“國(guó)十條”出臺(tái)、“限購(gòu)令”打壓、公積金調(diào)整、商貸趨嚴(yán),一系列針對(duì)性的調(diào)控政策將今年本就不溫不火的住宅市場(chǎng)的投資空間再度壓縮。隨著脫離住宅市場(chǎng)的游資增多,蟄伏已久的商業(yè)地產(chǎn)高歌猛進(jìn)。數(shù)據(jù)顯示,1月至8月廣州寫(xiě)字樓成交量為44.93萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)64.8%。而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,廣州商業(yè)地產(chǎn)成交量今年第三季度相比季度上漲了超過(guò)14%,像社區(qū)周邊商鋪的價(jià)格也在穩(wěn)步上揚(yáng)。“商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)黃金十年”的預(yù)言仿佛正在兌現(xiàn)。

而相對(duì)于大型的商用物業(yè)而言,社區(qū)商鋪、車(chē)位、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的小面積商鋪這一類(lèi)型的中小型的物業(yè)對(duì)于脫離于住宅市場(chǎng)的游資更具有吸引力和可操作性,因?yàn)樗鼈兌加幸粋€(gè)共同的特點(diǎn)就是:總價(jià)不高,入市門(mén)檻低。就投資價(jià)值而言,這三類(lèi)小型商用物業(yè)哪個(gè)較具有發(fā)展?jié)摿?

社區(qū)商鋪旺不旺要看“入住率”

“新政沒(méi)有針對(duì)商業(yè)地產(chǎn),但商業(yè)地產(chǎn)投資的投入相對(duì)較大,并非所有的住宅市場(chǎng)投資者都可以承受得來(lái)。” 地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。相對(duì)于住宅投資而言,社區(qū)商鋪并沒(méi)有想象中那么大的獲利空間。

目前,廣州的社區(qū)商鋪出售價(jià)格基本與住宅同價(jià)甚至更高,而實(shí)際上有較好租金回報(bào)的卻比較少。在韓世同看來(lái),小區(qū)周邊商鋪的投資感覺(jué)上有點(diǎn)“雞肋”!社區(qū)商鋪收益要看地段旺不旺和小區(qū)入住率高不高,“等到社區(qū)成為旺區(qū)后,價(jià)格本來(lái)就非常高,難有好的回報(bào),但在不旺的時(shí)候入手又明顯帶有賭博的性質(zhì)。”

經(jīng)緯行研究經(jīng)理朱欣苑認(rèn)為,目前商鋪的投資更多的是看環(huán)境,注重地段的選擇,但在未來(lái)卻有更大的發(fā)展?jié)摿Α！吧逃梦飿I(yè)比住宅物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)肯定要高出不少,但從廣州發(fā)展定位來(lái)看,是朝著商業(yè)趨勢(shì)發(fā)展,商業(yè)明顯更具有優(yōu)勢(shì)。社區(qū)商鋪投資的是未來(lái)而不僅僅是現(xiàn)在。”

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資者能力是關(guān)鍵

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)投資,對(duì)于投資者的專(zhuān)業(yè)水平和行業(yè)能力考驗(yàn)要求得更高。朱欣苑認(rèn)為,就同類(lèi)投資而言,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)明顯,但相對(duì)的回報(bào)率也較高。比較于小區(qū)商鋪和其他商用物業(yè)而言,“專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)對(duì)于周邊的商業(yè)環(huán)境要求會(huì)低一點(diǎn),但同時(shí)對(duì)于經(jīng)營(yíng)者的能力就相對(duì)要求更高,風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是同類(lèi)型物業(yè)投資中的。”

另一方面,從大環(huán)境來(lái)看,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展前景會(huì)存在著更多的變數(shù)。“廣州整體轉(zhuǎn)型制造業(yè)在外移,這種情況下,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展未來(lái)將逐步地走向平衡甚至于向下。”

車(chē)位回報(bào)率低但前景較好

車(chē)位的投資有點(diǎn)像在股票市場(chǎng)中購(gòu)基金,獲利的空間明顯的相比于投資其他的商用物業(yè)要小。韓世同認(rèn)為,“(車(chē)位)投資價(jià)值是不高的,總體來(lái)說(shuō)是很低的,盡管對(duì)于資金的要求低,但租賃的性?xún)r(jià)比卻太小。”從另一方面來(lái)考慮,由于目前廣州的車(chē)位日益緊缺,車(chē)位在未來(lái)將成為稀缺的商品,在前景方面肯定會(huì)越來(lái)越好。但值得注意的是,車(chē)位的銷(xiāo)售更多的是具有針對(duì)性,更多地屬于住宅附屬性產(chǎn)品。“在越來(lái)越緊缺的環(huán)境下,準(zhǔn)入條件就成為關(guān)鍵的因素,再加上回報(bào)率低,并非是好的投資選擇。”

記者蔣勁勁

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