2007年10月，昆明“人與自然小區”業主委員會投票“罷免”物管后，宣布業主將自行管理小區。如今四個月過去了，業主委員會卻仍在與物管僵持，“自治”遭遇了意想不到的困難。在此過程中，政府指導和《物權法》相關配套政策的缺位引起了社會關注。

某小區召開業主大會（本報資料照片）
 

2008年1月1日，人們都在慶祝元旦時，“人與自然”小區的公共區域卻陷入一片漆黑，由于無人清運，垃圾也很快堆了起來。

人與自然小區約有510戶業主入住，物管是昆明恒基物業管理有限公司，其服務合同于2007年11月中旬到期。11月初小區業主就召開大會并高票通過不再與這家物管合作。“主要是對他們的服務不滿。”業主代表楊鴻祥等人說，有的業主家里被盜后找物管，對方竟說只管小區秩序，不負責安全；小區公共區域的燈壞了幾十個，物管卻一直不修。

由于這是《物權法》實施后昆明市頭個宣布自行管理的小區，因此一直置于媒體和社會的高度關注下。但老物管一直未撤出小區，給小區自治帶來了困難。恒基物業公司相關負責人解釋說沒撤走是因為“至今仍有36萬元的物管費沒有收到，已嚴重影響了公司的正常運營”，他們還說：“一開始公司也對自己存在的一些問題進行了深刻的自我批評并進行整改，但業委會提出了諸多不合理要求。”

恒基物業公司還表示，11月中旬合同就到期，公司卻仍然為業主提供了一個多月的服務，墊支了七萬多元的水電等各項費用，但繼續下去已無法承受。因此，12月25日物管公告“2008年1月1日零時起，停止所有服務”后，就于1日零時切斷了小區公共道路的電源、給小區保安室、監控貼上了封條。

為了應對，業委會發出緊急通知請每戶業主先墊支100元，暫時支付聘請保安、清運垃圾等費用。記者于2008年1月4日來到小區時，業委會聘請的15名保安已開始工作，小區照明從3日也已恢復。但恒基物管仍占據著小區會所的部分辦公室，也未進行任何交割。業委會副主任杜雷、委員羅兆先等人都表示：“現在的僵持狀態絕不是我們想要的。”

某小區（本報資料照片）
 

業委會副主任杜雷說：“我們的自行管理之路走得艱辛而漫長：本想跟物管公司友好協商、平穩過渡，矛盾卻不斷激化甚至發展到了報警的地步；本想自行管理，現在卻不得不繞回原來的路--找物管公司。”杜雷說，一開始，業委會想找家小物管公司，但發現對方責任心不強就否定了。然后又想自行管理，但因資質問題只得作罷。現在不得不繞回聘請物管的老路上。“不管是業委會成立還是自行管理，在我們跌跌撞撞摸索經驗的時候，多希望政府相關部門幫我們一把啊！”

云南省鑫金橋律師事務所律師劉愛國說，按照《物權法》第75條的規定，地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。但業委會副主任張林反映：業委會成立時到政府相關部門寫申請、打報告、蓋章成了重要工作，光章就蓋了30多個。除了申請時房管局給過一個成立指導程序表，沒感覺有什么指導和協助。

對此，昆明市盤龍區房管局物管辦的工作人員張女士(不愿透露名字)說，雖然《物權法》提到業主可以自行管理，但昆明市、盤龍區針對這一問題的政策法規還沒有出臺，因此物管辦也是摸著石頭過河，無法給予更多更系統的指導，只是要求業委會成立時到物管辦備案及取得認可。

“其實，我們自行管理之路上遇到的障礙，就是《物權法》缺乏相關的具體配套政策。”張林說。律師劉愛國分析，《物權法》第81條規定“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”。這個規定雖然賦予了業主權力，但沒有相關的配套政策，可能會導致實際操作中出現困難。

頭先是法人資質問題。張林等人認為，業委會自行管理的模式應該是向業主收費，然后聘請保安、垃圾清運等人員，對其直接支付勞務費，這樣可以省掉中間環節的費用。但收費就要產生經濟往來，如何管理？是否要上稅？資金怎么流通？業委會曾到銀行申請設立一個賬戶管理公款，但所有銀行都以“業委會的性質無法明確”、“是企業法人還是社團法人的要求不同”等理由，予以拒絕。

對此，房管局物管辦張女士說，業委會只是一個群眾組織，不具備法人資格。一旦涉及到收費、稅收等問題，政府將很難進行管理。“所以我們覺得，業委會自行管理這么大的小區，原本就不太現實，也不適合。”

其次是管理資質問題。律師劉愛國說，《物業管理條例》規定“從事物業管理活動的企業應具有獨立的法人資格”，“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得執業資格證書”等。但杜雷等業委會成員認為，這是對企業的規定，不應該套用到業委會頭上。但到底小區業委會自行管理應該套用哪種標準，到現在還缺乏具體的規定。

對此，房管局物管辦張女士認為，業委會自行管理較大的小區時，在能力上存在很多現實問題。比如公共道路能否保證暢通？公共設施能否不被損壞？供水供電能否及時保障？一旦出了問題誰來負責？“業主是可以自行管理，但不代表就能管好。我們建議還是走招投標的路子，聘請專業物管公司進行管理。這樣出了問題也有人負責。”

面對自行管理走過的曲折之路，業主代表楊鴻祥質疑：《物權法》已經賦予了廣大業主較基本的權力，不能因為配套政策缺乏，就徹底否定業主自行管理。“是不是配套政策不出臺，我們就無法自行管理，物權法就無法真正得到落實？”他說，人與自然小區的許多業主們急切盼望著《物權法》的相關配套政策能夠盡快完善，小區的尷尬現狀能夠盡快改變。

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