較近有部分讀者打來電話咨詢，已簽了購房合同，各項手續也都辦齊，但發展商一再延期交房或是交房時發現房屋質量不合格，如果購主已辦了銀行貸款，這時還能退房嗎？如果退房，貸款怎么辦？房屋保險怎么辦？

關于這些問題，我們請教了專業的律師，請他們來給大家解答一下。

能不能退房

從法律角度講，退房實際上是購家作為購房合同一方當事人行使其合同解除權的表現，因此肯定是可行的。認為得到了按揭貸款就無法再退房，這是不對的。

購家與貸款銀行之間是一種借貸關系，購家與發展商之間是一種房屋購賣關系，兩者雖有關系，但完全是兩種獨立的法律關系，所以對購家的解約權并沒有任何妨礙。購家向銀行貸款與向親戚朋友借錢，其性質是一樣的。作為債權人，銀行或其他機構、個人都只有權要求購家按約還款，但無權干涉購家的解約權利。

所以，只要出現了購家有權依法解約的情形，不管購家是否已經取得按揭貸款，都有權依法解除購房合同。

按揭貸款怎么辦

退房以后，按揭貸款怎么辦呢？有些購家有一種模糊的認識，即按揭貸款是由于購房才申請的，現在不購房了，所以按揭貸款也不用還了。

這種認識肯定是不對的。購家與銀行之間的借貸關系是獨立于房屋購賣關系之外的，所以，解除購房合同并不同時解除貸款合同。也就是說，購家雖然不購房了，但與銀行間的債權債務關系仍然存在，這筆借款是一定要還的。

怎么還呢？頭先由于購房合同被解除，發展商從購家處取得的所有購房款項均應返還購家。購家申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應一并返還給購家。然后，購家應依據《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應當與貸款人協商”的規定，與銀行協商，將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

關于房屋抵押

實際上，這種還款方法是一種理論上的做法，實踐中很難這樣操作，因為購家所購房屋已經向銀行做抵押。如果購家拿到這筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權，拍賣或變賣已設定抵押的購家所購房屋。但此時房屋已不歸購家所有，處分該房屋就損害了發展商的利益，發展商絕不會吃這個虧。所以，就只能由發展商將應退購房款分成兩部分，其中屬于購家頭付款的部分直接退還給購家，屬于購家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購家已向銀行提前還款。銀行依據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第三十條之規定：“抵押人或出質人按合同規定償還全部貸款后，抵押物或質物返還抵押人或出質人，借款合同終止。”從而接收還款，終止借款合同。

我國《擔保法》第五十二條之規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。”借款合同終止后，抵押權即告消滅，當事人應辦理相關解除抵押登記手續。

關于房屋保險

以按揭貸款購購房屋時，一般都會要求購家為其所購房屋辦理保險，保險受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險問題，由于保險法律關系是房屋購賣關系、借貸關系之外的又一獨立法律關系，所以保險問題有其自身特點。《中華人民共和國保險法》第十四條規定：“除本法另有規定或保險合同另有約定外，保險合同成立后，投保人可以解除保險合同。”也就是說，如果購家簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣，購家在解除購房合同的同時，即可解除保險合同。

《中華人民共和國保險法》第三十八條規定：“保險責任開始前，投保人要求解除合同的，應當向保險人支付手續費，保險人應當退還保險費。保險責任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可以收取自保險責任開始之日起至合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。”

購家可依據上述規定辦理退保、退費手續。　　　　　

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