北京市副市長吉林在12月1日舉行的北京市十二屆人大常委會第24次會議上透露，正在起草中的《北京市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》將突出物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的結(jié)合，明確社區(qū)居委會指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的具體辦法。

    在此之前，全國人大法工委巡視員、法學(xué)專家何山也在一次研討會提議將業(yè)委會納入居民委員會之中，讓業(yè)委會成為居委會的一個專業(yè)委員會，更好地協(xié)調(diào)業(yè)委會和居委會的關(guān)系，將業(yè)委會納入社會建設(shè)范疇，受政府指導(dǎo)，則可化弱為強(qiáng)，改變目前雙方力量對比懸殊的狀況。他認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該是業(yè)主請的“保姆”而不是“管理者”，立法規(guī)范物業(yè)公司和業(yè)主雙方的權(quán)利義務(wù)，可以考慮適用《合同法》和《消法》調(diào)整業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系。

    記者注意到，不管是哪種“解決方案”，通過立法手段來進(jìn)一步規(guī)范和理順業(yè)主委員會和物業(yè)公司之間的關(guān)系，已經(jīng)成為共識。

    北京市中級人民法院民庭法官王忠說，物業(yè)糾紛的問題是社會轉(zhuǎn)軌時期的諸多問題的一種，在我國住房制度由福利房轉(zhuǎn)為商品房過程中，一個舊的系統(tǒng)被打碎了，但是還沒有新的系統(tǒng)來替代。他說，這是一個緩慢的民主化過程，對于一些涉及業(yè)主特權(quán)的問題，他寄希望于《物權(quán)法》。他認(rèn)為現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》作為行政法規(guī)似有越位之嫌，因為物業(yè)管理事關(guān)國計民生，應(yīng)到全國人大制定法律來調(diào)整。

    北京市消費者協(xié)會副秘書長張明說，北京市消協(xié)今年接到有關(guān)物業(yè)糾紛的投訴接近700件，而且有很多是一件投訴后面有數(shù)十名業(yè)主。他認(rèn)為物業(yè)糾紛的原因在于物業(yè)公司，在于法律規(guī)定不完善。他很遺憾地看到，作為維護(hù)公平正義的法院不去強(qiáng)制執(zhí)行被拖欠的農(nóng)民工工資，而是興師動眾地執(zhí)行業(yè)主欠費。他建議修改《消法》，賦予消協(xié)代表業(yè)主進(jìn)行訴訟的資格，以便更好地幫助業(yè)主維權(quán)。

    北京匯佳律師事物所律師、北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益保護(hù)委員會主任邱寶昌開出的“藥方”也是立法———修改《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》及相關(guān)地方性法規(guī)和規(guī)章，盡快出臺一部操作性強(qiáng)、真正公平、公正地保護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益的法律、法規(guī)。

    邱寶昌認(rèn)為“新法”要明確前期物業(yè)管理費用由建設(shè)單位承擔(dān)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由政府有關(guān)部門制定；要保證業(yè)主大會能夠順利召開，業(yè)主委員會能夠順利成立，并履行職權(quán)；要使得業(yè)主能夠選聘或者解聘物業(yè)公司；要禁止建設(shè)單位隨意指定物業(yè)公司，要確立物業(yè)公司與業(yè)主之間是一種服務(wù)合同關(guān)系，雙方地位平等，物業(yè)公司是業(yè)主花錢聘請來進(jìn)行專業(yè)物業(yè)管理的公司，雙方的權(quán)利義務(wù)在物業(yè)服務(wù)合同中明確。

    他還特別談到他對目前審議中的《物權(quán)法草案》涉及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定的憂慮。比方說，《物權(quán)法草案》第四次審議稿中對地下停車位作出了這樣的規(guī)定：“車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。”對此，人大法工委的解釋是：“從近幾年售房的實際情況看，有的車庫是業(yè)主購購的，有的是業(yè)主承租的，無論是購購或者承租，都有合同約定，草案的規(guī)定基本可行。”他認(rèn)為這樣的規(guī)定將會導(dǎo)致糾紛的發(fā)生，因為這個解釋沒有考慮到在實踐中，配套設(shè)施是否計入購房成本的主動權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中，購房者只能被動地承受。業(yè)主“購購”或“承租”是從哪里，向誰“購購”、“承租”呢？如果是向開發(fā)商，那么其實就是承認(rèn)了車庫歸開發(fā)商，因為只有車庫的所有者才可以出賣或者出租。按照這個解釋，那么所有業(yè)主都不去“購購”、“承租”，則車庫就屬于“沒有約定”而歸業(yè)主共有，那么業(yè)主還會去“購購”和“承租”嗎？所以他認(rèn)為車庫是現(xiàn)代建筑物不可或缺的附屬物，就像屋頂一樣，應(yīng)歸業(yè)主共有，其成本由全體業(yè)主分?jǐn)偂Ｖ挥忻鞔_地規(guī)定車庫所有權(quán)才能定紛止?fàn)帲饷堋＃ㄓ浾?萬興亞）

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