據了解，開發商不能按期交房的情況在目前的房地產市場中比較普遍，也是購房人投訴比較多的一個問題。究竟應該怎樣認定開發商是否逾期交房？哪些情況可以追究開發商逾期交房的違約責任？哪些情況不屬于逾期交房，購房人拒不收房將自己承擔違約責任？本刊特請有關專家做了分析。

　　新起點律師事務所王震律師認為，實踐中以下4種情況，基本可以認定開發商逾期交房：

　　一、除法律規定的不可抗力和在《合同》里約定開發商可以免責的原因外，在《合同》約定的交付時間沒有取得《北京市建筑工程竣工驗收備案表》，開發商肯定是要按《合同》第九條承擔逾期交房的違約責任。

　　二、如果出現法律規定的不可抗力和《合同》里約定開發商可以免責的原因，而開發商沒有在《合同》約定的期限內告知購房者，開發商同樣要承擔逾期違約責任。

　　三、在交付房屋時，如果房屋沒有達到在《合同》第十四條中約定的交房時所應達到的使用條件的話，購房者可以拒絕收房，有特別約定的，可以退房。沒有就按開發商逾期交房處理，直到達到使用條件為止。

　　四、購房者和開發商如果就房屋交付的條件簽訂了補充條款有特別約定的，若沒有達到約定的條件，開發商承擔逾期交房責任。例如約定交付時要提供房屋建筑面積的實測數據，如果沒有，按逾期處理，直到能夠提供為止。

　　哪些情況雖然延期交房，但是不能追究開發商的違約責任呢？王震律師指出以下3種情況，基本不能認定開發商違約：

　　一、出現了法律規定的不可抗力和《合同》里約定開發商可以免責的原因，并且開發商及時履行了告知義務，是不需要承擔逾期責任的。

　　二、如果是購房者違約在先，如提出一些原合同中沒有約定的特殊要求或沒能按時付款，致使開發商在《合同》約定的時間拒絕將符合交房條件的房屋交給購房者，開發商是不需要承擔逾期責任的。

　　三、如果是購房者主觀上認為房屋或小區的環境不具備交付的條件而拒絕收房，實際開發商已經具備《合同》約定的交房條件，取得了《北京市建筑工程竣工驗收備案表》，這種原因致使購房者延期收房，不能認為是開發商逾期交房。

　　有的購房人因為小區道路不通、商店未建成等而拒收房屋，有的因遮擋房屋的臨時建筑未拆除干凈而認為房屋不具備居住條件。這種情況怎樣認定，關鍵要看雙方的約定。建設部有關人士指出：基礎設施主要是指與商品房及商品房所在小區建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等設施。公共配套建筑是指與商品房及商品房所在小區建設相配套的教育、商業、飲食、娛樂等公共建筑。基礎設施、公共配套建筑狀況是購房人選擇商品房的重要考慮因素。基礎設施、公共配套建筑正常運行是商品房使用功能正常發揮的一個重要條件。因此，出賣人與購受人應當就基礎設施、公共配套建筑正常投入運行的日期做出相應的約定。如果在約定日期之內沒有完成，可以按本文中開發商逾期交房的第三種情況認定。

記者陳美秋

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