭可控。該策略已經(jīng)被結(jié)果驗(yàn)證，例如：上地新盤(pán)融澤嘉園，第二年市場(chǎng)漲幅達(dá)到17%；建 華僑村小區(qū)，市場(chǎng)漲幅20%。”上述長(zhǎng)租公寓高管如是陳述。

不過(guò)，甘偉認(rèn)為，各大機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)搶房源提高價(jià)格并不必然意味著房租就隨之提高。“中介機(jī)構(gòu)提高價(jià)格只是為了獲取房源，房租上漲與中介搶房源抬價(jià)沒(méi)有必然聯(lián)系。實(shí)際上，中介機(jī)構(gòu)如果想要把這種成本轉(zhuǎn)移給租客是非常困難的。因?yàn)榉课葑赓U不屬于投資行為，而是屬于功能消費(fèi)屬性，租金的高低取決于消費(fèi)者的收入水平和承受能力。”

我愛(ài)我家相寓副總張多也認(rèn)為，大規(guī)模搶占房源不會(huì)必然導(dǎo)致房租上漲。“目前租賃市場(chǎng)仍是市場(chǎng)化行為。北京足夠大，選擇空間也足夠多。如果機(jī)構(gòu)想要通過(guò)囤積房源達(dá)到控制市場(chǎng)價(jià)格的目的，就需要鎖定非常大比例的市場(chǎng)房源。就好比大米，如果在市場(chǎng)上供給非常充足，要想囤積大米炒高價(jià)格需要有能力控制相當(dāng)大比例的大米，此外還要考慮大米是否有替代品。另外，租賃不像買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)有公開(kāi)的數(shù)據(jù)可供參考市場(chǎng)的趨勢(shì)，租賃并沒(méi)有，只能看內(nèi)部情況。我們根據(jù)內(nèi)部數(shù)據(jù)來(lái)看，租金也沒(méi)有明顯漲幅。”張多說(shuō)。

那么，為何機(jī)構(gòu)在搶占房源過(guò)程中出現(xiàn)抬價(jià)現(xiàn)象呢？中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，資本大量涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，但租賃市場(chǎng)并沒(méi)有多少是新增供應(yīng)量。“存量改造本身并不產(chǎn)生新增供應(yīng)，只是通過(guò)升級(jí)或者分割獲得投資溢價(jià)。租賃市場(chǎng)本身供需結(jié)構(gòu)就緊張，因此，長(zhǎng)租公寓搶占房源行為就放大了這種緊張現(xiàn)象，這相當(dāng)于多了一道關(guān)口賺取租金差價(jià)。以北京為例，目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了幾十萬(wàn)套分散式長(zhǎng)租公寓，局部區(qū)域占比甚至高達(dá)40%。在這種背景之下，分散式長(zhǎng)租公寓租金比房東直租普遍高出30%以上，疊加對(duì)房東直租的心理影響，分散式長(zhǎng)租公寓規(guī)模擴(kuò)張對(duì)房租上漲具有放大效應(yīng)。”張大偉說(shuō)。

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