貸款購的房何時能出手

如果你是貸款購的房，在貸款沒還清前你想賣掉它換套新的，把你的貸款轉給購你房子

的人，眼下幾乎沒有可能，因為目前北京市銀行還沒有“轉按揭”業務

“按揭房”再交易多起來

一直贊同“住房不要一步到位，要階梯消費”的趙先生這兩天發了愁：前年在亞北購了

一套商品住宅，今年打算賣掉這套房再在西邊購套更好的商品房時卻碰到了難題——購主也

找到了，價格也談好了，卻因為“按揭”的問題，他的“住房階梯消費”硬是實現不了。

原來趙先生前年是用公積金貸款購的房，而他找到的購主也想用公積金貸款的付款方式

購，趙先生本來設想，只要購主的資信通過審核，銀行重新對房子評估，購主付個頭付，兩

家在公積金和銀行辦個“轉按揭”手續就成了。沒想到，市住房資金管理答復不能

這樣操作。趙先生只有先還清貸款后，購主才能重新申請公積金貸款。趙先生無奈地說，“如

果有錢提前還款，我也許就把這套房出租了，而不是通過賣房來實現‘住房階梯消費’的夢；

另外，靠購主一次付清也不可能，因為有錢一次付清房款的人大多不會購二手商品房。”

東四環某項目的業主周先生比趙先生更著急：當初做的是商業貸款，而今年因為工作的

變動，目前的家庭收入已經還不起每月的住房貸款，但因為銀行沒有“轉按揭”業務，談了

幾個購主也沒把房子賣掉。

記者了解到，今年，類似趙先生、周先生這樣想把“按揭房”再交易的購房人越來越多。

北京煒衡律師事務所周勝律師告訴記者，幾乎每天都能接到這方面的咨詢。

“轉按揭”需求多起來

“按揭房”再交易今年緣何多起來？記者在采訪中發現，“按揭房”再交易是購房人尋

求住房再上臺階的“出口”。

想把“按揭房”再交易的購房人大致有三種：

一種是像趙先生那樣的住房觀念比較時尚的人士，奉行國外比較流行、目前有關部門也

在大力倡導的“住房階梯消費”理念，先貸款購一處房，隨著事業的發展，想賣掉舊房換更

好的房的購房人。趙先生特別困惑的是：“政府提倡‘住房階梯消費’，為什么老百姓有了這

樣的消費觀念，卻沒有相應的配套服務來支持？”

一種是像周先生那樣因各種原因還不起貸款的購房人。周先生告訴記者，前幾年購房沒

經驗，超出自己的實力購了大房子，如今意識到這個問題，卻沒辦法“退出”。

再一種就是本來計劃是貸款購房投資，用租金來還貸款的，因今年北京樓市租金市場下

滑，想趕緊退出的購房人。一位投資購房人告訴記者：“現在北京的房地產投資市場商機瞬

息萬變，今年也許東邊的房子投資價值大，明年也許西邊的投資前景就比東邊好，如果能進

行‘轉按揭’，北京樓市的投資市場將會更加活躍。”

“轉按揭”不能辦問題出在哪兒

那么，市場呼聲這么大，銀行或住房公積金管理緣何不做“轉按揭”？轉按揭難在

哪兒？

北京煒衡律師事務所周勝律師認為，目前，購房人在申請貸款購房的時候，大都選用開

發商階段性擔保加抵押的方式，即購房人在辦完產權證后，在還款期間，把產權抵押給了銀

行。作為抵押權人，銀行要求購房人還清貸款、解除抵押合同后再重新進行交易是合理合法

的。

從法律上看“轉按揭”的操作也沒有問題，只要銀行同意，銀行或公積金管理對新

購主進行資信審核后，再讓原來的購房人和新購主到有關部門進行購房合同、借款合同和抵

押權的變更就行，手續繁雜可能是銀行不同意購房人做“轉按揭”的原因。目前，貸款

購房的人越來越多，銀行或公積金的普通業務都忙不過來，誰又愿意開“轉按揭”的麻煩項

目。

北京市住房資金管理的同志在接受記者咨詢時解釋，除了手續繁雜，牽扯的部門多

以外，還有一個大的顧慮是社會資信制度不健全，銀行進行“轉按揭”風險比較大，如新的

購房人頭付到位、各種審核也通過了，銀行按新規定就應該給新的購房人發放貸款，并同時

解除原來購房人的抵押合同，但在新購房人辦抵押登記手續之前，誰來給他做擔保？

老百姓呼喚“轉按揭”

雖然銀行拒絕“轉按揭”合情合理，但購房人認為，如今在方方面面的努力下，購房已

經越來越容易了，但有關方面在鼓勵住房梯級消費的同時，也應該提供更多的配套服務。

凱源律師事務所郭玉濤律師認為，房地產市場的成熟標志應該是退出機制越來越完善。

在貸款購房越來越多的今天，在投資商機瞬息萬變的今天，在提倡住房“梯級消費”的今天，

“轉按揭”的實行不失為給購房人一個好出口。房屋管理部門、銀行、公積金管理等相

關部門應該聯合制定一個“轉按揭”的操作辦法，把“轉按揭”作為住房貸款的一個新品種

設立起來。

至記者發稿前獲悉，本市已經有銀行準備開設這種新業務。工行北京分行房貸部副總經

理趙波告訴記者，較近，工行已經嘗試了兩筆“轉按揭”。農行也在制定相關的辦法，預計

下半年實施。

（北京青年報 余美英）

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！