面對(duì)部分地區(qū)銀行住房商業(yè)貸款頭付比例上升，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控預(yù)期增加，那些有購(gòu)房需求的人應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)呢？

　　案例一：新婚購(gòu)房

26歲的王先生月薪5000元，工作穩(wěn)定，今年將與女友結(jié)婚并打算于近期購(gòu)置新房，雙方存款近18萬(wàn)元。

面對(duì)這樣的情況，建行山東濟(jì)寧分行高端客戶部理財(cái)經(jīng)理張汝潔表示，傳統(tǒng)觀念使得新婚的小夫妻一般更愿意購(gòu)“一手新房”，但由于資金量有限，因此在選房時(shí)會(huì)購(gòu)購(gòu)地處非黃金位置、但交通便捷的小房型新房。由于如今的年輕人大多注重生活質(zhì)量，不希望有過重的房貸壓力，因此在運(yùn)用“自身存款＋父母后援”組成的頭付款后，以家庭月收入50％用于還貸比較合適。

以上海莘莊地區(qū)為例，兩房80平方米價(jià)格約90萬(wàn)元，30％的頭付款意味著雙方父母須支援小夫妻9萬(wàn)元。9月1日起由于住房公積金貸款額度上限的上調(diào)，使得像王先生這樣的的一次購(gòu)購(gòu)自住住房的借款人每戶較多可以貸到50萬(wàn)元（40萬(wàn)普通公積金+10萬(wàn)元補(bǔ)充公積金），而剩余的13萬(wàn)元?jiǎng)t可用商業(yè)貸款。

今年四次加息后，5－30年的住房公積金貸款利率上調(diào)到5.04％，而同期的商業(yè)貸款則為7.56％，85％優(yōu)惠利率下限則為6.426％。因此在本例中若20年期，“50萬(wàn)住房公積金+13萬(wàn)商業(yè)貸款”月供款0.43萬(wàn)元（等額本息），63萬(wàn)商業(yè)貸款每月則須還貸0.47萬(wàn)元（等額本息）。

案例二：換房

33歲的張先生在機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作，其妻蘇女士33歲，公司白領(lǐng)，夫妻倆想把父母接來(lái)同住，因此決定換房，準(zhǔn)備將現(xiàn)在的85平方米的住房換成一套140平方米可以兩代人入住的大房子。夫妻倆月收入超過12000元，經(jīng)過多年的積累，家庭存款也有近50萬(wàn)。

拋開其他因素，對(duì)于換房者而言，由于手頭上有一套用于自住的現(xiàn)房，因此他們的購(gòu)房壓力相對(duì)較小。

張汝潔向《錢沿周刊》分析道：“對(duì)于現(xiàn)有住房的處理可分為兩種方法。種可將現(xiàn)有住房賣掉后將其作為新房的頭付，然后根據(jù)雙方的退休年齡，再去銀行貸20年期的個(gè)人貸款。種方法適合家庭儲(chǔ)蓄較多的換房者且現(xiàn)有住房大的家庭。如本案例中的家庭收入較多，用現(xiàn)有存款付清新房的30％的頭付款，然后去銀行進(jìn)行20年期的商業(yè)貸款，用現(xiàn)在住房出租的租金用于每月還貸，減輕還貸壓力。”

案例三：投資炒房

去年投資股市的秦小姐打算將股市里的近百萬(wàn)元資金撤出來(lái)投入樓市。她覺得，反正自己有房住了，不如購(gòu)套小戶型出租，總價(jià)低，回報(bào)也高。

張汝潔表示，參與炒房的大多是屬于高收入人群，他們擁有一套舒適的自住房，其風(fēng)險(xiǎn)偏好程度又往往不太適應(yīng)股市的漲漲跌跌。因此在投資炒房時(shí)更應(yīng)注意房產(chǎn)的地段、是否容易出手等因素。

在購(gòu)房面積方面，大型城市的應(yīng)考慮在90平方米、中型城市在120平方米，此類住房面積在市場(chǎng)上比較容易成交出手。

與新婚購(gòu)房、換房等剛性需求者大多需要通過貸款來(lái)購(gòu)房有所不同，理財(cái)師并不建議炒房者通過貸款來(lái)購(gòu)置新房。較近，各地銀行相繼收緊多套住房、二手房貸款，對(duì)于一戶多貸的炒房現(xiàn)象，部分南方地區(qū)的銀行拒放貸款，部分銀行以基準(zhǔn)利率放貸，隨著CPI不斷走高，我國(guó)正處于一個(gè)加息周期，因此貸款炒房者的炒房成本將不斷加大。

同時(shí)，國(guó)家為打壓炒樓，也頒布了一系列的政策。《國(guó)十五條》中所規(guī)定的“購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅”、“空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物”等使得投資炒樓者還需要面對(duì)一些政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

算一算怎樣才合算

以100萬(wàn)元的住房，現(xiàn)在全國(guó)大多數(shù)銀行政策依然不變，實(shí)行頭付30％的政策，則購(gòu)房者必須支付30萬(wàn)元的頭付款。但隨著銀行房貸頭付比例上調(diào)等預(yù)期，使得購(gòu)房者會(huì)為了擠這輛“末班車”而供不應(yīng)求使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。相應(yīng)來(lái)說，購(gòu)房者在“享受”低頭付的同時(shí)，可能也要承擔(dān)高房?jī)r(jià)推高的購(gòu)房總成本。

而若各地銀行真正上調(diào)房貸頭付比例的話，將抑制一批資金短缺者的購(gòu)房需求，則極有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的狀況。根據(jù)中原地產(chǎn)和世華地產(chǎn)兩家機(jī)構(gòu)發(fā)布的深證7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，7月深圳樓價(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量增加，但新房和二手房成交量均明顯下滑，全市新房和二手房成交均價(jià)分別比上月下降5.8%和3.6%。

因此，若以10％的下跌幅度計(jì)算，則房?jī)r(jià)為90萬(wàn)元，以40％頭付的要求則購(gòu)房者實(shí)際頭付為36萬(wàn)元。可以看出，購(gòu)房者可能享受到房屋降價(jià)的實(shí)惠，但所需的頭付將可能提高。

因此，投資者在選擇何時(shí)購(gòu)房時(shí)，應(yīng)根據(jù)自己的收入、存款等各方面因素并結(jié)合政策等可能帶來(lái)的影響具體衡量合適的時(shí)機(jī)。（實(shí)習(xí)生 崔君儀）

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