新“國十條”出臺后，中國樓市量跌價不跌，被視作抑制房價較后殺手锏的房產稅是否開征成為較后的懸念。一時間，“謠言”與辟謠齊飛，忽悠共真相一色。5月31日，懸案似乎塵埃落定——國務院轉批國家發改委《關于2010年深化經濟體制改革工作的意見》，提到“逐步推進房產稅改革”，被普遍認為房產稅開征箭在弦上。然而，關于房產稅為何征、何時征、怎么征，空轉7年的物業稅怎么辦等一系列疑問并沒有隨之終止。須知，這個關系到每個家庭、每個人的樓市緊箍咒，并不是可以輕易套上的。<>/p

　　- 怎么征：N個版本在流傳

　　房產稅并不是一種新的稅種，我國早在1986年10月1日起就正式施行的《房產稅暫行條例》中明確規定，房產稅只針對經營性用房征稅，個人擁有的、非營業用的房產免納房產稅。有專家指出，將房產稅說成是開征是不合理的，準確地說是房產稅的“擴征”。在目前房地產市場的現狀下，正是房產稅改革的好時機，基于《房產稅暫行條例》進行修訂，將房產稅覆蓋到個人非營業性房產，可在房價瘋漲的某些城市先行試點。目前關于房產稅“擴征”已傳出數個版本。

　　版本一

　　上海日前已經上報給關于房產稅的兩套方案，一個方案是“老人老辦法”，即在新的房產稅沒出臺前購的房子都不征稅，而房產稅出臺后購的套不征、套人均70平方米以下不征，套人均70平方米以上及第三套以上的征；套方案則是新房和老房都征稅，套和套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管新房還是老房都征收。

　　版本二

　　除上述“新老劃斷”方案外，另有四個方案：其一，按照房屋總價的6%。或者8%。征收房產稅；其二，按照人均60平方米或者人均70平方米為界限；其三，按照區域劃分，以環線、在空間區域征收，不是這個區域的不征；其四，以三套房為界，即針對三套房以及三套以上的。

　　專家分析

　　- 本期嘉賓：

　　印堃華　上海財經大學教授、上海市房地產經濟學會副會長

　　尹伯成　復旦大學房地產研究主任

　　薛建雄　中國房產信息集團分析師

　　薛建雄：以上幾個版本都是收稅的方案，但收稅為的是解決資源調配不合理問題，上海還需要更多細節方案。目前傳出的版本存在著一定漏洞，如果單純按人頭和面積，會存在只購市豪宅的現象，所以還需要考慮總價原則。至于從新房算起，還是一二手房全算，可以視市場狀況而定。

　　尹伯成：無論較終選擇哪個版本，較主要的還是應該集中對投機炒房客狠狠打擊，課以重稅。針對多套房者，無論是存量還是增量都應該征收，套數越多，稅賦越多；對于自住的普通百姓，哪怕是住得再好，也不該額外征收。

　　- 征什么：物業稅悄然“變身”

　　今年初，物業稅悄然“退居二線”。風頭正勁的房產稅取代“空轉”七年的物業稅，成為中國房地產市場的焦點。

　　兩者有區別嗎？“在一定程度上，所謂房產稅就是物業稅。實質上它們都是從房地產保有環節征收的稅收，作用意義相同。”尹伯成對《國際金融報》記者如是表示。不過，在薛建雄看來，兩者還是有所不同，“物業稅跟土地產權掛鉤，類似于住房者向土地所有者——國家交土地的租金。房產稅則是針對社會上濫用房地產資源、并抑制市場上投資購房需求的稅種，類似資源稅概念。”

　　國務院發展研究研究員倪紅日對媒體表示，2004年在做“房地產稅改革”的課題時，就曾指出“物業稅”的提法不太合適，因為國際上將房地產保有環節的稅普遍稱作房產稅或財產稅，即使在香港也不叫物業稅，而是“差餉”。“而且中國已經有房產稅了，出于簡化稅種的考慮，沒有必要新開一個稅種。”倪紅日所說的已有稅種是1986年國務院出臺的《房產稅暫行條例》，征收范圍是城鎮經營性房產。

　　相關專家指出，房產稅也好，物業稅也罷，都需要在立法過程中有明確和明晰的解釋，并從源頭上對自住房和經營性房屋進行區分，否則可能導致重復征稅，同時，在可能的征稅過程中，盡量甄別有效的征稅對象。物業稅是大方向，但在時間、程序上短期內都很難實現，房產稅可以作為短期替代方案，此時開征房產稅，較為適宜。

　　此外，市場還有質疑指出：征收房產稅之后，會不會繼續征收物業稅，或是兩個稅種并行征收。分開征收或兩稅并行都是可操作的，兩稅并行在操作上可以變為累定稅種，類似現在居民工資中的所得稅。“當然，這需要相關部門從時間點、市場影響等多方面進行斟酌，一旦出現問題再協調也并不難。”

　　- 為何征：房價雖降根難治

　　尹伯成：房產稅對調控房價有很大作用。一旦開征房產稅，意味著增加購購后的持有成本，空置的房產將會面臨被拋售的境地，較終將投機性炒房者趕出市場，這勢必將造成短期內房源增加，供求關系相應變化，短期內可以實現抑制房價漲幅過快。

　　薛建雄：房產稅較主要的作用是合理調節資源，調節在房地產運行中出現的投資過度導致房價上漲過快的非理性問題，意在讓房價回歸理性。由于前期房地產被長期投資者過度投資，導致房價上漲過快。房價將會在房產稅出臺之后，被調整下來，同時，過度投資房產的資金中，大部分資金會朝其他經濟領域轉移，拋出的大量房源可以滿足真實的市場需求。但是由于中國經濟長期高增長，房屋投資價值會一直上漲，因此房價長期上漲的趨勢是不會改變的。

　　印堃華：治標不治本。從長遠來看，逐步推進房產稅改革的確有利于我國房地產市場持續健康發展。不過，如果把它作為房價的“退燒藥”，可能不一定管用。無論是照房屋總價征收0.6%，還是0.8%，只要房價的上漲速度能夠抵消稅率，不會有多少投資客去拋售房屋，對調節房價根本起不到作用。 房價過快上漲由多重因素造成，單靠征稅無法有效解決。此外，還要解決流動性過剩、投資渠道狹窄等問題，推進保障房建設，從而解決高房價問題。

　　- 何時征：開征還未到時機

　　尹伯成：客觀來說，征收房產稅確實是一件非常復雜的事情。比如，征收范圍到底是針對增量房、存量房，還是一并征收，按照怎樣的人均面積來征收，如何界定相關標準，這都需要相關部門統籌考慮。所以，房產稅暫時不會很快出臺。

　　但早晚會開征，時間點可能是地方政府將土地賣得差不多，即其不能再全部維系土地財政政策的時候。因為此時，地方政府需要靠房產稅來實現一定程度的財政收入。

　　薛建雄：從市場行情看，“新國十條”已經對市場產生了很大的影響，成交出現了大幅度下滑。這是相關部門不得不觀察的一項內容，也將成為其作出暫緩征收房產稅決定的重要因素。

　　今年出臺也有可能。一旦今年9月和10月樓市再次出現回暖或報復性反彈，國家相關部門就可能作出開征決定。模式可能是先行先試，即在樓市過火的大城市如上海、北京等地開始征收，如果效果得當、市場運行平穩，再結合整體的經濟運行狀態，有可能推進到全國范圍，但這個過程也是逐步的，并不是一次性的。總的來說，假如開征房產稅，也將是相對比較溫和的幅度，且速度不會太快。

　　印堃華：現在作出開征房產稅的決定實在是太早了，并不妥當。頭先，我國房價中的稅收負擔很重，現在需要做的恰恰是減輕相關的稅收，而不是增加賦稅。其次，此舉對我國城市化進程不利，并阻礙我國中產人數的壯大。再次，對先前得到兩三套以上的動遷戶也不公平。較后，一旦征收房產稅，將造成二手房價格的上漲，進而抑制房地產市場中剛性需求的力量。

　　征收房產稅恰當的時間點是當城市化進程進一步加速，即達到70%左右，中產基本形成，且市場上住房也真正多起來的時候。如果開征，還需要程序上的公平公正，并依照相關的法律來切實進行。

　　- 怎么辦：購方猶豫賣方愁

　　說起房產稅，消費者是又愛又恨。在上海某銀行工作的王先生對《國際金融報》記者說，政府應該盡快出臺房產稅，增加持有環節的成本，使他們不得不放出手中的多套房，從而使房價得到平抑。

　　不過，王先生也有所擔憂，“在需求旺盛和房價上漲預期明確的情況下，增加的成本將可能轉嫁給購房者，較終可能進一步推高房價，加重消費者賦稅。”這并非多慮。滬上呈頂房產中介公司的業務員李先生就對《國際金融報》記者解釋，拿之前二手房營業稅免征時限從2年恢復至5年時來說，賣家普遍都將“成交價”調整為“到手價”，實際上是將增加的營業稅轉嫁給購家。“恐怕房產稅也將步此后塵。”

　　對于本就被“新國十條”重重打擊的房產中介來說，房產稅無疑讓他們“雪上加霜”。記者調查發現，持續零成交，讓一些相對較小的房產中介公司被迫關門或裁員。這與2009年3月和4月新的中介公司大量冒頭形成鮮明對比。一位中介人員坦言，日子越來越難過了。“賣主堅持不降價，購主持幣觀望，局面僵持了好幾個星期。”

　　不過，房產稅傳聞并未影響房產企業堅挺價格的信心。盡管上海和北京等地一些新開樓盤出現了打折降價的情況，但在尹伯成看來，所謂的降價幅度并不大，遠未達到市場和消費者所期望的預期。

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