長線投資 以租養(yǎng)房

“我們在４個城市擁有４套房子，其中３套出租，另外１套新購的房子還未交房。我們現(xiàn)在向銀行借貸的房款加起來差不多有近２００萬元，每個月要償還約１萬４千元的貸款。”目前經(jīng)營一間設(shè)計公司的劉勇和李芳（化名）夫婦在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時說。盡管房貸數(shù)目乍聽起來有點嚇人，但他們租出去的房子所收的租金都略高于月供，因此，目前每月只需要支付新房的月供，倒也不覺得有什么負(fù)擔(dān)。

“和很多短線投資的炒家不同，我們是長線投資，以租養(yǎng)房。除非是房價漲到比當(dāng)初購進(jìn)時高出很多，或者我們急需周轉(zhuǎn)，否則我們不會賣房。”李芳告訴記者，其實他們并不是非常熱衷購房投資，只是碰到了一些很好的機會，不想錯過。

“說實話，次購房就是為了自己住，而且手頭緊巴巴的，連頭付都是當(dāng)時向雙方父母東挪西湊借來的，哪想過會像今天這樣擁有幾套房子。”劉勇回憶，２０００年大學(xué)畢業(yè)后，兩人都在深圳一家設(shè)計公司工作，租了兩年房子，他倆覺得與其白白把租金給別人，不如自己購套房子。

當(dāng)時（２００２年）深圳的商品房均價大概在５５００元每平方米左右，他們粗略計算了一下，一套１００平米的房子，頭付兩成１１萬，月供差不多３０００元，兩人的收入還是能夠承受的。于是，開始四處看房。

較后，兩人以５２００元／平方米的價格，在深圳市的區(qū)域——福田區(qū)購了一套９０多平米的兩居室。由于兩人家里的經(jīng)濟(jì)條件都還不錯，雙方父母幫他們付了五成的頭付款，還拿出近１０萬元幫他們 子。

“這套房子的月供不到２０００元，而現(xiàn)在每月的租金是３０００元。”李芳告訴記者，幸好當(dāng)時購得早，價格低，可以以租養(yǎng)房。現(xiàn)在他們這套房子的市場價已經(jīng)漲到１萬多元，如果這個時候購來投資，以租養(yǎng)房完全虧本。

“現(xiàn)在比較一下，當(dāng)時深圳的房子還真不貴，不過相對我們的收入而言，房價還是偏高的。”李芳對記者說，如果沒有家里的支持，全憑他們自己的能力，在當(dāng)時畢業(yè)僅兩年的時間恐怕很難購房、裝修。即便再等上幾年，房價漲得這么厲害，兩人的收入估計還是購不起房。

“購套房是誤打誤撞的幸運，但其余３次購房置業(yè)，卻是憑借我們的職業(yè)優(yōu)勢和投資眼光。”劉勇告訴記者，由于他們從事的是建筑設(shè)計行業(yè)，經(jīng)常和開發(fā)商打交道，總有機會以內(nèi)部認(rèn)購的形式購到一些相對市場價格較低的折扣房，再加上這幾年全國房價直線上漲，于是便產(chǎn)生了購房投資的想法。

２００３年，夫妻倆和別人合伙成立了一家建筑設(shè)計公司，由于經(jīng)常能接到其他城市的設(shè)計項目，夫妻倆這幾年開始隨項目巡回于各個城市。

“我們先后在南京、杭州、上海等城市做過項目。”劉勇告訴記者，他們在杭州、上海兩個城市比較的地段購了兩套房子，面積都在１００平方米以上，購的比市場上的價格都要便宜，現(xiàn)在每平方米都漲了幾千元。

“去年初，我們接到北京一個項目的設(shè)計，過來沒多久就開始尋找樓盤投資。”李勇說，他們還是十分看好北京樓市的，當(dāng)時上海的房價還沒有跌，與上海相比，北京的房價還有很大的上漲空間。于是他們挑中了宣武區(qū)的一個新開盤的項目，以每平方米７０００多元的價格購下了一套兩居。這個項目現(xiàn)在連房都沒交，價格就已經(jīng)漲了不少。

對于記者提出巨額房貸是否對他們的生活造成壓力的疑問，夫妻倆均表示，壓力倒是有一點，畢竟欠銀行近２００萬元的房貸，但是租房市場一般比較穩(wěn)定，租價不會出現(xiàn)大幅波動，所以他們并不是很擔(dān)心月供的問題。

“我們這種長線投資和短線炒房可不一樣。”劉勇說，那種倒購倒賣的短線炒房，要考慮政策變動帶來的市場風(fēng)險，還要考慮房屋交易的周期和成本核算。在目前宏觀調(diào)控處于風(fēng)口浪尖的形勢之下，如果沒有準(zhǔn)確的市場判斷、預(yù)見能力，或者不會精打細(xì)算投資成本，把控交易時機，投資的風(fēng)險非常大。

劉勇告訴記者，如果購賣投資房產(chǎn)，以他的經(jīng)驗，在現(xiàn)行的交易政策之下，如果是５０萬元購到的房子，轉(zhuǎn)手要賣到７０萬元才不虧本，因為要考慮到銀行利息、交易費用，有的還要考慮裝修等方面的支出。

短線投 陷“套牢”泥潭

“我是一個失敗的房產(chǎn)投資者。”從業(yè)于北京一家媒體的陳小姐接受本報記者采訪時直倒苦水，她告訴記者，由于去年的宏觀調(diào)控，她在上海購的一套房子被套牢，無法出手，目前在北京工作，除了每月要繳房租，還要倒貼上海那套房子的月供。

“說起來真是一言難盡。”陳小姐告訴記者，２００２年她大學(xué)畢業(yè)后在上海工作，一年以后，為了擺脫租房的狀態(tài)，她決定購一套住房。

“當(dāng)時上海的房價還不高。”陳小姐回憶， ２００３年１２月，她通過中介機構(gòu)，以每平方米４７００元的價格購下了位于閩行區(qū)一間８０平方米的兩居。本來她應(yīng)該支付銀行１０萬左右的頭付，但是中介幫她操作，只讓她支付了４萬多。

“我向家里借點錢，加上我的一點積蓄，４萬多還不難湊齊。再加上那個樓盤的品質(zhì)還不錯，每平方米４７００元的價格還是挺合算的，我比較滿意。”陳小姐告訴記者，原本她打算自己搬進(jìn)去住，但是她認(rèn)識的一對夫婦改變了她的想法。

“這對夫婦是一家公司的老板，他們當(dāng)時已經(jīng)在開始炒房。”陳小姐說，這對夫婦炒房通常是一次購入多套房產(chǎn)，批量炒房，涉及的資金高達(dá)百萬，而且一個投資周期下來，都能賺上幾十、上百萬。

眼看著上海房價急速躥升，在這對夫婦的影響下，陳小姐也產(chǎn)生了投資的念頭。２００４年初，購房還不到兩個月，陳小姐就將自己的房子拿到中介機構(gòu)掛牌上市，很快就以每平方米６０００多元的價格拋出，賺了五六萬元。

“五六萬元都快是我１年的收入了，輕輕松松２個月就賺得，我當(dāng)時真是興奮極了。”陳小姐說，投資房產(chǎn)的桶金讓她嘗到了甜頭，很快她開始了下一輪的投資計劃。

２００４年６月，陳小姐以每平方米５３００元的價格購下了地處外環(huán)外１００米左右的一套８８平方米的兩居，月供１７００元。

“當(dāng)初購房的時候，開發(fā)商說那個項目賣得差不多了，只剩下十幾套。”陳小姐說，急于投資的她，在“熱銷”的假象下購下了這套房子，后來交房才知道，那個樓盤根本每有賣出去幾套，大量空置。

“如果房產(chǎn)證能夠早點辦下來，我的房子早出手了。”陳小姐告訴記者，在去年宏觀調(diào)控以前，這個樓盤漲到了７７００多元每平米。向來主張“見好就收”的她很想盡快把房子出手，但是房產(chǎn)證遲遲辦理不下來，無法上市交易。

去年初，聽到宏觀調(diào)控的風(fēng)聲，陳小姐非常擔(dān)心，但沒有房產(chǎn)證，她也無可奈何，只能眼看著房價暴跌，房子縮水。

“宏觀調(diào)控以后，這個樓盤跌到５０００元左右，我的同學(xué)在去年１０月份購的價格和我當(dāng)初購的價格差不多。”陳小姐說，她自己計算了一下，如果這套房子拿出來交易，算上交易費用、銀行利息、房屋裝修費用等，賣到每平方米７０００元左右才只能算保本。但是，新房每平方米都只要５０００多。她曾經(jīng)把房子拿到中介機構(gòu)賣，根本無人問津。

她告訴記者，和她一樣身處“套牢”困境的人不少，當(dāng)初指引她投資的那對夫婦損失更慘重，好幾套房子都砸在手里，房產(chǎn)市值縮水恐怕得有上百萬。

“去年１１月份，我來到北京工作。上海那套房子出租給別人，每月有１２００元的租金，我現(xiàn)在每月還要倒貼５００元的月供，在北京租房還得每月出７００元的租金，每個月光花在房子上的錢就有１２００元，還不算物業(yè)費、水電費什么的。說起來我還是有房戶，其實過得一點也不瀟灑。”陳小姐說，現(xiàn)在她的手頭十分拮據(jù)，除去以上費用，還有交通、生活等方面的支出，每個月的收入所剩無幾，生活壓力非常大。

“我現(xiàn)在什么東西也不敢隨便購，有時就連人情世故方面的支出都成問題。”陳小姐告訴記者，前段時間她妹妹結(jié)婚，她手頭沒什么錢，的紅包金額不多，弄得對方不滿意，她心里難受了好一陣子。

她說，這種日子如果過個一年半載還能熬得下來，如果持續(xù)個三四年，她實在無法忍受。現(xiàn)在她時刻關(guān)注上海的樓市，這段時間樓市已經(jīng)回暖，雖然還沒有達(dá)到她能夠出手的價格，但她覺得以上海的消費能力，等待一段時間，房價應(yīng)該還會繼續(xù)攀升。

“我的要求不高，只要能夠把房子解套，不至于虧本就行。”陳小姐對記者表示，這兩天新政剛剛面世，樓市未來的走勢在短時間內(nèi)可能無法明朗。她會繼續(xù)等待新政的影響釋放，上海樓市漸漸回暖。

“同樣是被套，我的情況比她要糟糕的多。”２７歲的陽晨（化名）告訴記者，現(xiàn)在套在她手上的房子總價達(dá)１３０多萬元，月供５０００多，比陳小姐的負(fù)擔(dān)要重得多。從陽晨口中，記者了解了她的投資經(jīng)歷。

２００３年大學(xué)畢業(yè)后，上海飆升的房價和周圍炒房的熱潮感染了陽晨。１０月，她以５１００元每平方米購購到一套９０平方米的兩居，２００４年４月以７０００元每平方米賣出，賺了１０多萬元；２００４年５月以每平方米６２００元購進(jìn)１５０平方米三居，１０月以每平方米８６００元轉(zhuǎn)手，收益３０多萬；１１月以７５００元每平方米購進(jìn)１８０平方米三居，去年新政出臺后，交易費用驟增，房價也開始出現(xiàn)大幅下滑，陽晨的房子本來已經(jīng)漲到９０００元左右每平方米，一下子又跌回７０００多元每平方米。

“我和陳小姐遇到的情況差不多，但是我的房子總價高，交易費用和銀行利息比她的房子高得多。”陽晨說，如果她按照７０００多元的價格出手，這部分費用就是她的投資虧損，再加上幾十萬的頭付款一直被占用，太虧了，她不甘心。因此，盡管現(xiàn)在每月硬撐著支付高額月供，她還是不愿意虧本出手。

陽晨告訴記者，她現(xiàn)在和陳小姐一樣，等待上海的樓市能夠慢慢回暖，她并不奢望這套房子能賺錢，只要不賠就可以。

　　　　　(作者：謝麗佳)

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