近日，在一些已竣工入住的小區內，業主與開發商、業主與物業公司之間常因停車問題發生糾紛，矛盾主要集中在車庫出售、停車位收費上。記者就一些暴露出來的矛盾和業主所反映的問題走訪了本市物業管理協會相關負責人。

　　地下停車場該不該賣

　　不久前，本市紅旗南路附近某小區業主與開發商之間就地下車位的歸屬權問題發生了矛盾。有業主提出疑問：小區的地下停車場是否歸開發商所有，開發商進行出售或出租是否合理？

　　對此物業管理協會負責人告訴記者，地下停車場的歸屬，因小區房屋銷售時是否已按公建面積分攤而不同，通常來說有三種情形。種，停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權應歸開發商所有。開發商有權對業主出售，應得到法律保護。種，如果開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有，開發商無權與個別業主簽訂停車場車位使用權轉讓協議，只有全體業主有權處分該地下停車場車位的使用權。第三種，地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業主，開發商也無權出售。

　　地上停車費該不該收

　　一位家住河東區某小區的張女士日前向本報咨詢，他所住的小區內有近百個車位，在交房入住后不久，物業公司即在上面安裝了地鎖，業主必須交月租才能使用。張女士說，現在不愿意租車位的業主就把車停在僅有的幾個臨時車位上或路邊，結果不該停車的地方停了車，該停車的地方卻大量空置，形成了鮮明的對照。

　　張女士想問：物業公司究竟有沒有權利向業主收取停車費？如果有，那么這筆費用的性質是什么？是占地費還是保管費？張女士認為，如果是占地費，那么小區內的場地是業主共有的，物業公司不該收費；如果是保管費，那么物業公司就應該負責看管并承擔丟失或損毀賠償的責任。

　　對此問題，物業管理協會負責人說，小區內的場地屬于全體業主所有，部分有車業主占用全體業主的場地，理應交納一定費用作為補償。在小區業主大會成立以后，經業主委員會授權，物業管理企業有權出租、出售地上停車位，物業公司只是代為繳納。但按規定，費用的一部分用作停車場地的維護和清潔等，余下部分的處置權歸業主所有，一般用于小區的維修基金物業管理。

　　此外，物業協會負責人還以不久前《天津日報》所刊載的一個物業糾紛案件為例，對一些常見的小區停車問題做了釋疑。該案件大致情況為：

　　某小區業主謝某按規定將車停放小區停車場內，并每月交納保管費。某日凌晨該車在停車場丟失，謝某起訴至法院要求賠償。

　　物業小區停車場提出，停車場有管理制度公示牌，已明示“車主按規定及時交納停車場占地費，如有丟失由車主負責”。存車發票上亦標有“本場只收占地費，請保管好車輛及物品”。存車人取車，無需出示任何證明，有人登記車輛是作為收費依據。原告車輛丟失，被告即通知了原告，并向公安機關報案，被告已盡到職責，沒有過錯。此外，被告每天只收2元費用，如承擔10多萬元賠償，顯失公平。雙方建立的是車位租賃合同而非保管合同，所以不同意賠償。

　　一審法院認為，被告停車場管理制度明確要求車輛進停車場關閉報警器，管理人員應對車輛出入登記，看管好車輛，因此，停車場就應對場內的車輛負有保管義務。事發當晚，管理人員對進入停車場的原告車輛進行了登記，足以表明停車場作為保管人接受了該車，并由其實際控制，但被告在保管過程中，未完全履行保管義務，造成原告車輛損失，應予以賠償，但應以價格認證的數額為依據。遂判令被告賠償原告車輛損失5.94萬元。宣判后，被告不服上訴。二審法院認為，車主交納了存車費用，并將車輛停放在停車場內，使該車處于上訴人監管之下，雙方之間形成了有償保管合同關系。上訴人主張收取車輛占地費而非存車費，與其提供的有關部門頒發的收費許可證標明的“小區物業存車”的內容不符。據此，判令駁回上訴，維持原判。

　　物業管理協會負責人告訴記者，此案的熱點在于停車場“收費性質”和“管理制度的合理性”。

　　頭先，為什么法院判定該停車場收取的費用是“存車費”而不是“占地費”？停車場強調管理制度公示牌中和存車發票上都明示了車主交納和車場收取的是“占地費”。那么法院為何判定停車場收取的費用是“停車費”呢？法院對民事糾紛的判案依據，是根據訴訟雙方提出的具有法律效力的舉證和適用的相關法律條款。本案中停車場提交的舉證材料為管理制度公示牌和存車發票上明示了收取的費用是占地費，而法院采用的具有法律效力的憑證則是物價局發給的收費許可證上面批準的收費性質———“小區物業存車”收費。所以，二審法院依此認定“上訴人主張收取車輛占地費而非存車費，與其提供的有關部門頒發的收費許可證標明的‘小區物業存車’的內容不符。”從而判定停車場收取的是存車費。

　　其次，停車場管理混亂且管理制度條款相互矛盾。雖然停車場管理制度和收費發票中均指出車主交納的和停車場收取的是占地費，車主“要保管好車輛及物品”及“如有丟失由車主負責”，但在管理制度中又要求“車輛進停車場關閉警報器”。眾所周知，車主自行在車輛上安裝警報器，就是為了在其離開車輛時，能夠對車輛進行有效地控制，防止車輛丟失。而停車場要求車主在車輛進入停車場后關閉警報器，使得車主無法對車輛進行有效控制，強行取消了車主對其車輛的控制權，車主必然認為車輛在停車場內是由停車場負責“保管”，車輛丟失當然由停車場負責。近年來，類似的案例已在物業管理實踐中發生多起，且多數情況下物管企業都負有管理責任。對此，物業管理企業應該對一些問題加強注意。

　　例如，物管公司在向物價局辦理收費許可證時，對其批準的“存車”收費，是否明了它在法律上具有“保管”的性質，以及它與自身制定管理制度中的“占地”性質有著什么區別。

　　此外，既然物價局批準的法定收費性質為“存車”，那么物業公司的管理制度、措施和收費構成是否針對原先自定的“占地”內容進行了相應調整，使其與“保管”這個目標相一致呢？因為“占地”與“保管”所耗費的人工、設備設施與能源大不一樣。若只強調“每天只交2元存車費，卻要承擔10多萬元的賠償責任，顯失公平。”那么這種不公平在哪里？物業公司是否測算出“占地”和“保管”的管理服務成本的不同之處。這些都應在申報及獲批準之初就應搞清楚的，到糾紛發生后再設法應付，肯定會非常被動的。

　　再有，在住宅區內停車管理服務屬“占地”性質還是“保管”性質，各自的收費標準誰說了算？頭先就要明確停車用地用的是誰的地，當然是全體業主共有的地，即共用部位。那么，這些地塊的使用內容與性質及收費標準就應該根據業主會(前期物管則是開發商)的意愿，與物業公司進行協商認定，由業主會在物業服務合同中明示委托此項服務；或在合同附件中雙方簽訂機動車輛停放管理服務的協議；或由物管企業與停放車輛者分別簽訂機動車輛停放協議，確定采用何種服務性質、管理制度與收費標準，必要時據此代表廣大業主向物價主管部門申報。而此項服務的收入應根據相關法規定和雙方的約定，在減除管理者合理的管理服務成本后，按比例補充維修基金及物業服務費。企業不能將其全部作為自己的經營收入而隨意支配。服務合同中有關機動車輛停放的約定或雙方據此簽訂的協議，亦屬具有法律效力的憑證。

　　目前，很多住宅區車輛停放管理服務性質多數還是物營企業根據自己的想法來確定并進行申報。企業又想躲避管理風險，又想增加經營收入，僅從“占地”和“保管”字面上做文章，不能反映廣大業主的意愿，因而缺乏業主的支持；加之管理制度制定的不科學、不嚴謹，管理服務肯定無法到位，遇到風險時管理責任必定無法規避。

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