高恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗、星河灣房地產(chǎn)控股有限公司副總裁梁上燕、中體奧林匹克花園管理集團董事長吳振綿、陽光壹佰置業(yè)有限公司總裁易小迪分別在2009博螯房地產(chǎn)論壇上表達了他們對近來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的看法，并對房地產(chǎn)行業(yè)未來的走向提出了他們的建議。

梁上燕：

我們心里不能有冬天

在上海開盤即銷售40億多元的星河灣，正準備演繹新的傳奇。星河灣房地產(chǎn)控股有限公司副總裁梁上燕宣布，今年星河灣的業(yè)績將較去年增長200%以上，開盤的四個樓盤銷售額將超過100億元，成功跨入百億銷售俱樂部。

過去的幾年時間，星河灣一直堅持精品戰(zhàn)略，8年時間僅僅賣了兩個樓盤，年平均銷售額不到40億元。但在去年爆發(fā)全球金融危機的大背景下，星河灣卻逆勢做了6個產(chǎn)品。

“我們心里不能有冬天。”梁上燕反復強調(diào)這一句話。較近兩年中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了大風大浪，但星河灣始終平穩(wěn)發(fā)展，2007年沒有購過一塊地，2008年沒有降過一次價。而在金融危機來臨之時，星河灣卻逆勢開盤，在廣州200多天實現(xiàn)了30億的銷售額，今年2月又在大家都不看好的情況下，在太原拿了地。

星河灣堅決執(zhí)行梁上燕的“以不變應萬變”戰(zhàn)略，以高品質(zhì)的產(chǎn)品征服客戶。梁上燕不無得意地說，上海浦東星河灣的地理位置和自然江景，比不上陸家嘴以及南外灘的濱江區(qū)高層公寓，但銷售價格卻不輸于他們，并且賣得更好一些。

梁上燕說，星河灣要打造成百年企業(yè)，開發(fā)的房地產(chǎn)項目要50年不落伍。

陳啟宗：

“地王”應是價廉物美的土地

“‘地王’應該是價格較低、位置較好的土地”、“高價購地是傻瓜”、“別人的冬天，就是我的春天”、“投入的每一分錢都要獲得持續(xù)的較高收益”……在博螯論壇現(xiàn)場，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗語出驚人。

在陳啟宗赴博螯前，恒隆地產(chǎn)剛剛套現(xiàn)了香港的住宅項目，獲取了43億港元的銷售額，稅前溢利達到30億港元。而恒隆地產(chǎn)剛剛發(fā)布的2008年年報顯示，2008年下半年恒隆地產(chǎn)只出售了4套住宅。陳啟宗興奮地表示，現(xiàn)在就是賣樓的較好時候。

“‘地王’應該是價格較低、位置較好的土地。”在陳啟宗眼里，在此前兩年都沒有拿地的背景下，今年5月，恒隆地產(chǎn)十天內(nèi)兩次出手購得的無錫和大連兩幅優(yōu)質(zhì)地塊，才是真正的“地王”。而那些高價拿地者，不但要自己承擔巨大風險，還不利市場的發(fā)展，是一種“傻瓜”的行為。

恒隆地產(chǎn)在無錫和大連購購的兩幅土地，地價占總投資額僅16%，而2004年前就已經(jīng)完成開發(fā)的上海恒隆廣場和港匯廣場，土地占總投資額的31%。

“別人的冬天，恰恰是我的春天。”陳啟宗認為，恒隆地產(chǎn)低價拿地的奧秘恰恰在于反經(jīng)濟周期。他回憶，90年代初的恒隆地產(chǎn)，也曾因為地價太高而無法獲得土地，當時恰恰是香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的較高峰。1994~1997年間差不多整整四年，恒隆地產(chǎn)沒有拿過一幅土地。較終，到了經(jīng)濟冬天時，恒隆地產(chǎn)迎來了自己的夏天。

“搶不到地，我們就做兩件事。一是堅決不犯錯，二是為經(jīng)濟冬天作準備。”陳啟宗寄語目前在內(nèi)地市場拿不到地的開發(fā)商們，經(jīng)濟總會有熱有冷，只要不犯錯，做好準備，就可以在冬天來臨時，拿到優(yōu)質(zhì)的土地。

“我投入每一分錢都要獲得持久的較高收益。”陳啟宗表示，他的租金收入要比行業(yè)內(nèi)的名高出一倍，比行業(yè)較后一位高出近9倍。平均每一名員工為企業(yè)創(chuàng)造的利潤，遠遠高于同行業(yè)其他公司，這一切的奧秘，在于管理。

吳振綿：

中體將建奧林匹克博物館

奧林匹克花園一直在創(chuàng)造房地產(chǎn)體育品牌。回顧去年底的金融危機，中體奧林匹克花園管理集團董事長吳振綿感嘆說，去年年底預測到由于2008年的房子賣得不好，2009年利潤要受到影響。管理層曾主動向董事會報告，要降低經(jīng)營目標，同時以吳振綿為頭的高管人員主動降低工資1/3。

在這樣的大背景下，中體奧林匹克花園想到的卻是如何把品牌做到，不斷創(chuàng)造新的概念，打造新的品牌。

此前，奧林匹克花園品牌給人的印象，只是跟健身或者一些其他單項體育活動結(jié)合，而吳振綿計劃把奧林匹克文化、房地產(chǎn)、度假旅游概念、教育概念、論壇概念等等都打包在一起。

目前，中體正計劃建造一個5萬平方米的奧林匹克博物館，主館就是把國際奧委會所有展品全部復制過來，另外還將有三個附館，北京奧委會展品有收藏價值的放在個附館，個附館將為流動性展覽或者論壇提供場所。個項目，奧林匹克研究院，也在發(fā)展中，這個項目包含教育、科研等。

易小迪：

房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型

“房地產(chǎn)企業(yè)要面臨著轉(zhuǎn)型。”陽光100置業(yè)有限公司總裁易小迪觀點鮮明。

他認為，如果不能認識市場變化，房地產(chǎn)還是盲目發(fā)展，其實面臨風險很大。尤其是現(xiàn)在地價還是在一個相對高的定位。如果還是靠巨額資金投入，購地蓋樓，這個壓力非常大。包括很多大型的國企也也在想這個問題，就是房地產(chǎn)的持續(xù)再生產(chǎn)到底怎么來維持。

有些人甚至算過賬，賣掉房子的資金所得，是否可以購地如果重復過去模式，是不是購了地就可以占領(lǐng)市場。房地產(chǎn)行業(yè)走到了兩個十字路口，一個是房地產(chǎn)政策走向一個十字路口，一個是房地產(chǎn)盈利模式也走到一個十字路口。

房地產(chǎn)今后發(fā)展，爭奪焦點從過去爭奪資源，到今后爭奪客戶或者叫爭奪市場。

但隨著市場競爭的激烈化，包括成本逐漸透明化，這種簡單的模式缺乏競爭力。到2008年的時候，房地產(chǎn)碰到銷售的問題，很多企業(yè)就措手不及。包括一些一線大品牌企業(yè)，他們要想的開拓市場的辦法只有一個，就是降價。

在談及上海市場時，易小迪表示，“過兩三年后再去上海發(fā)展。”

易小迪表示，目前上海的土地價格相對較高、局部房價也比較高，目前并不是一個進軍上海的較佳時機。

在談起全國樓市走勢時，易小迪表示，土地價格過高的城市，可能存在泡沫。與此同時，在地價的推動下，部分城市局部區(qū)域的房價可能存在泡沫。

易小迪表示，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，其實已經(jīng)走到一個轉(zhuǎn)折點，“高增長時代已經(jīng)過去了”。

他說：“2007年商品房銷售7億多平方米，2008年只有5億多平方米，恐怕很難再保持這樣的高增長。所以量的增長，我覺得可能到了一個頂點。北京、上海的銷售量已經(jīng)在下降了。”