代表張?jiān)盘峤蛔h案建議，小區(qū)保安應(yīng)接受業(yè)委會(huì)和物業(yè)雙重專業(yè) 　
針對(duì)物業(yè)糾紛的問題，北京市人大代表張?jiān)盘岢觯瑧?yīng)該通過立法的形式，明確規(guī)定實(shí)行業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司對(duì)保安雙重專業(yè)的體制。

　　物業(yè)管理權(quán)應(yīng)歸業(yè)主

在此次人代會(huì)上，張?jiān)盘峤弧蛾P(guān)于完善法律、妥善解決物業(yè)糾紛問題》的議案。在議案中，張?jiān)疟硎荆鳛榫用褡≌飿I(yè)產(chǎn)權(quán)的延伸，包括物業(yè)服務(wù)選擇權(quán)、物業(yè)管理決策權(quán)、物業(yè)服務(wù)知情權(quán)、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督權(quán)等，在目前難以落實(shí)。

　　張?jiān)耪J(rèn)為，物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系，應(yīng)該是服務(wù)與享受服務(wù)的關(guān)系，而不是被迫接受體現(xiàn)物業(yè)管理公司意志所謂的“規(guī)定”。“這就好比我到商場(chǎng)購衣服，我交了錢，你就得給我一件完好的襯衣，不能讓襯衣少一個(gè)袖子。”張?jiān)耪f。

　　張?jiān)疟硎荆畱?yīng)該明確規(guī)定，物業(yè)管理權(quán)歸業(yè)主所有，如果沒有業(yè)主委員會(huì)書面授權(quán)或明文規(guī)定，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的一切強(qiáng)制“管理”或阻撓行為均構(gòu)成對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的侵犯。

　　保安收入應(yīng)相對(duì)獨(dú)立

　　張?jiān)沤ㄗh說，保安隊(duì)伍經(jīng)濟(jì)收入的相對(duì)獨(dú)立性，保安隊(duì)伍是依據(jù)業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)公權(quán)管理秩序維護(hù)的書面授權(quán)、或政府部門明文規(guī)定開展工作，而非為維護(hù)物業(yè)管理公司的利益服務(wù)，進(jìn)而強(qiáng)制或“管理”業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)遵守所謂的“規(guī)定”，從而成為物業(yè)公司的“打手”。

　　張?jiān)盘岢龅牧硪唤ㄗh是，物業(yè)公司在提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)該對(duì)服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)、以及物業(yè)費(fèi)如何花銷進(jìn)行公示。如果業(yè)主對(duì)其服務(wù)不滿意，可以選擇別的公司來提供服務(wù)，或者選擇其他的物業(yè)管理模式。同時(shí)，如果物業(yè)公司認(rèn)為物業(yè)費(fèi)價(jià)格低，也可以退出。

　　針對(duì)物業(yè)管理方面的問題，北京市建委物業(yè)處人員昨日下午表示，即將出臺(tái)的《北京市實(shí)施<物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》可能將代替《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》發(fā)揮調(diào)節(jié)管理作用。

　　代表建議開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)建管分離石定果代表認(rèn)為，此舉可剝離兩者之間的利益關(guān)系

　　本報(bào)訊 (記者蔣彥鑫)針對(duì)物業(yè)公司與業(yè)主矛盾的升級(jí)，昨日，人大代表石定果在接受記者采訪時(shí)表示，目前，北京多數(shù)小區(qū)由開發(fā)商所屬物業(yè)公司管理，由此引發(fā)一系列問題，因此，建議開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該實(shí)行建管分離，對(duì)兩者的利益關(guān)系進(jìn)行剝離。

　　石定果表示，目前，北京的物業(yè)管理辦法可操作性不強(qiáng)，對(duì)物業(yè)公司沒有約束力，業(yè)主作為弱勢(shì)的一方?jīng)]有話語權(quán)。“有的小區(qū)內(nèi)，物業(yè)對(duì)一些公共設(shè)施隨意變更用途，比如在綠地上蓋小商店出租，比如把會(huì)所變成酒店。”

　　石定果認(rèn)為，這些現(xiàn)象的發(fā)生，跟物業(yè)公司往往對(duì)開發(fā)商服務(wù)有關(guān)。目前，很多物業(yè)公司都是開發(fā)商所屬，為開發(fā)商服務(wù)，在一定程度上淪為開發(fā)商對(duì)抗業(yè)主的工具。為此，石定果表示，應(yīng)該實(shí)行開發(fā)商與物業(yè)公司的完全剝離，開發(fā)商只能建不能管。同時(shí)，政府可以考慮公布符合資質(zhì)的物業(yè)公司名單，讓業(yè)主自主選擇公司來為自己服務(wù)。此外，居委會(huì)應(yīng)該起到主導(dǎo)作用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該與居委會(huì)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，改變目前物業(yè)公司在利益博弈中一方獨(dú)大的局面。

　　專家觀點(diǎn)

　　前期物業(yè)費(fèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)

　　律師秦兵認(rèn)為，不成立業(yè)委會(huì)業(yè)主可不交費(fèi)

　　本報(bào)訊 (記者張曉玲)房地產(chǎn)律師秦兵提出了“沒有業(yè)主委員會(huì)就不交物業(yè)管理費(fèi)”的觀點(diǎn)，按照這一理論，前期的物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。

　　秦兵認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開發(fā)商可以聘請(qǐng)前期物業(yè)公司，同時(shí)與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，從法理上講，誰簽訂合同誰付費(fèi)；此外，業(yè)主要付服務(wù)費(fèi)，如果通過物業(yè)公司付的話，就要和物業(yè)公司簽訂合同，只有通過業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽訂合同，才可以廢除前面的物業(yè)管理合同。

　　所以結(jié)論是必須成立業(yè)主委員會(huì)，不成立業(yè)主委員會(huì)就不交物業(yè)費(fèi)。

　　“前期物業(yè)管理不是《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的物業(yè)管理，”他說，《物業(yè)管理?xiàng)l例》并沒有強(qiáng)制規(guī)定開發(fā)商必須選聘物業(yè)公司來進(jìn)行前期物業(yè)管理，也沒有強(qiáng)制規(guī)定前期物業(yè)費(fèi)由業(yè)主來承擔(dān)，業(yè)主和社會(huì)大眾只是被開發(fā)商等強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)所誤導(dǎo)了，想當(dāng)然地認(rèn)為前期物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主來承擔(dān)。

　　據(jù)了解，秦兵的這一觀點(diǎn)連同他的其他建議已形成3項(xiàng)立法案，遞交給本屆北京市人大、政協(xié)會(huì)議聯(lián)絡(luò)組。

　　物業(yè)說法

　　前期物業(yè)只能指定

　　馬金貴(瑞發(fā)物業(yè)公司工作人員)：從實(shí)際出發(fā)，業(yè)主入住前，除了開發(fā)商指定外，沒有其他的辦法了，因?yàn)闃I(yè)主剛剛?cè)胱。奂饋硇枰欢螘r(shí)間，這段時(shí)間的服務(wù)只能由開發(fā)商指定物業(yè)公司，如果只能由業(yè)主選定物業(yè)公司，那剛剛?cè)胱∵@段時(shí)間很可能沒有物業(yè)公司提供服務(wù)。現(xiàn)在許多開發(fā)商并不是單純自己來選定，而是公開招標(biāo)，從競標(biāo)的物業(yè)公司里擇優(yōu)選定。

　　物業(yè)獲授權(quán)也可管理人

　　齊洪建(創(chuàng)新物業(yè)公司工作人員)：物業(yè)公司不具備行政執(zhí)法權(quán)，物業(yè)公司是根據(jù)和業(yè)主簽訂的合同進(jìn)行服務(wù)的，如果某個(gè)業(yè)主侵犯了大多數(shù)業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)公司有義務(wù)進(jìn)行勸阻，但是成立業(yè)委會(huì)后，對(duì)人的管理還是業(yè)委會(huì)出面更為合適，因?yàn)閲?yán)格地說，物業(yè)公司的權(quán)力越少越好，物業(yè)公司只是對(duì)物的管理，對(duì)人是服務(wù)的，如果是某業(yè)主違反了業(yè)主公約，由業(yè)委會(huì)進(jìn)行管理再恰當(dāng)不過。但是如果業(yè)委會(huì)授權(quán)給物業(yè)公司對(duì)這樣的行業(yè)進(jìn)行管理，物業(yè)公司也有義務(wù)履行。

　　調(diào)研報(bào)告

　　近四成業(yè)主與物業(yè)沖突嚴(yán)重

　　人民大學(xué)一份調(diào)研報(bào)告顯示，糾紛大多涉及共有財(cái)產(chǎn)權(quán)爭議

　　本報(bào)訊 (記者張曉玲)中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究“社區(qū)治理”課題組的調(diào)研報(bào)告顯示，物業(yè)糾紛已經(jīng)到了相當(dāng)激烈的程度，在調(diào)研的全部個(gè)案中，發(fā)生肢體沖突與暴力事件的達(dá)到26%。

　　該課題組從2001年10月至2004年4月對(duì)北京、深圳等地發(fā)生激烈的物業(yè)糾紛的58個(gè)小區(qū)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，從糾紛類型來看，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛位居數(shù)量，占全部個(gè)案的68%；業(yè)主與開發(fā)商的糾紛位居，占全部個(gè)案的49%(其中建筑質(zhì)量與 裝修問題占19%，規(guī)劃變更占30%)。除了與物業(yè)公司、開發(fā)商等的糾紛外，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近一年來，業(yè)主內(nèi)部間的糾紛漸漸增多，目前已達(dá)全部個(gè)案12%。

　　從糾紛發(fā)生的激烈程度來看，業(yè)主與物業(yè)公司方面的糾紛在沖突激烈程度方面也位居，沖突嚴(yán)重、比較嚴(yán)重和一般的比例分別為38.5%、38.5%和23%；業(yè)主與開發(fā)商之間的沖突激烈程度嚴(yán)重、比較嚴(yán)重、一般的分別為6.7%、26.7%、66.6%。

　　從糾紛發(fā)生的實(shí)質(zhì)因素來看，調(diào)研的全部個(gè)案基本都與共有財(cái)產(chǎn)權(quán)爭議有關(guān)，其中有60%的個(gè)案牽涉到嚴(yán)重的共有財(cái)產(chǎn)權(quán)爭議。

　　從糾紛涉及到的人的因素來看，發(fā)生在物業(yè)小區(qū)中的糾紛主要牽涉到個(gè)人與團(tuán)體之間、團(tuán)體與團(tuán)體之間、甚至群眾與政府間的利害關(guān)系糾葛。

　　調(diào)研認(rèn)為，社區(qū)物業(yè)糾紛頻發(fā)且難以解決的根本原因，是我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌與社會(huì)轉(zhuǎn)型過程中的制度缺陷，致使當(dāng)前大部分的物業(yè)糾紛基本上不能通過法律或行政途徑等得以解決；另一方面，即使根據(jù)現(xiàn)有法律能夠解決的問題，也常常由于有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)導(dǎo)致問題久拖不決，甚至沖突加劇、升級(jí)。

　　此外，我國仍缺乏實(shí)施“社區(qū)自治”的習(xí)慣、經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)的制度機(jī)制。

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